L'indivision est la situation dans laquelle plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d'un même bien, chacune détenant une quote-part (la moitié, un tiers, un quart) sans qu'aucune pièce ni aucune partie du bien ne lui soit attribuée. Elle naît le plus souvent d'une succession ou d'un achat à plusieurs, elle est régie par les articles 815 et suivants du Code civil et elle prend fin par le partage, que chaque indivisaire peut demander à tout moment.
Qu'est-ce que l'indivision ?
L'indivision est un régime de propriété collective : les indivisaires possèdent ensemble la totalité du bien, et chacun détient des droits proportionnels à sa quote-part. Un propriétaire en indivision, appelé indivisaire, détient une fraction abstraite de l'ensemble, pas une pièce déterminée.
L'indivision des biens peut porter sur tout type d'actif : une maison, un appartement, un terrain, des comptes bancaires ou des meubles. La maison en indivision reste toutefois le cas le plus fréquent, parce qu'un bien immobilier se partage difficilement en nature.
Le principe central figure à l'article 815 du Code civil : nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision, et le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis décidé par le juge ou convention contraire.
Indivision ou SCI : quelle différence ?
Dans une indivision, les indivisaires détiennent directement le bien. Dans une SCI, c'est la société qui est propriétaire et les associés détiennent des parts sociales, avec des statuts qui organisent les décisions. L'indivision ne demande aucune formalité, mais elle est plus fragile dans la durée.
Comment naît une indivision ?
Une indivision naît soit automatiquement, par l'effet d'une succession ou de la dissolution d'une union, soit volontairement, lorsque plusieurs personnes achètent ensemble un bien.
L'indivision successorale
Au décès, les héritiers deviennent propriétaires ensemble des biens du défunt, en proportion de leurs droits successoraux. Trois enfants qui héritent d'une maison en détiennent chacun un tiers, et le conjoint survivant peut s'ajouter à l'indivision selon l'option qu'il exerce. Pour les situations où un héritier veut conserver le bien, voyez notre guide sur le rachat de parts d'une maison en succession.
L'achat en indivision
Des concubins, des partenaires de PACS ayant opté pour la séparation des biens, des frères et sœurs ou des amis peuvent acheter un bien ensemble. L'acte d'achat précise alors la quote-part de chacun, qui devrait refléter son apport et sa part du financement. À défaut de précision, les indivisaires sont présumés propriétaires à parts égales.
Après un divorce ou une rupture de PACS
Le bien commun d'un couple marié sous le régime de la communauté, ou le bien acheté à deux, devient indivis après le divorce ou la rupture, tant que le partage n'est pas réalisé.
Quelles règles de gestion pour les biens en indivision ?
Les décisions dépendent de la nature de l'acte : un indivisaire peut agir seul pour un acte conservatoire, les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits décident des actes d'administration, et l'unanimité reste exigée pour les actes de disposition.
- Actes conservatoires, par un indivisaire seul : réparation urgente d'une toiture, assurance du bien, interruption d'une prescription. Ils visent à préserver le bien sans en modifier la consistance.
- Majorité des deux tiers des droits indivis (article 815-3) : actes d'administration, mandat général d'administration confié à un indivisaire ou à un tiers, vente de meubles indivis pour payer les dettes et charges de l'indivision, conclusion et renouvellement des baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
- Unanimité : tout acte qui ne relève pas de l'exploitation normale des biens et tout acte de disposition, comme la vente amiable du bien entier, la constitution d'une hypothèque ou la signature d'un bail commercial.
La majorité se calcule en droits et non en nombre de personnes : un indivisaire qui détient 70 % du bien atteint seul la majorité des deux tiers. Les indivisaires majoritaires doivent informer les autres des décisions prises, faute de quoi celles-ci leur sont inopposables. Pour l'hypothèque, la règle de l'unanimité est détaillée dans notre page hypothéquer un bien en indivision.
