Dans le cadre d’une succession ou d’une indivision, il est fréquent qu’un bien immobilier appartienne à plusieurs personnes. Mais que se passe-t-il si l’un veut vendre et que les autres refusent ? Est-il possible de forcer la vente d’un bien immobilier ? La réponse est oui, sous certaines conditions prévues par le Code civil.
Le principe : nul n’est tenu de rester en indivision
L’article 815 du Code civil est clair : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut toujours être provoqué. »
Cela signifie que tout indivisaire peut demander à sortir de l’indivision, ce qui entraîne soit le partage amiable, soit le recours au juge.
La vente à l’amiable
La solution la plus simple reste l’accord entre tous les coindivisaires. Ils peuvent décider ensemble de vendre le bien et de se partager le prix.
Mais si l’un d’eux s’oppose, la vente devient impossible sans recours judiciaire.
Voir aussi que faire si mon bien immobilier ne se vend pas.
Le recours au juge
Si aucun accord n’est trouvé, un indivisaire peut saisir le tribunal judiciaire pour demander la vente du bien. Le juge ordonnera alors :
- soit le partage en nature (si possible),
- soit la vente aux enchères du bien.
C’est une procédure longue et parfois coûteuse, mais elle garantit la sortie de l’indivision.
Les blocages en succession
En succession, un bien indivis peut rester bloqué par des héritiers en désaccord. Dans ce cas, l’un d’eux peut forcer la vente en justice.
Mais il existe des alternatives comme la soulte (rachat des parts des autres) ou la vente avec complément de prix, qui permet d’obtenir rapidement des liquidités en attendant une cession définitive.
Alternatives à la vente judiciaire
Vente avec complément de prix
Solution innovante déposée par PraxiFinance : elle permet de vendre en deux temps, percevoir une avance immédiate, et toucher le solde lors de la revente. Voir vente avec complément de prix : avantages et inconvénients.
Vente avec faculté de rachat
La vente avec faculté de rachat, prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil, permet à un héritier de récupérer son bien plus tard après avoir soldé ses dettes.
Vente à terme
Elle peut aussi débloquer une situation, mais comporte des risques. Voir les risques d’une vente à terme.
Storytelling : l’exemple de Jeanne et Paul
Jeanne et son frère Paul ont hérité d’une maison familiale estimée à 300 000 €. Jeanne voulait la vendre, Paul voulait la conserver.
Après des mois de blocage, Jeanne a saisi le juge. La vente judiciaire a été ordonnée, mais avec une décote de 20 %.
S’ils avaient opté pour une vente avec complément de prix, ils auraient pu dégager rapidement des liquidités tout en valorisant mieux le bien.
Les risques d’une vente forcée
- Décote importante lors d’une vente judiciaire.
- Délais longs (procédure de plusieurs mois).
- Frais de justice et tensions familiales accrues.
C’est pourquoi les solutions alternatives sont souvent privilégiées avant d’en arriver là.
Peut-on forcer la vente d’un bien immobilier en indivision ?
Lors d’une succession, un défunt laisse souvent des biens immobiliers en indivision successorale. Les coïndivisaires disposent de droits indivis et doivent gérer les biens indivis selon le régime de l’indivision. En principe, nul n’est tenu de rester dans l’indivision : chacun peut demander le partage ou provoquer le partage, soit devant notaire par une convention d’indivision, soit par une action en partage devant le tribunal de grande instance (TGI). Si l’unanimité n’est pas atteinte, le juge peut ordonner une licitation, c’est-à-dire la vente de biens aux enchères, avec un acquéreur désigné. Les créanciers ou un liquidateur peuvent intervenir en cas de passif ou de péril. Le conjoint survivant peut demander une attribution préférentielle (logement, usufruit, pleine propriété). D’autres mécanismes existent : droit de préemption, donation, racheter une part indivise, ou encore obtenir une indemnité d’occupation. L’huissier peut dresser un procès-verbal en cas de mésentente. Certaines décisions (par exemple la gestion des biens, les actes d’administration, les baux, ou des mesures conservatoires) se prennent à la majorité des deux tiers des indivisaires. Le juge peut aussi décider d’un sursis pour retarder la liquidation dans l’intérêt commun. En pratique, si les concubins, copropriétaires ou héritiers ne parviennent pas à gérer leurs droits de manière unanime, l’assignation devant le juge devient inévitable. Mais cette voie entraîne des risques de nullité, de décote lors de l’acte de vente, et parfois une aliénation contraire aux intérêts familiaux.
FAQ
Peut-on forcer un héritier à vendre un bien immobilier ?
Oui, en invoquant l’article 815 du Code civil, mais la procédure est longue et peut entraîner une décote.
Quels sont les risques d’une vente forcée ?
Décote de 15 à 30 %, frais de justice, délais importants.
Existe-t-il des alternatives ?
Oui : la vente avec complément de prix, la soulte ou la vente avec faculté de rachat.
La fiscalité change-t-elle en cas de vente forcée ?
Non, la plus-value immobilière reste due si le bien n’est pas résidence principale.
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