La convention de portage immobilier est l’acte juridique qui définit les droits et obligations du vendeur et de l’investisseur dans le cadre d’une vente temporaire avec faculté de rachat. C’est le document central qui sécurise toute l’opération de portage immobilier, car il fixe noir sur blanc le prix, la durée, les conditions d’occupation, les modalités de rachat et la sortie du contrat.
Définition d’une convention de portage immobilier
La convention de portage immobilier est un contrat notarié qui encadre la vente temporaire d’un bien immobilier. Elle permet à un propriétaire de vendre son bien à un investisseur, tout en conservant un droit exclusif de rachat sur une période déterminée (généralement de 6 à 36 mois).
Le contrat précise notamment :
- la valeur du bien,
- le prix de vente temporaire,
- le prix de rachat futur,
- la durée maximale de portage (5 ans selon le Code civil),
- l’indemnité d’occupation,
- les conditions de restitution du bien.
En pratique, la convention de portage immobilier s’inspire des articles 1659 à 1673 du Code civil, qui régissent la vente avec faculté de rachat.
Structure et clauses principales d’une convention de portage
Une convention de portage immobilier doit être complète, claire et juridiquement opposable. Elle se compose généralement de quatre sections principales.
L’identité et les garanties des parties
Le contrat mentionne :
- l’identité complète du vendeur (ancien propriétaire),
- celle de l’investisseur (acheteur temporaire),
- et les coordonnées du notaire en charge de l’acte.
- Cette section inclut aussi la vérification des droits réels du vendeur et l’absence de contentieux non déclaré.
Les conditions financières
Cette partie détaille :
- le prix de vente temporaire (souvent entre 50 % et 70 % de la valeur du bien),
- le prix de rachat fixé à l’avance,
- les frais de notaire et d’honoraires,
- l’indemnité d’occupation prépayée pour toute la durée du portage.
Exemple : pour un bien estimé à 1 000 000 €, le vendeur perçoit 600 000 €, dont 120 000 € couvrent deux ans d’occupation. Il n’a aucun loyer à verser pendant la période.
Les conditions de rachat et de sortie
La clause de rachat précise :
- le délai maximal (5 ans, article 1660 du Code civil),
- le prix de rachat identique à celui de la vente (sans majoration),
- les conditions en cas de non-rachat (revente à un tiers au prix du marché).
Les obligations pendant la période de portage
Pendant toute la durée du portage :
- le vendeur conserve la jouissance du bien,
- il reste responsable de son entretien courant et de l’assurance,
- l’investisseur détient la propriété temporaire et perçoit les fruits éventuels (ex. loyers en cas de sous-location encadrée).
Exemple de schéma de convention de portage immobilier
Précautions à prendre avant de signer une convention de portage
Vérifier l’identité de l’investisseur
L’investisseur doit être une personne morale agréée (fonds, institution ou société de gestion). Évitez les particuliers isolés ou non enregistrés, car ils ne disposent d’aucune garantie de fonds.
Lire la clause de rachat en détail
Le prix de rachat doit être fixe et transparent. Toute majoration cachée peut être considérée comme une pratique usuraire ou un pacte commissoire déguisé.
S’assurer du passage devant notaire
Le notaire garantit la validité juridique du contrat et son enregistrement au service de publicité foncière. C’est ce qui protège le vendeur de toute contestation future.
Définir un plan de rachat réaliste
Le portage doit être un moyen temporaire de rebond, pas une fuite en avant. Le plan de sortie doit être anticipé dès le départ (revente, prêt hypothécaire, refinancement bancaire).
Exemple réel : convention de portage sécurisée avec PraxiFinance
Un couple parisien fiché FICP souhaitait éviter la saisie de leur résidence principale estimée à 1 200 000 €.
PraxiFinance a structuré une convention de portage sur 24 mois :
- vente temporaire pour 720 000 € (60 % du bien),
- indemnité d’occupation prépayée de 144 000 €,
- rachat prévu à prix fixe (720 000 €) au terme du portage.
La convention de portage est la clé juridique de toute opération. Elle fixe le prix, la durée, l’indemnité d’occupation et le droit de rachat. Pour garantir la conformité, l’acte est signé devant notaire. Elle s’applique aussi bien aux opérations de portage immobilier professionnel qu’aux portages liés à une saisie immobilière. Une société de portage spécialisée en assure la transparence.
FAQ – Convention de portage immobilier
Qui rédige la convention de portage immobilier ?
Le notaire, en lien avec la société de portage et l’investisseur. C’est un acte juridique opposable.
Quelle est la durée maximale d’une convention de portage ?
Cinq ans selon l’article 1660 du Code civil. Tout délai supérieur est automatiquement réduit.
Peut-on modifier la convention après signature ?
Oui, via un avenant notarié si les deux parties sont d’accord (ex. prolongation du délai).
Quelle est la différence avec une vente à réméré ?
Le portage immobilier est une forme moderne du réméré, plus souple, encadrée par une société de gestion. Découvrez la différence entre réméré et portage immobilier.
Que se passe-t-il si le vendeur ne rachète pas son bien ?
Le bien est revendu à un tiers au prix du marché. L’investisseur récupère sa mise et le vendeur perçoit le solde éventuel.
Grâce à la convention notariée, le couple a pu rester dans le logement et racheter le bien à l’échéance via un prêt classique.
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