La taxe foncière en indivision est établie au nom des indivisaires, mais un seul avis est envoyé, en général au premier indivisaire inscrit. Elle est une charge de la propriété : chaque indivisaire la supporte en proportion de sa quote-part, y compris lorsque l'un d'eux occupe seul le bien, et celui qui paie pour les autres peut en obtenir le remboursement.
Qui reçoit la taxe foncière en cas d'indivision ?
L'avis de taxe foncière d'un bien en indivision est établi au nom des indivisaires et adressé à un seul d'entre eux, le plus souvent le premier titulaire inscrit au cadastre.
La doctrine administrative (BOI-IF-TFB-10-20-10) précise les règles d'inscription :
- Trois indivisaires au plus : ils sont tous nommément désignés.
- Plus de trois indivisaires : seul figure celui qui détient la part la plus importante, suivi de la mention « et consorts » ou « et copropriétaires ».
- Indivision successorale : tant que la mutation cadastrale n'est pas faite, l'impôt reste établi au nom du défunt, représenté par sa succession.
Plusieurs destinataires ne peuvent pas être désignés pour un même avis, les indivisaires n'habitant pas toujours à la même adresse. Une réponse ministérielle du 6 juin 2013 indique que les indivisaires peuvent toutefois choisir ensemble le destinataire, par une demande conjointe signée adressée au centre des finances publiques.
Qui est redevable au 1er janvier ?
La taxe foncière est due pour l'année entière par ceux qui sont propriétaires au 1er janvier de l'année d'imposition. Un indivisaire qui sort de l'indivision en cours d'année reste donc inscrit pour cette année-là ; la répartition se règle dans l'acte de partage ou de cession.
Après une succession
Le décès ne fait pas disparaître l'impôt : les héritiers deviennent indivisaires et la taxe foncière continue d'être due. La mutation cadastrale intervient après la publication de l'attestation de propriété établie par le notaire. Les autres frais liés au bien sont présentés dans notre page indivision : définition, règles et droits des indivisaires.
Comment répartir la taxe foncière entre indivisaires ?
Chaque indivisaire supporte la taxe foncière en proportion de ses droits dans l'indivision, comme il en perçoit les revenus (article 815-10 du Code civil).
Exemple : pour une taxe foncière de 1 800 €, deux frères qui détiennent chacun 25 % et leur sœur qui détient 50 % supportent respectivement 450 €, 450 € et 900 €.
L'administration n'intervient pas dans cette répartition. Selon la doctrine fiscale, l'imposition collective n'implique pas l'obligation solidaire de chacun des indivisaires au paiement de la totalité, et la répartition entre eux relève du droit privé. En pratique :
- l'indivisaire destinataire paie la totalité et se fait rembourser par les autres ;
- ou chacun lui verse sa part avant l'échéance ;
- ou un compte d'indivision alimenté par les loyers ou par des versements réguliers règle l'impôt.
Une convention d'indivision, signée devant notaire, permet de fixer ces règles par écrit pour éviter les désaccords.
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères
La taxe d'enlèvement des ordures ménagères figure sur le même avis. Lorsque le bien est loué, elle peut être récupérée sur le locataire au titre des charges locatives. Entre indivisaires, mieux vaut préciser par écrit qui la supporte lorsque l'un d'eux occupe le bien.
Indivisaire occupant : qui paie la taxe foncière ?
La taxe foncière reste à la charge de l'indivision jusqu'au partage, même si un seul indivisaire occupe le bien : la Cour de cassation l'a jugé le 13 janvier 2016.
L'occupation privative se règle autrement. L'indivisaire qui jouit seul du bien doit, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation à l'indivision (article 815-9 du Code civil), calculée à partir de la valeur locative et déduite de sa part au partage. Les deux sujets sont distincts :
- la taxe foncière, charge de la propriété, est répartie entre tous selon les quotes-parts ;
- l'indemnité d'occupation, contrepartie de la jouissance, est due par l'occupant à l'indivision ;
- si l'occupant a payé toute la taxe foncière, il peut en réclamer la part des autres, ce qui se compense souvent avec l'indemnité qu'il doit.
Le cas du couple séparé qui garde le logement en indivision est fréquent : l'ex-conjoint qui reste dans les lieux paie souvent l'impôt, puis les comptes sont faits lors de la liquidation.
Existe-t-il une exonération de taxe foncière en indivision ?
Oui, mais elle est en principe limitée à la quote-part de l'indivisaire qui remplit les conditions : les autres indivisaires restent redevables de leur part.
Les dispositifs liés à la situation du propriétaire concernent notamment :
- les titulaires de l'allocation de solidarité aux personnes âgées (ASPA) ou de l'allocation supplémentaire d'invalidité ;
- les titulaires de l'allocation aux adultes handicapés, sous conditions de revenus ;
- les personnes de plus de 75 ans dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un plafond fixé chaque année ;
- les personnes de 65 à 75 ans sous le même plafond, qui bénéficient d'un dégrèvement de 100 € sur leur habitation principale.
