Plus-value immobilière sur un bien hérité : calcul et exonérations

Lorsque vous vendez un bien reçu par succession, la plus-value immobilière se calcule sur la différence entre le prix de vente et la valeur du bien retenue dans la déclaration de succession, et non sur le prix payé autrefois par le défunt. Cette plus-value est imposée à 19 % d'impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention décomptés à partir de la date du décès, sauf exonération, notamment si le logement vendu est votre résidence principale.

Y a-t-il une plus-value à payer sur un bien hérité ?

Oui, la vente d'un bien hérité est imposable à la plus-value dès lors que le prix de vente dépasse la valeur retenue au décès et qu'aucune exonération ne s'applique. Recevoir le bien n'est pas taxé à la plus-value : la transmission supporte les droits de succession. C'est la revente par l'héritier qui constitue la cession imposable.

La plus-value accumulée du vivant du défunt n'est jamais taxée : en retenant la valeur au jour du décès comme nouveau prix d'acquisition, la fiscalité « remet le compteur à zéro ». Une maison achetée 80 000 € par vos parents en 1985, estimée 400 000 € au décès et revendue 410 000 € deux ans plus tard, ne dégage donc qu'une plus-value brute de 10 000 €, avant déduction des frais.

Le cas particulier des terrains est traité dans notre article sur la plus-value d'un terrain reçu en héritage.

Comment calculer la plus-value d'un bien reçu en succession ?

La plus-value brute est égale au prix de cession, diminué des frais supportés par le vendeur, moins le prix d'acquisition, majoré des frais d'acquisition et des travaux.

Quel prix d'acquisition retenir ?

Le prix d'acquisition d'un bien hérité est la valeur vénale retenue pour le calcul des droits de succession, telle qu'elle figure dans la déclaration de succession ou dans l'acte établi par le notaire. Le prix payé par le défunt, même s'il est connu, n'a aucune incidence.

Une estimation basse réduit les droits de succession mais augmente la plus-value future ; une valeur juste, appuyée sur une expertise, sécurise les deux impositions.

Quels frais et travaux sont déductibles ?

Pour un bien reçu à titre gratuit, seuls les frais réels et justifiés s'ajoutent au prix d'acquisition : le forfait de 7,5 % est réservé aux achats.

• Frais d'acquisition : la part des droits de succession afférente au bien, calculée au prorata de sa valeur dans l'actif taxable, et les frais d'acte et de déclaration du notaire liés à ce bien, à condition que vous les ayez effectivement payés.
• Travaux : les dépenses réelles de construction, d'agrandissement ou d'amélioration réalisées par une entreprise après le décès et jamais déduites de vos revenus fonciers, sur factures.
• Forfait travaux de 15 % : pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après son entrée dans votre patrimoine, vous pouvez retenir à la place une majoration forfaitaire de 15 % du prix d'acquisition, sans justificatif.

Côté prix de cession, viennent en déduction les frais à la charge du vendeur : commission d'agence quand elle vous incombe, diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d'hypothèque.

Exemple de calcul

Un appartement est évalué 300 000 € dans la déclaration de succession. L'héritier a payé 9 000 € de droits et de frais d'acte afférents au bien. Il le revend 380 000 € quatre ans après le décès, sans travaux justifiés.

• Plus-value brute : 380 000 − (300 000 + 9 000) = 71 000 €.
• Abattement pour durée de détention : aucun, la détention étant inférieure à six ans.
• Impôt sur le revenu : 71 000 × 19 % = 13 490 €.
• Prélèvements sociaux : 71 000 × 17,2 % = 12 212 €.
• Surtaxe sur les plus-values élevées : 2 % de 71 000 €, soit 1 420 €, car la plus-value imposable dépasse 50 000 €.

Si deux enfants avaient hérité à parts égales, chacun déclarerait 35 500 €, sous le seuil de 50 000 € : la surtaxe, appréciée par cédant, ne serait pas due.

Quels abattements pour durée de détention après un héritage ?

La durée de détention d'un bien hérité court à partir de la date du décès, et non de la date d'achat par le défunt ni de la date du partage. Les abattements s'appliquent de façon distincte à l'impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux.

• Impôt sur le revenu : 6 % par année de détention de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. La plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu après 22 ans.
• Prélèvements sociaux : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an de la 23e à la 30e année. L'exonération est totale après 30 ans.

Pour un bien vendu dix ans après le décès, l'abattement atteint ainsi 30 % pour l'impôt sur le revenu et 8,25 % pour les prélèvements sociaux. Comme le compteur repart du décès, la plupart des biens hérités sont vendus avant toute exonération pour durée de détention.

La surtaxe, de 2 % à 6 %, s'ajoute lorsque la plus-value nette imposable à l'impôt sur le revenu dépasse 50 000 € pour un même cédant ; elle ne concerne pas les terrains à bâtir. Le notaire calcule l'impôt, le déclare sur le formulaire 2048-IMM et le prélève sur le prix de vente. Voir la page des plus-values immobilières d'impots.gouv.fr.

Quelles exonérations pour la vente d'un bien hérité ?

La vente d'un bien hérité est exonérée lorsqu'elle remplit l'un des cas d'exonération de droit commun, appréciés dans la personne de l'héritier vendeur et non du défunt.

