Les revenus et plus-values générés par une somme placée en quasi-usufruit sont imposés intégralement au nom du quasi-usufruitier, qui en jouit économiquement, et jamais au nom du nu-propriétaire. Cette règle vaut pour les intérêts, les dividendes, comme pour les plus-values réalisées lors de la cession de titres.

Pourquoi le quasi-usufruitier est-il seul redevable de l'impôt sur le revenu ?

Le quasi-usufruitier dispose de la somme comme un propriétaire à part entière, il peut la dépenser, la placer ou la réinvestir librement, à charge d'en restituer l'équivalent au terme de son droit. C'est cette pleine maîtrise économique de la somme qui justifie qu'il soit seul imposé sur les revenus qu'elle génère, le nu-propriétaire ne détenant qu'une créance de restitution sans droit de jouissance actuel sur les fonds concernés.

Comment sont imposés les revenus d'un placement financier logé en quasi-usufruit ?

Les intérêts, dividendes ou autres revenus de capitaux mobiliers générés par les sommes placées sont déclarés et imposés au nom du quasi-usufruitier, selon les règles fiscales de droit commun applicables à ce type de revenus, prélèvement forfaitaire unique de 30 pour cent ou option pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu. Le nu-propriétaire n'a rien à déclarer sur ces revenus, quel que soit le montant généré, puisqu'il n'en perçoit rien et n'y a économiquement aucun droit tant que le quasi-usufruit se poursuit.

Qu'en est-il de la plus-value en cas de cession de titres démembrés avec quasi-usufruit sur le prix ?

Lorsque des titres détenus en démembrement sont cédés en pleine propriété et que le prix de cession est intégralement attribué au quasi-usufruitier, la doctrine administrative précise que la plus-value réalisée est imposable au nom de ce dernier seul. Cette règle s'applique que le quasi-usufruit résulte d'une clause insérée dans l'acte de cession lui même ou d'une convention établie séparément entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, la logique restant identique, seul celui qui reçoit économiquement le prix de vente supporte l'imposition correspondante.

Le nu-propriétaire doit-il déclarer quelque chose pendant la durée du quasi-usufruit ?

Non, tant que le quasi-usufruit se poursuit, le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu et ne détient qu'une créance de restitution, un droit qui ne génère lui même aucun revenu imposable avant son exigibilité. Il n'a donc rien à mentionner sur sa déclaration de revenus au titre de cette créance, contrairement au quasi-usufruitier qui doit déclarer chaque année l'ensemble des revenus et plus-values effectivement perçus sur les sommes concernées.

Que se passe-t-il fiscalement au moment de la restitution ?

La restitution de la créance, le plus souvent au décès du quasi-usufruitier, ne constitue pas un événement générateur d'impôt sur le revenu, ni pour le nu-propriétaire qui la perçoit, ni pour la succession du quasi-usufruitier. Cette opération relève exclusivement des droits de mutation à titre gratuit, selon les règles de déductibilité de la créance de restitution posées par l'article 774 bis du code général des impôts depuis 2024. Pour le détail complet de ce calcul au moment du décès, l'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré complet.

Peut-on prévoir des intérêts sur la créance de restitution elle même ?

Oui, une convention de quasi-usufruit peut prévoir le versement d'intérêts annuels par le quasi-usufruitier au nu-propriétaire, en contrepartie de la disposition des fonds. Ces intérêts, s'ils sont effectivement versés, constituent alors un revenu de capitaux mobiliers imposable au nom du nu-propriétaire qui les perçoit, selon les règles fiscales de droit commun. Cette clause reste rare en pratique, mais permet de formaliser une forme de rémunération régulière du nu-propriétaire, en complément de la seule créance de restitution différée.

Comment financer un projet sans mobiliser des fonds placés en quasi-usufruit ?

Un quasi-usufruitier qui souhaite préserver l'intégrité des sommes dont il doit répondre envers le nu-propriétaire, plutôt que de les mobiliser pour un projet personnel, peut se tourner vers un crédit hypothécaire en mobilisant un bien immobilier détenu en propre. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Martine, quasi-usufruitière d'une somme de 300 000 euros reçue à la suite du décès de son époux, souhaitait financer la rénovation de sa résidence principale sans entamer ce capital, dont elle restait redevable envers ses enfants nus-propriétaires. Propriétaire d'un bien estimé à 460 000 euros, elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Le quasi-usufruitier peut-il choisir librement ses placements sans en référer au nu-propriétaire ?
En principe oui, sauf clause contraire prévue dans la convention de quasi-usufruit, qui peut imposer un remploi encadré, une justification annuelle des placements réalisés, ou d'autres garanties au profit du nu-propriétaire.

Les dividendes d'un portefeuille de titres en quasi-usufruit sont-ils partagés avec le nu-propriétaire ?
Non, ils reviennent intégralement au quasi-usufruitier et sont imposés à son seul nom, le nu-propriétaire ne détenant qu'une créance de restitution sans droit sur les revenus générés pendant la durée du démembrement.

La plus-value de cession de titres démembrés est-elle partagée entre usufruitier et nu-propriétaire ?
Non, lorsque le prix de cession est intégralement attribué au quasi-usufruitier en application d'une clause de quasi-usufruit, la plus-value est imposable à son seul nom, selon la doctrine administrative applicable à ce type d'opération.

Le nu-propriétaire paie-t-il un impôt lorsqu'il récupère sa créance de restitution ?
Non, cette opération ne relève pas de l'impôt sur le revenu mais des droits de mutation à titre gratuit, selon les règles de déductibilité applicables au moment du décès du quasi-usufruitier.

Peut-on prévoir que le nu-propriétaire perçoive un revenu régulier malgré le quasi-usufruit ?
Oui, une convention peut organiser le versement d'intérêts annuels sur la créance de restitution, imposables au nom du nu-propriétaire qui les perçoit, une clause qui reste toutefois peu fréquente en pratique.

Le quasi-usufruitier doit-il rendre compte chaque année de l'utilisation des fonds au fisc ?
Non, il doit simplement déclarer les revenus et plus-values effectivement perçus sur les sommes concernées dans sa déclaration de revenus annuelle, comme pour n'importe quel autre revenu de son patrimoine personnel.