Une convention d'indivision est un contrat écrit, signé par tous les indivisaires, qui organise la gestion d'un bien détenu à plusieurs : désignation des biens, quote-part de chacun, gérant, répartition des charges et durée. Conclue pour cinq ans au plus, renouvelables, ou pour une durée indéterminée, elle doit être établie par un notaire dès qu'elle porte sur un immeuble, car elle est alors publiée au service de la publicité foncière.
Qu'est-ce qu'une convention d'indivision ?
La convention d'indivision est l'accord par lequel des copropriétaires indivis décident de rester en indivision selon des règles qu'ils fixent eux-mêmes, au lieu du régime légal des articles 815 et suivants du Code civil. Elle est prévue par les articles 1873-1 et suivants du même code.
Sans convention, l'indivision légale s'applique : chacun peut demander le partage à tout moment, les actes d'administration exigent la majorité des deux tiers des droits et les actes de disposition l'unanimité. Ces règles, rappelées dans notre page indivision : définition et fonctionnement, conviennent à une situation provisoire, beaucoup moins à une détention durable.
La convention peut être signée par des propriétaires, des usufruitiers ou des nus-propriétaires. Elle requiert de chaque signataire la capacité ou le pouvoir de disposer des biens indivis (article 1873-4) : lorsqu'un indivisaire est mineur ou protégé, son représentant doit obtenir les autorisations prévues par le régime de protection.
Pourquoi signer une convention d'indivision ?
- Stabiliser la détention : pendant une convention à durée déterminée, le partage ne peut pas être demandé avant le terme, sauf justes motifs.
- Simplifier la gestion : un gérant agit pour tous, sans réunir chaque indivisaire pour chaque décision.
- Prévenir les conflits : occupation, loyers, travaux et charges sont réglés à l'avance.
- Anticiper un décès ou une cession : la convention peut organiser le rachat de la part d'un indivisaire par les autres.
Que doit contenir une convention d'indivision ?
À peine de nullité, la convention doit être écrite et comporter la désignation des biens indivis et l'indication de la quote-part de chaque indivisaire (article 1873-2 du Code civil). Tout le reste relève de la liberté des signataires.
Les mentions obligatoires
- l'identité complète de chaque indivisaire ;
- la désignation précise des biens, avec leurs références cadastrales pour un immeuble ;
- la quote-part de chacun, par exemple 50 % et 50 %, ou un tiers chacun ;
- pour un immeuble, l'accomplissement des formalités de publicité foncière.
Les clauses utiles
- Durée : déterminée ou indéterminée, avec ou sans tacite reconduction.
- Gérant : un ou plusieurs gérants, indivisaires ou non (article 1873-5), leurs pouvoirs, leur éventuelle rémunération et l'obligation de rendre compte chaque année.
- Usage du bien : qui l'occupe, à quelles conditions, et si une indemnité d'occupation est due.
- Charges : répartition de la taxe foncière, de l'assurance, des charges de copropriété, des travaux et des échéances d'un prêt.
- Revenus : affectation des loyers et constitution éventuelle d'une réserve pour travaux.
- Décisions : les règles de vote pour les décisions qui dépassent les pouvoirs du gérant.
- Cession et décès : faculté pour les autres indivisaires d'acquérir la quote-part d'un indivisaire décédé ou qui souhaite vendre.
Existe-t-il un modèle de convention d'indivision ?
Des modèles de convention d'indivision circulent en PDF, mais ils ne conviennent qu'à des biens mobiliers ou à une première trame de discussion. Pour un logement, le notaire rédige l'acte à partir de votre situation : origine de l'indivision, financement, occupation, présence d'un prêt en cours. Préparer à l'avance les réponses aux points ci-dessus réduit le nombre de rendez-vous.
Quelle est la durée d'une convention d'indivision ?
La convention peut être conclue pour une durée déterminée de cinq ans au plus, renouvelable par décision expresse, ou pour une durée indéterminée (article 1873-3 du Code civil).
- Durée déterminée : le partage ne peut être provoqué avant le terme qu'en présence de justes motifs, appréciés par le juge.
- Tacite reconduction : elle doit être expressément prévue, pour une nouvelle durée déterminée ou pour une durée indéterminée.
- Durée indéterminée : chaque indivisaire peut demander le partage à tout moment, pourvu que ce ne soit pas de mauvaise foi ou à contretemps.
- À l'échéance : sans renouvellement ni reconduction, l'indivision redevient soumise au régime légal.
Convention d'indivision sans notaire : est-ce possible ?
Oui, si l'indivision ne porte que sur des meubles, des comptes ou un véhicule : un acte sous seing privé suffit, à condition de respecter les mentions obligatoires.
Non, en pratique, dès qu'un immeuble est concerné. L'article 1873-2 impose alors les formalités de la publicité foncière, et seul un acte notarié peut être publié. Un écrit signé entre indivisaires sans notaire ne serait pas opposable aux tiers, par exemple à un acquéreur de quote-part ou à un créancier, et sa valeur même entre les signataires serait discutable.
Le coût comprend les émoluments du notaire et les frais de publication. La convention n'est pas un partage : le droit de partage n'est dû que lorsque l'indivision prend fin par un partage. Les frais d'un rachat de parts sont détaillés dans notre page sur les frais de notaire d'un rachat de part en indivision.
