Vendre un bien détenu en démembrement de propriété, immeuble ou portefeuille de titres, nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Une fois cet accord obtenu, trois options s'offrent à eux pour le sort du prix de vente, sa répartition entre les deux droits, la constitution d'un quasi-usufruit au profit de l'usufruitier, ou le remploi dans un nouveau bien avec report du démembrement.

Faut-il l'accord des deux parties pour vendre un bien démembré ?

Oui, la décision de vendre la pleine propriété du bien reste une décision commune, ni l'usufruitier ni le nu-propriétaire ne pouvant contraindre l'autre à vendre. Chacun reste en revanche libre de céder son seul droit, usufruit ou nue-propriété, sans l'accord de l'autre, une cession qui n'a toutefois aucun impact sur la part détenue par l'autre partie, l'acquéreur se retrouvant alors simplement à sa place dans le démembrement existant.

Quelles sont les trois options pour le prix de vente ?

L'article 621 du code civil pose un principe, le prix se répartit entre l'usufruit et la nue-propriété selon la valeur respective de chacun de ces droits, sauf accord des parties pour reporter l'usufruit sur le prix. Trois schémas sont donc envisageables. La répartition proportionnelle du prix, selon le barème fiscal de l'article 669 du code général des impôts ou une évaluation économique, met fin au démembrement, chacun percevant sa part en pleine propriété. La constitution d'un quasi-usufruit attribue l'intégralité du prix à l'usufruitier, à charge de restitution envers le nu-propriétaire. Le remploi, enfin, consiste à réinvestir le prix dans un nouveau bien, sur lequel le démembrement se poursuit dans les mêmes proportions qu'auparavant.

Comment formaliser le choix retenu entre ces trois options ?

Ce choix doit impérativement être arrêté au plus tard au jour de la signature de l'acte de vente, l'article 621 du code civil figurant dans la section du code consacrée à l'extinction de l'usufruit. Passé ce moment, il n'existe aucun mécanisme permettant de faire revivre un démembrement déjà éteint par la vente. Pour un quasi-usufruit ou un remploi, une convention entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, établie par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré, reste indispensable pour que l'opération soit opposable à l'administration fiscale et sécurisée sur le plan civil.

Quel est le délai supplémentaire pour vendre un bien démembré ?

La vente d'un bien détenu en démembrement prend généralement deux à trois mois de plus qu'une vente classique, l'ensemble des parties, usufruitier et nus-propriétaires, devant donner leur accord avant même la signature du compromis de vente. Ce délai supplémentaire s'explique par la nécessité de réunir l'accord de personnes parfois éloignées géographiquement ou aux avis divergents sur le prix, ainsi que par le temps nécessaire à la rédaction de la convention encadrant le sort du prix de vente.

Qui paie l'impôt sur la plus-value, quelle que soit l'option choisie ?

La vente d'un bien démembré est susceptible de générer une plus-value imposable au nom de chacun des vendeurs, usufruitier et nu-propriétaire, indépendamment de l'option retenue pour le sort du prix, répartition, quasi-usufruit ou remploi. Ce choix n'a donc aucun impact sur le principe même de l'imposition de la plus-value, chacun restant redevable à hauteur de ses droits respectifs dans le bien vendu, sous réserve des exonérations propres à chacun, notamment lorsque le bien constituait la résidence principale de l'usufruitier.

Que se passe-t-il si aucune convention n'est signée avant la vente ?

À défaut de convention formalisée au plus tard le jour de la vente, le principe légal de répartition proportionnelle s'applique automatiquement, et le démembrement de propriété prend fin sur le bien vendu. Pour un remploi envisagé sans convention préalable, un risque fiscal supplémentaire existe, l'article 751 du code général des impôts présume l'usufruitier plein propriétaire pour le calcul des droits de succession lorsque le nu-propriétaire est son héritier présomptif, sauf preuve contraire apportée par un acte de remploi en bonne et due forme.

Comment financer un projet sans attendre le partage du prix de vente d'un bien démembré ?

La répartition du prix entre usufruitier et nu-propriétaire, ou la constitution d'un quasi-usufruit, peut prendre du temps compte tenu des accords à formaliser entre les parties. Un propriétaire concerné par cette opération, qui possède par ailleurs un autre bien immobilier en nom propre, peut mobiliser sa valeur via un crédit hypothécaire pour financer un projet sans attendre l'issue de la vente. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Pour approfondir le fonctionnement du quasi-usufruit une fois constitué, l'article consacré au quasi-usufruit dans une SCI démembrée et celui sur le calcul du quasi-usufruit détaillent la suite du mécanisme.

Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Christine, usufruitière d'une maison détenue en démembrement avec son fils nu-propriétaire, a préféré opter pour une répartition proportionnelle du prix de vente plutôt qu'un quasi-usufruit, afin de ne pas laisser de dette de restitution à sa charge. Ne percevant ainsi qu'une partie du prix correspondant à son usufruit, elle a mobilisé un second bien qu'elle possédait déjà, estimé à 450 000 euros, pour financer un projet personnel. Elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Le nu-propriétaire peut-il vendre sa nue-propriété sans l'accord de l'usufruitier ?
Oui, chacun reste libre de céder son propre droit sans l'accord de l'autre, cette cession n'ayant aucun impact sur la part détenue par l'usufruitier, qui continue de jouir du bien comme avant, l'acquéreur prenant simplement la place du nu-propriétaire cédant.

Peut-on changer d'avis sur le sort du prix après la vente ?
Non, le choix entre répartition, quasi-usufruit ou remploi doit être arrêté au plus tard au jour de la vente. Une fois celle ci intervenue sans convention contraire, le démembrement s'éteint automatiquement et aucun mécanisme ne permet de le faire revivre après coup.

Le quasi-usufruit sur le prix de vente doit-il être prévu avant la signature ?
Oui, une convention établie par acte authentique ou par acte sous seing privé enregistré, préalablement ou au plus tard au moment de la vente, reste indispensable pour que le quasi-usufruit produise ses effets et que la dette de restitution soit fiscalement reconnue.

Le remploi du prix dans un nouveau bien prolonge-t-il le démembrement ?
Oui, le démembrement se poursuit sur le nouveau bien acquis, dans les mêmes proportions qu'auparavant entre l'usufruitier et le nu-propriétaire, à condition qu'une convention de remploi ait été établie avant ou au moment de la vente initiale.

Pourquoi la vente d'un bien démembré prend-elle plus de temps ?
Parce que l'ensemble des parties, usufruitier et nus-propriétaires, doit donner son accord avant même la signature du compromis, ce qui ajoute généralement deux à trois mois par rapport à une vente classique impliquant un seul propriétaire.

Que risque-t-on en cas de remploi sans convention lorsque le nu-propriétaire est un héritier présomptif ?
L'article 751 du code général des impôts présume alors l'usufruitier plein propriétaire du nouveau bien pour le calcul des droits de succession, sauf si une convention de remploi en bonne et due forme permet d'apporter la preuve contraire.