Portage immobilier et vente à réméré reposent sur la même idée : vendre son bien à un investisseur pour obtenir des liquidités, y rester, et pouvoir le récupérer plus tard. Mais leurs cadres juridiques, leur durée et surtout le coût du retour à la propriété diffèrent nettement. Cette page explique ce qu'est le portage, en quoi il se distingue du réméré, et comment choisir.
Qu'est-ce que le portage immobilier ?
Le portage immobilier n'est pas défini par la loi. C'est un montage contractuel qui combine généralement trois actes :
- une vente du bien à un investisseur ;
- une convention d'occupation ou un bail, qui permet au vendeur de rester dans les lieux ;
- une promesse de vente consentie par l'investisseur au vendeur, qui lui donne la possibilité de racheter le bien à un prix et dans un délai convenus.
La vente à réméré, elle, est régie par les articles 1659 à 1673 du Code civil : la faculté de rachat est intégrée à l'acte de vente lui-même. Voir la définition juridique du réméré.
Les différences essentielles
Le coût du retour : la différence la plus importante
Dans un réméré, le rachat anéantit la vente : il ne supporte qu'un droit fixe de 125 €, plus les frais d'acte, soit en pratique 1 % à 2 % du prix. Dans un portage, le rachat est une nouvelle vente : vous payez à nouveau des droits de mutation, de l'ordre de 7 % à 8 % du prix pour un logement ancien. Sur un rachat de 600 000 €, l'écart peut dépasser 35 000 €. Voir la fiscalité du réméré.
La durée : l'avantage du portage
Le réméré est plafonné à 5 ans et son délai ne peut pas être prolongé par le juge. Le portage peut être conclu pour une durée plus longue. En pratique, la plupart des opérations durent de 12 à 36 mois : le plafond de 5 ans du réméré est rarement une contrainte réelle.
Pour quelles situations ?
Les deux montages répondent aux mêmes besoins : stopper une saisie immobilière, régler des dettes fiscales, sociales ou bancaires, financer une entreprise en difficulté, obtenir des fonds malgré un fichage ou un refus de crédit. Pour les dettes URSSAF, voir aussi le portage immobilier face à l'URSSAF. Pour les professionnels de l'immobilier, voir le portage pour marchand de biens.
Comment choisir ?
- Vous visez un rachat ou une revente dans les 5 ans : le réméré est plus protégeur et le retour à la propriété coûte beaucoup moins cher.
- Vous avez besoin d'un horizon plus long : le portage peut s'envisager, en intégrant dès le départ le coût des droits de mutation au rachat et en faisant vérifier la solidité de la promesse de vente par un notaire.
- Vous pouvez encore emprunter : un crédit hypothécaire vous laisse propriétaire et coûte moins cher que les deux.
Questions fréquentes
Le portage immobilier est-il légal ?
Oui. Il repose sur des contrats de droit commun signés devant notaire, mais n'est pas encadré par un texte spécifique comme le réméré.
Le portage coûte-t-il plus cher que le réméré ?
À conditions équivalentes, oui, à cause des droits de mutation dus au moment du rachat, qui est une nouvelle vente.
Peut-on rester dans son logement dans les deux cas ?
Oui, par une convention d'occupation ou un bail.
Quelle est la durée d'un portage ?
Elle est fixée librement par les parties. Celle d'un réméré ne peut pas dépasser 5 ans.
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