• Résidence principale du vendeur : si vous habitiez le logement hérité à titre de résidence principale au jour de la vente, la plus-value est exonérée. Le fait qu'il ait été la résidence principale de vos parents ne suffit pas.
• Première cession d'un logement autre que la résidence principale : exonération dans la limite du prix remployé pour acheter votre résidence principale dans les 24 mois, si vous n'en avez pas été propriétaire au cours des quatre années précédant la vente.
• Prix de cession inférieur ou égal à 15 000 € : en indivision, ce seuil s'apprécie pour chaque quote-part.
• Retraités et titulaires d'une carte d'invalidité aux revenus modestes, sous conditions de revenu fiscal de référence.
• Détention de plus de 30 ans depuis le décès.

Une même vente peut donc être exonérée pour l'héritier qui occupait le bien et taxée pour ses cohéritiers.

Comment la plus-value est-elle imposée en indivision successorale ?

Lorsque des héritiers vendent ensemble un bien indivis à un tiers, chacun est imposé sur la plus-value correspondant à sa quote-part, avec ses propres exonérations. Le notaire établit une déclaration par cédant et prélève l'impôt sur la part de prix revenant à chacun.

Le rachat de la part d'un cohéritier est-il taxé ?

Non : le partage ou la licitation réalisé entre les seuls membres de l'indivision successorale n'est pas une cession imposable à la plus-value, même avec le versement d'une soulte. L'héritier qui cède sa part à un frère ou à une sœur ne paie donc pas d'impôt sur la plus-value ; l'opération supporte le droit de partage de 2,5 %. Les modalités sont détaillées dans notre guide du rachat de soulte entre héritiers.

Si l'héritier attributaire revend plus tard le bien, il retient pour l'ensemble la valeur au jour de l'entrée dans l'indivision, c'est-à-dire au décès, et la durée de détention court également depuis le décès.

Que faire si un héritier refuse de vendre ?

Nul n'est tenu de rester dans l'indivision, mais un désaccord retarde la vente. Les recours sont présentés dans notre article sur le refus d'un héritier de vendre.

Vendre ou conserver le bien hérité ?

La décision dépend moins de la plus-value, souvent modeste quand la vente suit de peu le décès, que de vos besoins de liquidités et de l'entente entre héritiers.

• Les droits de succession : la déclaration doit être déposée dans les six mois du décès s'il a eu lieu en France métropolitaine, et les droits sont exigibles à ce moment, sauf paiement fractionné ou différé accordé.
• Le prix de vente : une vente précipitée, pour payer les droits ou désintéresser un cohéritier, se fait rarement au meilleur prix.
• La fiscalité future : au-delà de cinq ans, les abattements et le forfait travaux de 15 % réduisent la plus-value.

Les solutions de PraxiFinance pour ne pas vendre dans l'urgence

PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, finance les héritiers qui veulent conserver le bien ou prendre le temps de bien le vendre.

• Payer les droits ou racheter la part d'un cohéritier : le crédit hypothécaire mobilise jusqu'à 70 % de la valeur d'un bien détenu en nom propre, pour un besoin à partir de 100 000 € et un bien d'au moins 300 000 €, à taux fixe. Voir aussi comment payer des droits de succession sans vendre un bien immobilier.
• Vous avez 60 ans ou plus : le prêt viager hypothécaire verse un capital sans mensualité, remboursé lors de la vente du bien ou de la succession.
• Vous décidez de vendre sans brader : la vente avec complément de prix est une vente définitive qui fonctionne comme une avance en attendant la vente : vous percevez de 42 % à 60 % de la valeur à la signature, puis tout ce qui dépasse ce prix lors de la revente.
• Vous êtes inscrit au FICP : la vente à réméré, vente avec faculté de rachat, reste accessible, le crédit hypothécaire ne l'étant pas.

Pour un bien qui ne trouve pas preneur, consultez aussi notre article sur la maison invendable après une succession.

À retenir : la plus-value d'un bien hérité se calcule à partir de la valeur déclarée au décès, augmentée des droits de succession et frais d'acte réellement payés pour ce bien, et des travaux ou du forfait de 15 % après cinq ans. Elle est taxée à 19 % et 17,2 %, avec des abattements qui courent depuis le décès. La résidence principale de l'héritier vendeur est exonérée, et le rachat de part entre cohéritiers n'est pas taxé à la plus-value.

Questions fréquentes

Faut-il payer une plus-value sur la maison de ses parents décédés ?

Oui, si vous la vendez plus cher que sa valeur retenue dans la déclaration de succession et qu'elle n'est pas votre résidence principale au jour de la vente. La plus-value ne porte que sur la hausse de valeur intervenue depuis le décès.

Les droits de succession sont-ils déductibles de la plus-value ?

Oui, la part des droits de succession afférente au bien vendu, ainsi que les frais d'acte et de déclaration du notaire liés à ce bien, s'ajoutent au prix d'acquisition, à condition d'avoir été payés par vous et d'être justifiés.

Peut-on appliquer le forfait de 7,5 % de frais d'acquisition à un bien hérité ?

Non, ce forfait est réservé aux biens achetés. Pour un bien hérité, seuls les frais réels justifiés sont retenus. Le forfait travaux de 15 % reste en revanche possible pour un immeuble bâti vendu plus de cinq ans après le décès.

À partir de quand se calcule la durée de détention d'un bien hérité ?

À partir de la date du décès, quelle que soit la date de signature de l'acte de partage ou de l'attestation immobilière. L'exonération totale intervient après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Le rachat de la part de mon frère génère-t-il une plus-value ?

Non, le partage ou la licitation entre membres de l'indivision successorale, même avec soulte, n'est pas imposable à la plus-value. Seul le droit de partage de 2,5 % est dû, en plus des frais d'acte.