Convention d'indivision et divorce : comment ça marche ?
Après un divorce, les ex-époux qui ne veulent pas vendre tout de suite le logement peuvent signer une convention d'indivision pour en organiser la détention, souvent jusqu'à la majorité des enfants ou jusqu'à une vente programmée.
Pendant l'instance en divorce, les époux peuvent passer toutes conventions pour la liquidation et le partage de leur régime matrimonial ; lorsque des biens soumis à la publicité foncière sont concernés, la convention doit être passée par acte notarié (article 265-2 du Code civil). Une convention d'indivision peut ainsi figurer dans l'acte liquidatif.
Les clauses à soigner dans ce cas :
- l'occupation du logement par l'un des ex-époux et l'existence ou non d'une indemnité d'occupation ;
- la prise en charge des mensualités du prêt immobilier et de la taxe foncière ;
- la date ou l'événement qui déclenchera la vente ou le rachat de la part de l'autre ;
- la méthode d'évaluation du bien au moment du rachat.
Lorsque l'un des ex-époux rachète ensuite la part de l'autre, le partage supporte un droit de partage de 1,1 %. Le calcul de la somme à verser est expliqué dans notre article sur le calcul de la soulte après un divorce.
Comment sortir d'une convention d'indivision ?
On sort d'une convention d'indivision à son terme, d'un commun accord à tout moment, ou avant le terme par décision du juge en cas de justes motifs.
- Au terme : chaque indivisaire retrouve le droit de demander le partage.
- D'un commun accord : partage amiable, vente du bien ou rachat des parts par l'un des indivisaires.
- Pour justes motifs : mésentente grave, impossibilité de payer sa part des charges, besoin financier sérieux ; le tribunal judiciaire apprécie.
- Cession de sa quote-part : un indivisaire peut vendre sa part à un tiers, les autres bénéficiant d'un droit de préemption.
Si l'accord devient impossible, les voies du régime légal reprennent : vente à la majorité des deux tiers avec autorisation du juge, présentée dans notre article peut-on forcer la vente d'un bien immobilier, ou partage judiciaire avec licitation. Lorsqu'un héritier bloque la situation, notre page sur le refus d'un héritier de vendre détaille les recours.
Comment financer le rachat des parts d'une indivision ?
L'indivisaire qui veut conserver le bien peut financer le rachat des autres parts par un crédit hypothécaire adossé au bien, sans attendre de vendre.
PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie ces dossiers de rachat de soulte à partir de 100 000 € de besoin, pour un bien d'au moins 300 000 €. Le taux est fixe : 4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans, 4,80 % sur 20 ans et plus, 4,30 % en in fine. Les revenus doivent représenter au moins 3 fois la mensualité, sans assurance emprunteur obligatoire. L'accord de principe intervient en une semaine environ et les fonds 30 à 45 jours après acceptation. Les conditions figurent sur notre page crédit hypothécaire ; les autres montages sont comparés dans notre guide pour sortir de l'indivision sans vendre.
Lorsque tous les indivisaires veulent mobiliser la valeur du bien sans le vendre, l'hypothèque du bien entier exige leur accord unanime, comme l'explique notre page pour hypothéquer un bien en indivision. Si les indivisaires préfèrent vendre mais ont besoin de liquidités immédiatement, la vente avec complément de prix fonctionne comme une avance en attendant la vente : c'est une vente définitive, avec un prix de 42 % à 60 % de la valeur à la signature, puis le versement de tout ce qui dépasse le prix d'achat lors de la revente.
À retenir : la convention d'indivision est un contrat écrit qui désigne les biens et les quotes-parts, puis fixe les règles de gestion, d'occupation et de charges. Elle dure cinq ans au plus si elle est à durée déterminée, renouvelable, ou sans terme. Dès qu'un immeuble est concerné, elle passe par un notaire et doit être publiée. Elle est particulièrement utile après un divorce ou une succession, pour conserver un bien en évitant les blocages.
Questions fréquentes
La convention d'indivision est-elle obligatoire ?
Non. Sans convention, le régime légal de l'indivision s'applique automatiquement. La convention est un choix pour organiser une détention durable.
Combien de temps dure une convention d'indivision ?
Cinq ans au plus si elle est à durée déterminée, renouvelables par décision expresse ou par tacite reconduction si elle le prévoit. Elle peut aussi être conclue pour une durée indéterminée.
Peut-on rédiger une convention d'indivision soi-même ?
Oui pour des meubles. Pour un immeuble, la publicité foncière impose un acte notarié : un acte sous seing privé ne protège pas les indivisaires face aux tiers.
Un indivisaire peut-il quitter la convention avant son terme ?
Il peut vendre sa quote-part, sous réserve du droit de préemption des autres, ou demander au juge le partage anticipé s'il justifie de justes motifs.
Qui paie les charges dans une convention d'indivision ?
Ce que prévoit la convention. À défaut de clause, chaque indivisaire supporte les charges en proportion de ses droits, et celui qui avance les sommes pour les autres peut en demander le remboursement.
.svg)