Vendre le bien à la majorité des deux tiers
L'article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires titulaires d'au moins deux tiers des droits d'exprimer devant notaire leur intention de vendre. Le notaire signifie ce projet aux autres indivisaires dans le mois ; ceux-ci disposent de trois mois pour se prononcer. En cas d'opposition ou de silence, le notaire dresse un procès-verbal et le tribunal judiciaire peut autoriser la vente par licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des minoritaires. Cette voie est exclue lorsque la propriété est démembrée (usufruit et nue-propriété). Les situations de blocage sont développées dans notre article peut-on forcer la vente d'un bien immobilier.
Ce que change la loi du 7 avril 2026
La loi n° 2026-248 du 7 avril 2026, qui vise à simplifier la sortie de l'indivision, inscrit à l'article 815-6 du Code civil la possibilité pour le juge d'autoriser un indivisaire à vendre seul un bien indivis lorsque l'urgence et l'intérêt commun le justifient. Elle élargit aussi le partage judiciaire aux intérêts patrimoniaux des époux, partenaires de PACS et concubins, avec un décret d'application attendu pour en préciser la procédure.
Quels sont les droits d'un propriétaire en indivision ?
Chaque indivisaire peut user et jouir des biens indivis conformément à leur destination, dans la mesure compatible avec les droits des autres indivisaires.
- Percevoir sa part des revenus : les loyers et autres fruits accroissent l'indivision et reviennent à chacun selon sa quote-part ; une réclamation ne peut porter que sur les cinq dernières années.
- Être remboursé de ses dépenses : l'indivisaire qui a financé des travaux d'amélioration ou de conservation, ou payé des charges pour les autres, en tient compte au moment du partage.
- Céder sa quote-part : un indivisaire peut vendre sa part à un tiers, mais il doit notifier le projet aux autres par acte de commissaire de justice ; ceux-ci disposent d'un mois pour exercer leur droit de préemption (article 815-14 du Code civil).
- Demander le partage à tout moment, sauf convention à durée déterminée ou sursis accordé par le juge.
L'indemnité d'occupation
L'indivisaire qui occupe seul la maison en indivision doit, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation à l'indivision. Calculée à partir de la valeur locative, elle est déduite de sa part au partage.
Qui paie les charges d'une maison en indivision ?
Chaque indivisaire supporte les charges et les pertes de l'indivision en proportion de ses droits, comme il en perçoit les bénéfices.
- la taxe foncière et l'assurance du bien ;
- les charges de copropriété et les gros travaux ;
- l'entretien nécessaire à la conservation du bien ;
- le remboursement d'un emprunt souscrit par les indivisaires pour l'achat.
Lorsque l'un avance les sommes pour tous, il dispose d'une créance contre l'indivision, réglée lors du partage. Les créanciers de l'indivision sont payés sur l'actif indivis avant le partage ; les créanciers personnels d'un indivisaire ne peuvent pas saisir sa quote-part, mais ils peuvent provoquer le partage.
Comment organiser l'indivision avec une convention ?
La convention d'indivision est un contrat écrit, conclu entre tous les indivisaires, qui désigne les biens et les quotes-parts et fixe les règles de gestion (articles 1873-1 et suivants du Code civil).
Elle peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable, ou pour une durée indéterminée. Lorsqu'elle porte sur un immeuble, elle est établie par notaire et publiée au service de la publicité foncière. Elle permet de nommer un gérant, de répartir l'usage du bien et les charges, et d'éviter qu'un indivisaire ne provoque le partage avant le terme, sauf justes motifs.
Comment sortir de l'indivision ?
On sort de l'indivision par un partage amiable, par le rachat des parts d'un ou plusieurs indivisaires, par la vente du bien ou, à défaut d'accord, par un partage judiciaire. Les montages qui gardent le bien dans la famille sont comparés dans notre guide pour sortir de l'indivision sans vendre.
