Pour payer des droits de succession sans vendre un bien immobilier, trois voies existent : demander à l’administration un paiement fractionné ou différé, emprunter via un crédit hypothécaire garanti par le bien, ou réaliser une vente à réméré qui vous laisse 5 ans au plus pour racheter le bien. Le crédit hypothécaire permet d’obtenir jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien d’au moins 300 000 €, à partir de 100 000 €, avec des fonds versés 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque. Les droits étant dus au dépôt de la déclaration, en principe dans les six mois du décès, la démarche doit être engagée dès les premiers mois.
Quand payer les droits de succession ?
Les droits de succession sont payés lors du dépôt de la déclaration de succession. Celle-ci doit être déposée dans les six mois suivant le décès lorsqu’il survient en France, et dans les douze mois dans la plupart des autres cas. Passé ce délai, l’administration applique un intérêt de retard de 0,20 % par mois. À lire également : délai pour payer les droits de succession.
Or la vente d’un bien prend souvent plusieurs mois entre la mise en vente, le compromis et l’acte définitif. Lorsque la succession est surtout composée d’immobilier, les héritiers disposent d’un patrimoine important mais de peu de liquidités pour respecter ce calendrier.
Qui doit payer les droits de succession, et peut-on étaler le paiement ?
Chaque héritier, légataire ou donataire paie les droits correspondant à sa propre part, calculés selon son lien de parenté avec le défunt. Les cohéritiers sont toutefois tenus solidairement envers l’administration fiscale : si l’un ne paie pas, les autres peuvent être sollicités.
Sur demande, l’administration peut accorder un paiement fractionné, en trois versements sur un an, ou en sept versements sur trois ans lorsque la succession comprend au moins 50 % de biens non liquides, comme de l’immobilier. Un paiement différé est possible lorsque l’héritier reçoit la nue-propriété d’un bien, jusqu’à six mois après la fin de l’usufruit. Ces facilités entraînent des intérêts et exigent des garanties, souvent une hypothèque sur le bien. À lire également : faut-il payer les droits de succession avant d’hériter.
Le crédit hypothécaire pour payer les droits de succession
Le crédit hypothécaire consiste à emprunter en donnant un bien immobilier en garantie : le bien hérité, une fois les droits de propriété clarifiés par le notaire, ou un bien que vous détenez déjà. Vous restez propriétaire et les fonds servent à régler les droits.
Les conditions sont les suivantes : un bien d’au moins 300 000 €, un montant à partir de 100 000 € et jusqu’à 70 % de la valeur du bien, des revenus représentant au moins trois fois la mensualité avec un reste à vivre suffisant, et une domiciliation physique et fiscale en France. Le prêt est à taux fixe, sur 25 ans au plus en amortissable ou 15 ans en in fine, avec une fin de prêt au plus tard à 95 ans, sans assurance emprunteur obligatoire. Un bien détenu en SCI n’est éligible que si la SCI est soumise à l’IS.
Côté délais, l’accord de principe intervient en une semaine environ, puis les fonds sont versés 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque. Côté coût, les frais représentent environ 9,5 % du montant pour 100 000 € empruntés, puis diminuent au-delà. Si le bien reste en indivision, tous les indivisaires doivent consentir à l’hypothèque.
La vente à réméré pour payer les droits sans perdre le bien
La vente à réméré consiste à vendre le bien à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter dans un délai de 5 ans au plus. Le prix représente 50 à 60 % de la valeur du bien, et les fonds sont disponibles en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province. Ce n’est pas un crédit : la solution reste ouverte lorsque les revenus sont insuffisants ou en cas d’inscription au FICP.
Pendant la durée du contrat, les héritiers peuvent généralement continuer à occuper le bien en versant une indemnité d’occupation (10 à 12 % du prix par an, payée d’avance). La vente suppose que tous les héritiers propriétaires y consentent. À lire également : succession ou indivision.
La vente avec complément de prix pour valoriser un actif
La vente avec complément de prix est une vente définitive : vous percevez à la signature environ 60 % de la valeur du bien, puis un complément lors de la revente du bien par l’acquéreur, généralement dans un délai de 6 mois à 3 ans. Ce complément dépend du contrat et du prix de revente effectivement obtenu : il n’est pas garanti.
Cette solution convient aux héritiers qui ne souhaitent pas conserver le bien mais veulent éviter une vente précipitée à prix bradé pour payer les droits dans les délais.
Le prêt viager hypothécaire pour un héritier de 60 ans ou plus
Un héritier âgé de 60 ans ou plus, propriétaire d’un bien, peut recourir au prêt viager hypothécaire. Il obtient 15 à 50 % de la valeur du bien selon son âge, sans aucune mensualité : le prêt est remboursé à son décès ou lors de la vente du bien.
Quelle solution choisir selon votre situation ?
Si vous souhaitez conserver le bien et disposez de revenus réguliers, le crédit hypothécaire est la solution la plus adaptée. Si vos revenus ne suffisent pas, si vous êtes fiché ou si l’échéance est très proche, la vente à réméré permet d’obtenir les fonds rapidement tout en gardant la possibilité de racheter le bien. Si vous ne tenez pas à conserver le bien, la vente avec complément de prix évite de brader le prix. Le paiement fractionné reste à demander en priorité lorsque le montant des droits est modéré.
Exemple concret de paiement des droits de succession
Deux frères héritent de leur mère d’un immeuble familial estimé à 900 000 €. Trois mois après le décès, le notaire chiffre leurs droits de succession à 150 000 € au total, et la succession ne comporte presque aucune liquidité. Ils souhaitent conserver l’immeuble, qui génère des loyers.
Ils sollicitent ensemble un crédit hypothécaire de 165 000 €, frais compris, garanti par l’immeuble, soit environ 18 % de sa valeur, très en deçà du plafond de 70 %. Leurs revenus, loyers compris, couvrent plus de trois fois la mensualité. L’accord de principe intervient en une semaine, et les fonds sont versés un peu plus d’un mois après l’acceptation du dossier par la banque. Les droits sont réglés au dépôt de la déclaration, avant la fin du sixième mois, et l’immeuble reste dans la famille.
FAQ
Peut-on payer les droits de succession sans vendre un bien ?
Oui. Le paiement fractionné ou différé, le crédit hypothécaire et la vente à réméré permettent de régler les droits tout en conservant le bien, ou la possibilité de le racheter.
Le crédit hypothécaire peut-il servir à payer les droits de succession ?
Oui, à partir de 100 000 € et jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien d’au moins 300 000 €, sous réserve de revenus suffisants.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Pour un crédit hypothécaire, 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque. Pour une vente à réméré, 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
Que se passe-t-il si les droits sont payés en retard ?
L’administration applique un intérêt de retard de 0,20 % par mois, auquel peut s’ajouter une majoration en cas de dépôt très tardif de la déclaration.
La vente à réméré permet-elle de récupérer le bien ?
Oui. C’est une vente avec faculté de rachat : vous pouvez racheter le bien dans le délai prévu à l’acte, 5 ans au maximum.
Faut-il anticiper la fiscalité d’une succession ?
Oui. Faire chiffrer les droits par le notaire dès les premières semaines laisse le temps de mettre en place un financement avant l’échéance de six mois.
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