Le lease back, ou cession-bail, est une opération par laquelle le propriétaire d’un bien immobilier le vend à un investisseur ou à une société de crédit-bail, puis le reprend aussitôt en location pour continuer à l’utiliser. Il transforme la valeur du bien en trésorerie immédiate, au prix d’un loyer et de la perte de la propriété. Pratiqué surtout par les entreprises, il a pour équivalent, chez le particulier qui veut garder la possibilité de récupérer son logement, la vente à réméré.
Qu’est-ce qu’une cession-bail ?
La cession-bail (en anglais sale and leaseback) est la combinaison de deux contrats signés ensemble : la vente d’un bien par son propriétaire et un bail par lequel l’acquéreur le lui loue.
Le vendeur devient locataire du bien qu’il possédait. Il en garde l’usage (bureaux, entrepôt, local commercial, plus rarement logement), mais il n’en est plus propriétaire. Deux formes coexistent :
- la cession-bail avec crédit-bail immobilier : l’acquéreur est un établissement de crédit-bail, et le contrat donne au locataire une option d’achat en fin de bail. Le crédit-bail immobilier est encadré par l’article L313-7 du Code monétaire et financier et réservé aux biens à usage professionnel ;
- la cession-bail avec bail commercial (lease back « simple ») : l’acquéreur est un investisseur, souvent une foncière, qui loue le bien par un bail commercial, sans option d’achat. Le retour à la propriété n’est alors pas prévu.
Comment fonctionne un lease back immobilier ?
Un lease back immobilier se déroule en trois temps : évaluation du bien, vente devant notaire, puis location au vendeur pour une durée et un loyer fixés dès la signature.
- Évaluation et négociation : le prix est fixé à partir de la valeur de marché du bien, et le loyer à partir du rendement attendu par l’acquéreur. Les deux sont liés : un prix élevé appelle un loyer élevé.
- Vente : l’acte de vente est signé chez le notaire. Le vendeur reçoit le prix, diminué du remboursement des crédits en cours sur le bien.
- Location : le vendeur signe le bail le même jour. En crédit-bail, le loyer rembourse progressivement le prix payé et la durée suit le plan de financement ; en bail commercial, la durée est de 9 ans minimum, avec faculté de sortie triennale pour le locataire sauf exceptions.
En fin de crédit-bail, l’entreprise peut lever l’option d’achat et redevenir propriétaire pour la valeur résiduelle prévue au contrat. En bail commercial, elle reste locataire ou quitte les lieux.
Quelle fiscalité pour une cession-bail d’entreprise ?
La vente fait apparaître une plus-value, imposable dans les conditions de droit commun au titre de l’exercice de cession. Le législateur a ouvert à deux reprises un étalement de cette plus-value sur la durée du crédit-bail, dans la limite de 15 ans (article 39 novodecies du CGI) : pour les cessions réalisées du 23 avril 2009 au 31 décembre 2012, puis du 1er janvier 2021 au 30 juin 2023. Ce régime ne visait que les immeubles affectés à une activité professionnelle, cédés à une société de crédit-bail. Pour une opération envisagée aujourd’hui, faites vérifier le régime applicable par votre expert-comptable.
Quels sont les avantages et inconvénients du lease back ?
Le lease back procure une trésorerie importante sans quitter les lieux, mais il fait perdre la propriété du bien et crée un loyer durable.
Avantages du lease back
- des liquidités immédiates, d’un montant proche de la valeur de marché, sans endettement bancaire supplémentaire ;
- la continuité de l’exploitation, sans déménagement ni interruption d’activité ;
- des loyers déductibles du résultat de l’entreprise ;
- en crédit-bail, la possibilité de redevenir propriétaire par la levée d’option.
Inconvénients et risques
- la perte de la propriété, et de la plus-value future du bien ;
- un loyer souvent supérieur au coût d’un crédit équivalent, puisqu’il rémunère l’investisseur ;
- l’imposition de la plus-value de cession ;
- la dépendance au bailleur : révision du loyer, conditions de renouvellement, contraintes sur les travaux ;
- une opération longue à monter, qui suppose une entreprise solvable : le bailleur analyse sa capacité à payer les loyers sur toute la durée.
Pour une entreprise en difficulté, dont la solvabilité est justement en cause, la cession-bail est rarement accessible. La vente à réméré d’un bien de l’entreprise ou du dirigeant est alors étudiée, comme l’explique notre page sur la vente à réméré d’une société en difficulté.
Cession-bail pour un particulier : est-ce possible ?
Un particulier peut vendre son logement puis le louer, mais aucun cadre de cession-bail ne lui est réservé : le crédit-bail immobilier ne concerne que les biens professionnels, et peu d’investisseurs achètent une résidence pour la relouer à son ancien propriétaire.
