Lorsqu'une SCI aux parts démembrées distribue une somme exceptionnelle, réserves ou produit de la vente d'un immeuble, l'usufruitier exerce en principe son droit sous forme de quasi-usufruit sur cette somme, à charge de restitution envers le nu-propriétaire. Cette créance de restitution reste, dans ce cas précis, déductible au décès de l'usufruitier, contrairement à d'autres formes de quasi-usufruit désormais plus encadrées.

Qu'est-ce que le quasi-usufruit, à la différence d'un usufruit classique ?

Un usufruit classique porte sur un bien qui ne se consomme pas par l'usage, un immeuble par exemple, l'usufruitier doit le conserver et le restituer en nature au nu-propriétaire à l'extinction de son droit. Le quasi-usufruit, prévu par l'article 587 du code civil, porte à l'inverse sur un bien consomptible, une somme d'argent notamment, que l'usufruitier peut utiliser librement, la dépenser ou la réinvestir. En contrepartie, il devient débiteur d'une créance de restitution envers le nu-propriétaire, exigible au terme de l'usufruit, le plus souvent à son décès.

Une distribution de bénéfices courants de la SCI donne-t-elle lieu à un quasi-usufruit ?

Non, la distribution des bénéfices courants générés par la location du bien détenu par la SCI constitue un fruit au sens juridique, qui revient directement et pleinement à l'usufruitier des parts, sans aucune obligation de restitution. C'est l'application classique du démembrement, l'usufruitier perçoit les revenus, le nu-propriétaire ne dispose d'aucun droit sur ces sommes distribuées au titre de l'exploitation normale du bien.

Que se passe-t-il lors d'une distribution de réserves ou du produit de la vente d'un immeuble ?

La situation change radicalement lorsque la SCI distribue une somme exceptionnelle, des réserves accumulées ou le produit de la cession de l'immeuble qu'elle détenait. Cette somme affecte la substance même des parts sociales, ce qui la rattache en principe au nu-propriétaire. La jurisprudence admet toutefois que l'usufruitier continue d'exercer son droit de jouissance sur cette somme, mais sous la forme d'un quasi-usufruit plutôt que d'un usufruit classique, sauf convention contraire entre les parties. Il peut donc utiliser librement cette somme, à charge de la restituer au nu-propriétaire au terme de son usufruit.

Pourquoi une convention de quasi-usufruit est-elle indispensable ?

Sans convention formalisant clairement l'existence et le montant de la créance de restitution, celle ci risque d'être contestée, notamment par l'administration fiscale au décès de l'usufruitier, faute de preuve de sa date certaine antérieure au décès. La convention, idéalement établie par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré, précise le montant de la somme concernée, les modalités de sa restitution et sécurise les droits respectifs de l'usufruitier et du nu-propriétaire pendant toute la durée du démembrement.

La créance de restitution est-elle déductible au décès de l'usufruitier ?

Oui, dans ce cas précis, et c'est un point important à connaître. Depuis la loi de finances pour 2024, l'article 774 bis du code général des impôts prive de déductibilité les dettes de restitution portant sur une somme d'argent dont le défunt s'était lui même réservé l'usufruit, typiquement lors d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit. L'administration fiscale a toutefois expressément confirmé que ce dispositif ne s'applique pas aux quasi-usufruits nés d'une distribution de réserves ou de dividendes exceptionnels d'une société, l'usufruitier n'étant pas à l'initiative de la constitution de ce quasi-usufruit, qui résulte du fonctionnement normal de la société démembrée. La créance de restitution reste donc déductible de la succession de l'usufruitier dans cette configuration.

Le compte courant d'associé démembré est-il logé sous le même régime ?

Non, l'administration fiscale précise qu'un usufruit portant sur un compte courant d'associé, un contrat de capitalisation ou des valeurs mobilières ne relève pas du régime du quasi-usufruit sur une somme d'argent, ces biens n'étant pas eux mêmes consomptibles par nature. L'extinction de ce type d'usufruit au décès ne génère donc aucune dette de restitution taxable, contrairement à une somme d'argent proprement dite. La situation change uniquement si ce compte courant ou ce contrat est ultérieurement remboursé ou racheté en numéraire, ce qui fait alors naître un quasi-usufruit sur la somme perçue.

Comment financer un projet personnel sans puiser dans les sommes soumises à quasi-usufruit ?

Un usufruitier de parts de SCI démembrées, redevable d'une créance de restitution envers les nus-propriétaires sur les sommes issues d'une distribution exceptionnelle, peut avoir intérêt à préserver cette trésorerie plutôt qu'à la mobiliser pour un projet personnel. Un propriétaire immobilier peut alors se tourner vers un crédit hypothécaire, en mobilisant un bien détenu en nom propre en dehors de la SCI. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Pour approfondir le traitement du démembrement de parts sociales à l'IFI, l'article consacré à l'IFI et le démembrement complète utilement cette analyse.

Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Bernard, usufruitier des parts de la SCI familiale à la suite d'une donation consentie à ses enfants, a perçu une somme importante lorsque la SCI a vendu l'immeuble qu'elle détenait depuis plusieurs décennies. Conscient de son obligation de restitution envers ses enfants nus-propriétaires, il a fait établir une convention de quasi-usufruit précisant le montant de sa dette, et a préféré financer un projet personnel de rénovation via un crédit hypothécaire plutôt que de puiser dans cette somme. Propriétaire d'un bien estimé à 460 000 euros, il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Un usufruitier de parts de SCI peut-il dépenser librement une distribution de réserves ?
Oui, dans le cadre du quasi-usufruit, il peut utiliser cette somme librement, la dépenser ou la réinvestir, à condition d'être en mesure de restituer une somme équivalente au nu-propriétaire au terme de son usufruit, le plus souvent à son décès.

La créance de restitution issue d'une vente d'immeuble par une SCI est-elle taxée au décès de l'usufruitier ?
Non, l'administration fiscale a expressément exclu ce cas du champ de l'article 774 bis du code général des impôts, la créance de restitution restant déductible de la succession de l'usufruitier lorsqu'elle résulte d'une distribution de réserves ou du produit d'une cession décidée par la société.

Faut-il obligatoirement une convention de quasi-usufruit ?
Ce n'est pas une obligation légale absolue, mais son absence expose la créance de restitution à un risque de contestation, notamment fiscale, faute de preuve claire de son existence et de sa date antérieure au décès de l'usufruitier.

Le compte courant d'associé d'un usufruitier de SCI est-il soumis au quasi-usufruit ?
Non, tant qu'il n'est pas remboursé en numéraire, un compte courant d'associé démembré ne relève pas du régime fiscal du quasi-usufruit sur somme d'argent, son extinction n'entraînant aucune dette de restitution taxable.

Le nu-propriétaire peut-il s'opposer à la constitution d'un quasi-usufruit sur une distribution exceptionnelle ?
Une convention contraire entre les parties peut prévoir que le produit d'une distribution exceptionnelle revienne directement au nu-propriétaire plutôt qu'à l'usufruitier sous forme de quasi-usufruit, ce qui suppose un accord explicite documenté entre les deux parties.

Que risque-t-on en l'absence de convention de quasi-usufruit au décès de l'usufruitier ?
L'administration fiscale ou les autres héritiers peuvent contester l'existence même de la créance de restitution, faute de preuve de sa date certaine, ce qui peut priver le nu-propriétaire de ses droits ou générer un litige successoral entre les héritiers.