Guide rédigé à partir des sources officielles (Code civil, Service-Public). Mis à jour en 2026. Dans une succession ou une indivision, un bien immobilier appartient souvent à plusieurs personnes. Que se passe-t-il si l'un veut vendre et que les autres refusent ? Peut-on forcer la vente ? La réponse est oui, sous les conditions prévues par le Code civil. Ce guide détaille les voies légales pour sortir de l'indivision, du partage amiable à la licitation judiciaire, ainsi que les alternatives qui évitent une vente forcée à perte. À lire également : attestation immobilière après décès et publicité foncière.
À retenir en dix secondes
Nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision, article 815 du Code civil. Si tous les indivisaires sont d'accord, la vente amiable se fait au prix du marché. En cas de désaccord, deux voies existent : la vente à la majorité des deux tiers des droits, article 815-5-1, ou la licitation judiciaire, une vente aux enchères ordonnée par le juge, plus longue et souvent assortie d'une décote de 15 à 30 %. Des alternatives comme le rachat des parts ou une solution patrimoniale permettent souvent d'éviter la vente forcée.
Le principe : nul n'est tenu de rester en indivision
L'article 815 du Code civil est clair : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué. Tout indivisaire peut donc demander à sortir de l'indivision, ce qui ouvre soit un partage amiable, soit un recours au juge.
La vente amiable, quand tout le monde est d'accord
La solution la plus simple est l'accord de tous les coindivisaires : ils décident ensemble de vendre le bien et se partagent le prix, au prix du marché et sans décote. Mais si un seul s'y oppose, la vente à l'amiable devient impossible et il faut recourir aux voies suivantes.
La vente à la majorité des deux tiers, article 815-5-1
Depuis 2009, un ou plusieurs indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent provoquer la vente du bien sans l'accord des autres. La démarche passe par un notaire, qui constate la volonté des indivisaires majoritaires, puis par le tribunal judiciaire, qui autorise la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres. C'est aujourd'hui le moyen le plus efficace de débloquer une indivision sans unanimité, plus rapide qu'une licitation classique.
Partage judiciaire : comment se déroule la vente forcée ?
Si aucune majorité ne se dégage, un indivisaire peut saisir le tribunal par une action en partage. Le juge ordonne alors soit le partage en nature, lorsque le bien peut être divisé, soit, le plus souvent pour un logement, la licitation : la vente du bien aux enchères. Cette procédure garantit la sortie de l'indivision, mais elle est longue, souvent plus d'un an, coûteuse en frais de justice, et le bien part fréquemment avec une décote importante.
Succession : que faire en cas de désaccord sur la vente ?
Dans une indivision successorale, plusieurs droits protègent les héritiers. Le conjoint survivant peut demander une attribution préférentielle du logement. Un indivisaire qui occupe le bien peut devoir une indemnité d'occupation aux autres. Les actes d'administration courante, comme conclure un bail, se décident à la majorité des deux tiers des droits, tandis que les actes de disposition les plus graves requièrent l'unanimité. Le juge peut enfin accorder un sursis au partage pour préserver l'intérêt commun. Pour le rachat de la part d'un cohéritier, voyez notre page sur le rachat de parts en succession. À lire également : taxe foncière en indivision et indivisaire occupant.
Les voies de sortie de l'indivision comparées
Les risques d'une vente forcée
Une licitation judiciaire présente trois risques : une décote souvent de 15 à 30 % par rapport au prix de marché, des délais de plusieurs mois voire davantage, et des frais de justice qui s'ajoutent aux tensions familiales. C'est pourquoi les alternatives sont fréquemment privilégiées avant d'en arriver là.
Mon frère ne veut pas vendre la maison : quelles alternatives ?
Plusieurs solutions permettent de débloquer une situation sans subir une vente aux enchères. Le rachat des parts, ou soulte, permet à un indivisaire de racheter la part des autres, éventuellement financé par un crédit. La vente avec complément de prix est une vente définitive qui fonctionne comme une avance en attendant la vente : l'investisseur verse de 42 % à 60 % de la valeur du bien à la signature, puis le vendeur reçoit tout ce qui dépasse ce prix à la revente. Enfin, un crédit hypothécaire peut fournir les liquidités nécessaires à financer une soulte ou à régler des dettes successorales, jusqu'à 70 % de la valeur d'un bien détenu en nom propre, à taux fixe (4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans pour un rachat de soulte, 5,75 % pour un besoin de trésorerie) et des frais proches de 8,5 à 9,5 %, sans vendre le bien. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque.
Exemple représentatif d'un crédit hypothécaire de trésorerie consenti à un particulier, assorti d'une hypothèque et présenté par PraxiFinance, courtier ORIAS n° 13005512 : 100 000 € empruntés sur 12 ans au taux débiteur fixe de 5,75 %, 144 mensualités de 955,48 €, TAEG fixe de 7,91 %, montant total dû de 137 589,12 €, frais inclus et financés par le prêt, sans assurance emprunteur obligatoire. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Exemple, à titre d'illustration
Jeanne et son frère Paul héritent d'une maison familiale estimée à 300 000 €. Jeanne veut vendre, Paul veut conserver. Après des mois de blocage, Jeanne saisit le juge : la vente judiciaire est ordonnée, mais le bien part avec une décote de 20 %. En optant plutôt pour le rachat de la part de Jeanne par Paul, financé par un crédit adossé au bien, ils auraient évité la décote et préservé la valeur du patrimoine. Cet exemple est fourni à titre illustratif.
Questions fréquentes
Peut-on forcer un héritier à vendre un bien immobilier ?
Oui, en invoquant l'article 815 du Code civil. La vente peut être obtenue à la majorité des deux tiers des droits, ou par licitation judiciaire en cas de désaccord total, mais la procédure est longue et peut entraîner une décote.
Quels sont les risques d'une vente forcée ?
Une décote de 15 à 30 %, des frais de justice et des délais importants.
Existe-t-il des alternatives ?
Oui : le rachat des parts, la vente avec complément de prix, ou un crédit hypothécaire pour financer une soulte sans vendre.
La fiscalité change-t-elle en cas de vente forcée ?
Non. La plus-value immobilière reste due si le bien n'est pas la résidence principale.
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