Trois montages répondent au même besoin, rester chez soi tout en vendant :
- la vente avec bail d’habitation : vous vendez à un investisseur qui vous consent un bail de location. Vous perdez définitivement la propriété, et le bail suit les règles de la location d’habitation ;
- le viager occupé : souvent recherché sous le nom de « cession bail à vie », il vous permet de rester dans le logement jusqu’à votre décès, en échange d’un bouquet et d’une rente. Notre comparatif réméré ou viager en détaille les différences ;
- la vente à réméré : vous vendez avec faculté de rachat, restez dans les lieux et pouvez racheter le bien dans un délai de 5 ans au plus. C’est la seule formule qui garantit le retour à la propriété.
Avant de vendre à un investisseur, quelle que soit la formule, lisez nos précautions pour vendre sa maison à un investisseur.
Lease back ou vente à réméré : quelles différences ?
Le lease back est une vente suivie d’une location, sans droit de rachat sauf option prévue au contrat de crédit-bail, alors que la vente à réméré est une vente avec faculté de rachat, régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil, qui vous permet de récupérer votre bien dans un délai de 5 ans au plus.
- Retour à la propriété : en lease back simple, aucun ; en crédit-bail, une option d’achat en fin de contrat. En réméré, la faculté de rachat est inscrite dans l’acte de vente et s’impose à tout acquéreur ultérieur du bien.
- Durée : plusieurs années, voire plusieurs décennies, en lease back ; 5 ans maximum en réméré, et en pratique de 6 à 36 mois.
- Prix : proche de la valeur de marché en lease back ; généralement 50 % à 60 % de la valeur en réméré, jamais moins des 5/12 de cette valeur (article 1674 du Code civil sur la lésion).
- Occupation : un loyer en lease back ; en réméré, une indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an, payée d’avance (voir le calcul de l’indemnité d’occupation).
- Coût : en réméré, environ 8,5 % à la signature, en plus de l’indemnité d’occupation.
- Accessibilité : le lease back exige un locataire solvable sur la durée ; la vente à réméré n’est pas un crédit et reste accessible malgré une inscription au FICP.
- Délais : en réméré, 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
Le lease back convient à une entreprise solvable qui veut libérer durablement le capital de ses murs. Le réméré convient à un propriétaire qui a besoin de fonds pour une période limitée et prévoit de racheter son bien : vente d’un autre actif, refinancement, déblocage d’une succession. Le mécanisme du rachat est détaillé dans notre page sur la vente avec faculté de rachat, et la comparaison avec le portage dans portage immobilier ou vente à réméré. Pour un lecteur anglophone, notre page sale and leaseback in France présente le réméré en anglais.
Quelle solution PraxiFinance pour rester dans son bien ?
PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, oriente chaque propriétaire vers la formule adaptée à sa situation :
- la vente à réméré, pour un besoin à partir de 100 000 € sur un bien d’au moins 300 000 €, si vous voulez récupérer votre bien, notamment en cas de fichage FICP ;
- la vente avec complément de prix, si vous acceptez de vendre définitivement : vous recevez 42 % à 60 % de la valeur à la signature, puis tout ce qui dépasse ce prix à la revente, avec une occupation possible de 6 mois à 3 ans ;
- le crédit hypothécaire, si votre situation permet un emprunt : vous restez propriétaire et obtenez jusqu’à 70 % de la valeur du bien.
À retenir : le lease back, ou cession-bail, consiste à vendre un bien puis à le louer pour continuer à l’utiliser. Il s’adresse surtout aux entreprises, sous forme de crédit-bail avec option d’achat ou de bail commercial. Pour un particulier qui veut rester chez lui et pouvoir récupérer son bien, la vente à réméré est l’équivalent encadré par le Code civil : rachat possible pendant 5 ans au plus, accessible malgré un fichage FICP.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre lease back et crédit-bail ?
Le crédit-bail finance un bien que l’établissement achète à un tiers pour le louer à l’entreprise. Le lease back, ou cession-bail, porte sur un bien que l’entreprise possède déjà : elle le vend puis le reprend en location, souvent par un crédit-bail.
Un particulier peut-il faire un lease back sur sa résidence principale ?
Il peut vendre puis louer son logement, mais sans cadre dédié ni droit de rachat. S’il veut pouvoir récupérer son bien, la vente à réméré, qui comporte une faculté de rachat pendant 5 ans au plus, est la formule adaptée.
Qu’est-ce que la cession-bail à vie ?
Cette expression désigne en pratique le viager occupé : le vendeur reste dans son logement jusqu’à son décès, en échange d’un bouquet et d’une rente. Ce n’est pas une cession-bail au sens juridique, puisqu’aucun loyer n’est payé.
La plus-value d’une cession-bail est-elle imposable ?
Oui, dans les conditions de droit commun. Un étalement sur la durée du crédit-bail a été ouvert pour les cessions réalisées entre 2009 et 2012, puis entre le 1er janvier 2021 et le 30 juin 2023 ; vérifiez le régime en vigueur avant toute opération.
Le lease back est-il possible avec un fichage FICP ?
Le fichage n’interdit pas une vente, mais le bailleur vérifie la solvabilité du futur locataire, ce qui ferme souvent le lease back. La vente à réméré, qui n’est pas un crédit, reste accessible aux propriétaires inscrits au FICP.
Source : BOFiP, étalement de la plus-value de cession-bail (BOI-BIC-PVMV-40-20-60).
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