Racheter les parts des autres indivisaires
L'indivisaire qui souhaite conserver le bien rachète les parts des autres en leur versant une soulte, calculée sur la valeur du bien. Lorsque l'indivision provient d'une succession, d'une donation ou d'une union, elle supporte le droit de partage de 2,5 %, ramené à 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS, auquel s'ajoutent les émoluments du notaire. Le calcul de la soulte est détaillé dans notre page sur la soulte et son financement, et les cas familiaux dans notre article racheter la part d'un frère ou d'une sœur.
Partage amiable ou judiciaire
Le partage amiable suppose l'accord de tous les indivisaires sur la composition des lots ; il est établi par notaire dès qu'un immeuble est concerné. Si un indivisaire refuse, un autre peut saisir le tribunal judiciaire, avec un avocat, en justifiant des démarches entreprises pour parvenir à un accord. Le juge ordonne le partage, désigne un notaire et peut ordonner la licitation, c'est-à-dire la vente aux enchères du bien, et surseoir au partage pour deux ans au plus si une vente immédiate risquait de dévaloriser le bien.
Comment financer la sortie de l'indivision ?
Le rachat des parts d'une maison en indivision peut être financé par un crédit hypothécaire adossé au bien, sans attendre la vente.
PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie les dossiers de rachat de soulte à partir de 100 000 € de besoin, pour un bien d'une valeur minimale de 300 000 €. Le taux est fixe : 4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans, 4,80 % sur 20 ans et plus, 4,30 % en in fine. Les revenus doivent représenter au moins 3 fois la mensualité, sans assurance emprunteur obligatoire ni questionnaire de santé. L'accord de principe intervient en une semaine environ, et les fonds 30 à 45 jours après acceptation. Lorsque l'indivisaire devient seul propriétaire dans l'acte de rachat, l'hypothèque est inscrite au même moment, ce qui évite d'avoir à obtenir l'accord des autres. Les conditions sont présentées sur notre page crédit hypothécaire.
Si les indivisaires souhaitent vendre mais ont besoin de liquidités tout de suite, la vente avec complément de prix fonctionne comme une avance en attendant la vente : il s'agit d'une vente définitive, avec un prix de 42 % à 60 % de la valeur à la signature, puis le versement au vendeur de tout ce qui dépasse le prix d'achat lors de la revente.
À retenir : l'indivision fait de chaque indivisaire le propriétaire d'une quote-part du bien entier. Les actes conservatoires se font seul, les actes d'administration à la majorité des deux tiers des droits, la vente et l'hypothèque à l'unanimité, sauf autorisation du juge. Personne n'est tenu de rester en indivision : le rachat des parts, le partage amiable ou le partage judiciaire permettent d'en sortir.
Questions fréquentes
Un indivisaire peut-il vendre sa part sans l'accord des autres ?
Oui. Il peut céder sa quote-part à un tiers, mais il doit d'abord notifier le prix et les conditions aux autres indivisaires, qui disposent d'un mois pour la racheter en priorité. Sans cette notification, la vente peut être annulée.
Peut-on être obligé de rester en indivision ?
Non, en principe. Chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment. Deux exceptions existent : une convention d'indivision à durée déterminée, et un sursis au partage ordonné par le juge pour deux ans au plus.
Un indivisaire peut-il louer seul la maison en indivision ?
Un bail d'habitation est un acte d'administration : il doit être décidé par les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits. Un indivisaire minoritaire ne peut donc pas louer seul le bien. Un bail commercial ou rural exige l'unanimité.
L'indivisaire qui habite le bien doit-il payer un loyer aux autres ?
Il ne paie pas de loyer, mais il doit une indemnité d'occupation à l'indivision s'il jouit seul du bien, sauf accord contraire. Elle est déduite de sa part lors du partage.
Combien coûte une sortie d'indivision ?
Le partage ou le rachat de parts entre indivisaires issus d'une succession supporte un droit de partage de 2,5 % de l'actif net partagé, 1,1 % après un divorce ou une rupture de PACS, auquel s'ajoutent les émoluments réglementés du notaire et les frais de publicité foncière.
.svg)