La doctrine administrative précise que, si l'immeuble est habité exclusivement par les indivisaires, l'exonération peut être accordée à celui qui en remplit les conditions dans la limite de la quote-part d'impôt lui incombant, à condition qu'il dispose privativement d'un logement dans l'immeuble. Le conjoint survivant qui occupe seul le logement et remplit les autres conditions peut bénéficier d'une exonération totale, quels que soient ses droits sur le bien.
Les constructions nouvelles bénéficient par ailleurs d'une exonération pendant les deux années qui suivent leur achèvement, dont l'étendue dépend de la délibération de la commune. Ces dispositifs s'appliquent automatiquement ou sur demande selon les cas : en cas de doute, le service des impôts des particuliers du lieu du bien est l'interlocuteur.
Un indivisaire ne paie pas sa part : que faire ?
L'indivisaire qui règle la taxe foncière à la place d'un autre dispose d'une créance contre l'indivision, qui lui est remboursée au plus tard lors du partage.
Payer l'impôt dans les délais reste la priorité : un retard entraîne une majoration de 10 %, puis des poursuites du comptable public, comme une saisie administrative à tiers détenteur. Les démarches à suivre ensuite :
- Conserver la preuve du paiement intégral et réclamer par écrit sa part à chaque indivisaire défaillant.
- Inscrire la somme au compte de l'indivision : l'indivisaire qui a payé une dépense de conservation est indemnisé (article 815-13 du Code civil), la créance étant prélevée sur la part du débiteur au partage.
- Saisir le tribunal judiciaire si le blocage persiste, notamment pour demander le partage.
Lorsque l'impôt ne peut plus être payé, une demande de remise gracieuse peut être adressée à l'administration, qui l'accorde au cas par cas.
Quand l'indivision devient trop coûteuse
Les impayés répétés de taxe foncière sont souvent le signe d'une indivision qui ne fonctionne plus. Chaque indivisaire peut demander le partage, les indivisaires détenant deux tiers des droits peuvent solliciter la vente, comme l'explique notre article peut-on forcer la vente d'un bien immobilier, et l'un d'eux peut racheter les parts des autres.
Racheter les parts pour mettre fin aux charges partagées
L'indivisaire qui veut conserver le bien peut racheter les parts des autres et devenir seul redevable de la taxe foncière, en finançant la soulte par un crédit hypothécaire.
PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie les rachats de soulte à partir de 100 000 € de besoin, pour un bien d'au moins 300 000 €, à taux fixe : 4,10 % en amortissable sur 15 à 19 ans, 4,80 % sur 20 ans et plus, 4,30 % en in fine. Les revenus doivent représenter au moins 3 fois la mensualité, sans assurance emprunteur obligatoire. Les conditions sont détaillées sur notre page crédit hypothécaire, les autres options dans notre guide pour sortir de l'indivision sans vendre, et le cas où tous les indivisaires veulent emprunter ensemble dans notre page pour hypothéquer un bien en indivision.
À retenir : en indivision, la taxe foncière est établie au nom des indivisaires et l'avis est envoyé à un seul d'entre eux. Elle est due par l'indivision jusqu'au partage, même si un indivisaire occupe seul le bien, et se répartit selon les quotes-parts. Les exonérations liées à l'âge ou aux revenus ne profitent en principe qu'à la part de l'indivisaire concerné. Celui qui paie pour les autres conserve une créance remboursée au plus tard au partage.
Questions fréquentes
Peut-on recevoir un avis de taxe foncière par indivisaire ?
Non. Un seul avis est émis pour le bien. Les indivisaires peuvent seulement choisir ensemble celui qui le recevra, par une demande conjointe au centre des finances publiques.
L'indivisaire qui habite le bien doit-il payer seul la taxe foncière ?
Non. La taxe foncière reste une charge de l'indivision. L'occupant doit en revanche, sauf accord contraire, une indemnité d'occupation aux autres indivisaires.
Qui paie la taxe foncière d'un bien hérité avant le partage ?
Les héritiers, en proportion de leurs droits. L'avis reste au nom du défunt, représenté par sa succession, jusqu'à la mutation cadastrale.
Le fisc peut-il réclamer toute la taxe foncière à un seul indivisaire ?
La doctrine fiscale indique que l'imposition collective n'implique pas l'obligation solidaire de chacun au paiement de la totalité. En pratique, le destinataire de l'avis règle souvent l'ensemble et se fait rembourser.
La taxe foncière payée pour les autres est-elle remboursée ?
Oui. Elle constitue une créance contre l'indivision, réglée lors du partage ou plus tôt si les indivisaires en sont d'accord.
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