La donation immobilière permet de transmettre de son vivant un bien immobilier à un proche, le plus souvent un enfant, tout en optimisant la fiscalité. Elle doit obligatoirement passer devant notaire, et ouvre droit aux abattements de la donation, par exemple 100 000 euros par enfant. Sa technique la plus puissante est la donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit : on transmet la propriété future du bien tout en conservant son usage et ses revenus, sur une base taxable fortement réduite. Ce guide en explique le fonctionnement, le barème et la fiscalité.

Qu'est-ce qu'une donation immobilière ?

Une donation immobilière est la transmission immédiate et irrévocable d'un bien immobilier, réalisée du vivant du donateur. Parce qu'elle porte sur un immeuble, elle doit obligatoirement être établie par acte notarié et publiée au service de la publicité foncière. Elle peut prendre la forme d'une donation simple, au profit d'un bénéficiaire unique, ou d'une donation-partage, qui répartit les biens entre plusieurs héritiers en figeant leur valeur. Le bien peut être transmis en pleine propriété, mais le plus souvent, pour des raisons fiscales, il l'est en nue-propriété, le donateur conservant l'usufruit.

La donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit

C'est la technique reine de la donation immobilière. Le démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété, le droit de disposer du bien, de l'usufruit, le droit de l'utiliser et d'en percevoir les revenus. Dans une donation avec réserve d'usufruit, le donateur transmet la nue-propriété à son enfant tout en conservant l'usufruit : il continue d'habiter le logement ou d'en percevoir les loyers jusqu'à son décès. Deux avantages majeurs en découlent. D'abord, les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, donc sur une base réduite. Ensuite, au décès du donateur, l'usufruit s'éteint automatiquement et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans aucun droit supplémentaire. Le bien n'est ainsi taxé qu'une seule fois, sur une base minorée, et jamais lors de la réunion finale.

Le barème de l'usufruit en 2026

La répartition entre usufruit et nue-propriété est fixée par l'article 669 du Code général des impôts, selon le seul âge de l'usufruitier au jour de la donation. Ce barème, inchangé depuis 2004, est le suivant en 2026 :

• moins de 21 ans : usufruit 90%, nue-propriété 10%
• de 21 à 30 ans : 80% et 20%
• de 31 à 40 ans : 70% et 30%
• de 41 à 50 ans : 60% et 40%
• de 51 à 60 ans : 50% et 50%
• de 61 à 70 ans : 40% et 60%
• de 71 à 80 ans : 30% et 70%
• de 81 à 90 ans : 20% et 80%
• plus de 90 ans : 10% et 90%

La logique est simple : plus le donateur est jeune, plus son usufruit vaut cher, donc plus la nue-propriété transmise a de valeur. Plus il est âgé, plus la nue-propriété transmise est faible, ce qui allège encore la fiscalité de la transmission.

Exemple de donation immobilière démembrée

Prenons un parent de 65 ans qui donne à son enfant la nue-propriété d'un appartement estimé à 300 000 euros, tout en conservant l'usufruit. Dans la tranche des 61 à 70 ans, l'usufruit vaut 40% et la nue-propriété 60%. La valeur transmise, base taxable, n'est donc que de 180 000 euros, et non de 300 000. Après l'abattement de 100 000 euros en ligne directe, il ne reste que 80 000 euros taxables, sur lesquels les droits sont modestes. Le parent continue d'habiter ou de louer le bien, et au décès, l'enfant récupère la pleine propriété des 300 000 euros sans droit supplémentaire. Anticiper tôt est d'autant plus payant que la nue-propriété transmise est plus faible lorsque le donateur est jeune, comme le rappelle notre page sur la donation après 80 ans.

La fiscalité et les frais de la donation immobilière

Sur le plan fiscal, la donation immobilière obéit aux règles communes : chaque bénéficiaire profite d'un abattement selon son lien avec le donateur, 100 000 euros entre parent et enfant par exemple, et le solde est taxé selon le barème progressif de 5% à 45% en ligne directe. Ces abattements se reconstituent tous les 15 ans, et le détail complet figure sur notre page pilier consacrée à la donation de son vivant. S'y ajoutent des frais de notaire, calculés sur la valeur du bien ou de la nue-propriété transmise, ainsi que la contribution de sécurité immobilière liée à la publication de l'acte. En cas de transmission moins de 15 ans avant le décès, la donation est réintégrée au calcul des droits de succession.

Donner un bien sans le vendre, ou financer la donation

Un donateur peut souhaiter aider un proche sans se séparer de son patrimoine, ou avoir besoin de liquidités pour équilibrer une transmission entre plusieurs enfants. Le crédit hypothécaire permet alors de mobiliser jusqu'à 70% de la valeur d'un bien sans le vendre, afin de dégager les fonds nécessaires, comme le détaillent nos pages sur la façon de dégager de la trésorerie sans vendre et de financer une donation. Cette solution suppose un bien d'au moins 300 000 euros et des revenus au moins égaux à trois fois la mensualité du prêt. Elle permet d'organiser sa transmission de son vivant tout en conservant la maîtrise de son patrimoine.

FAQ

Peut-on donner un bien immobilier de son vivant ?
Oui. La donation immobilière transmet un bien de son vivant, obligatoirement par acte notarié et avec publication au service de la publicité foncière. Elle ouvre droit aux abattements de la donation, par exemple 100 000 euros entre un parent et un enfant, renouvelables tous les 15 ans.

Qu'est-ce qu'une donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit ?
Le donateur transmet la nue-propriété du bien à son bénéficiaire tout en conservant l'usufruit, c'est-à-dire l'usage et les revenus. Les droits ne portent que sur la valeur réduite de la nue-propriété, et au décès, le bénéficiaire récupère la pleine propriété sans droit supplémentaire.

Comment calcule-t-on la valeur de la nue-propriété ?
Selon le barème de l'article 669 du CGI, en fonction de l'âge du donateur usufruitier. Entre 61 et 70 ans, par exemple, l'usufruit vaut 40% et la nue-propriété 60% de la valeur du bien. Plus le donateur est âgé, plus la nue-propriété transmise, et donc la base taxable, est faible.

Quels sont les frais d'une donation immobilière ?
Les droits de donation, calculés après abattement selon un barème de 5% à 45% en ligne directe, des frais de notaire assis sur la valeur transmise, et la contribution de sécurité immobilière liée à la publication de l'acte. La donation en nue-propriété réduit sensiblement ces droits.

Peut-on donner un bien immobilier sans le vendre pour autant ?
Oui, c'est le principe même de la donation en nue-propriété, qui conserve l'usufruit au donateur. Et pour dégager des liquidités liées à la transmission sans vendre, un crédit hypothécaire permet de mobiliser jusqu'à 70% de la valeur d'un bien, sous réserve d'un bien d'au moins 300 000 euros et de revenus suffisants.