Quasi usufruit et impot

Un quasi-usufruit soulève plusieurs impôts bien distincts, les droits de donation lors de sa constitution, les droits de succession au décès du quasi-usufruitier, l'impôt sur le revenu sur les gains générés chaque année, et parfois l'impôt sur la fortune immobilière selon l'usage fait des sommes concernées. Chaque sujet obéit à des règles propres, détaillées dans les articles dédiés ci dessous.

Quels droits de donation lors de la constitution d'un quasi-usufruit ?

Une donation de somme d'argent avec réserve de quasi-usufruit n'est taxée que sur la valeur de la nue-propriété, selon le barème de l'article 669 du code général des impôts, calculé en fonction de l'âge du donateur. L'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré complet de ce calcul, avant et après la réforme de 2024.

Quelle fiscalité au décès du quasi-usufruitier ?

Depuis la loi de finances pour 2024, la créance de restitution née d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit n'est plus déductible de l'actif successoral du quasi-usufruitier, en application de l'article 774 bis du code général des impôts, ce qui génère une seconde taxation au moment du décès. L'article sur le calcul du quasi-usufruit détaille ce mécanisme, tandis que l'article consacré à faire valoir sa créance dans une succession explique les démarches pratiques pour un héritier nu-propriétaire.

Le quasi-usufruit compte-t-il pour l'impôt sur la fortune immobilière ?

La créance de restitution elle même, en tant qu'actif financier, échappe à l'assiette de l'impôt sur la fortune immobilière. En revanche, si le quasi-usufruitier réinvestit les sommes reçues dans l'immobilier, ce nouveau bien entre pleinement dans son propre patrimoine taxable. L'article consacré à la valeur du quasi-usufruit dans un bilan patrimonial détaille cette nuance, en complément de l'article sur l'IFI et le démembrement pour les règles générales applicables aux autres formes de démembrement.

Qui paie l'impôt sur le revenu sur les gains générés ?

Les intérêts, dividendes et plus-values générés par les sommes placées en quasi-usufruit sont imposés au seul nom du quasi-usufruitier, qui en jouit économiquement, jamais au nom du nu-propriétaire. L'article consacré au quasi-usufruit et à l'impôt sur le revenu détaille cette règle et le cas particulier des plus-values de cession de titres démembrés.

Quelle fiscalité pour un quasi-usufruit issu d'une SCI ?

Lorsqu'une SCI aux parts démembrées distribue des réserves ou le produit de la vente d'un immeuble, la créance de restitution qui en résulte reste déductible de la succession de l'usufruitier, contrairement au cas d'une donation directe de somme d'argent. L'article consacré au quasi-usufruit dans une SCI démembrée détaille cette exception importante confirmée par l'administration fiscale.

Quelle fiscalité en cas de vente d'un bien démembré ou de rachat anticipé ?

La vente d'un bien détenu en démembrement offre trois options fiscales différentes pour le prix de vente, répartition, quasi-usufruit ou remploi, détaillées dans l'article consacré à vendre un bien démembré. Un nu-propriétaire qui souhaite mettre fin au quasi-usufruit par anticipation, en indemnisant le quasi-usufruitier, doit quant à lui s'acquitter de droits de mutation spécifiques, comme le détaille l'article consacré à racheter un quasi-usufruit.

Comment financer les droits liés à un quasi-usufruit sans vendre son bien immobilier ?

Face à ces différents impôts, droits de donation, droits de succession sur la créance de restitution, ou fiscalité d'un rachat anticipé, une famille peut avoir besoin de mobiliser une trésorerie sans vendre son patrimoine. Le crédit hypothécaire permet de dégager cette somme en mobilisant la valeur d'un bien détenu en propre. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

FAQ

Quel est l'impôt le plus lourd lié à un quasi-usufruit depuis 2024 ?
La non-déductibilité de la créance de restitution issue d'une donation de somme d'argent, prévue par l'article 774 bis du code général des impôts, représente généralement le changement le plus coûteux, ajoutant une seconde taxation au décès du quasi-usufruitier.

Tous les quasi-usufruits sont-ils traités de la même façon depuis 2024 ?
Non, la réforme ne vise que les créances de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était réservé l'usufruit. Les quasi-usufruits issus d'une distribution de réserves de société ou d'un usufruit légal de conjoint survivant restent traités différemment.

Le nu-propriétaire paie-t-il un impôt pendant la durée du quasi-usufruit ?
Non, il ne déclare rien sur les revenus générés par les sommes concernées, ni sur sa créance de restitution elle même, tant que le quasi-usufruit se poursuit et que la créance n'est pas encore exigible.

Où trouver le détail du calcul des droits dus lors d'une donation avec quasi-usufruit ?
L'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré complet, de la donation initiale jusqu'à la taxation de la créance de restitution au décès du donateur.

Existe-t-il une fiscalité différente selon l'origine du quasi-usufruit ?
Oui, une donation directe de somme d'argent, une distribution de réserves de SCI, ou un usufruit légal de conjoint survivant obéissent chacun à des règles de déductibilité différentes, détaillées dans les articles correspondants de ce guide.

Comment éviter une double imposition liée à un quasi-usufruit ?
Une convention de quasi-usufruit rédigée par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré, préalablement ou au plus tard au moment de sa constitution, reste le meilleur moyen de sécuriser la déductibilité de la créance lorsque celle ci demeure possible.