La vente d'une résidence secondaire reçue en héritage est soumise à l'impôt sur la plus-value immobilière, sans jamais pouvoir bénéficier de l'exonération réservée à la résidence principale. Lorsque plusieurs héritiers se partagent le bien, sa vente nécessite en principe l'accord de tous les indivisaires, sauf recours à des procédures spécifiques en cas de désaccord.

Une résidence secondaire héritée peut-elle bénéficier de l'exonération résidence principale ?

Non, et c'est un point souvent mal compris. L'exonération de plus-value réservée à la résidence principale ne s'applique qu'au logement occupé à titre de résidence principale par le vendeur au jour de la vente. Une résidence secondaire, même occupée occasionnellement par le défunt ou par des héritiers pendant les vacances, ne remplit jamais cette condition et reste donc pleinement soumise à l'impôt sur la plus-value lors de sa cession, quelles que soient les circonstances familiales entourant le bien.

Comment est calculée la plus-value sur la vente d'une résidence secondaire héritée ?

Le calcul suit les mêmes règles que pour tout bien reçu en héritage, la plus-value correspondant à la différence entre le prix de vente et la valeur vénale déclarée dans la succession, majorée des droits de succession et frais de notaire réglés par les héritiers. Des abattements pour durée de détention s'appliquent ensuite, calculés à partir de la date du décès, jusqu'à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Pour le détail complet de ce calcul et des frais déductibles, l'article consacré à la plus-value sur un terrain reçu en héritage détaille l'ensemble du mécanisme, applicable de la même façon à une résidence secondaire.

Faut-il l'accord de tous les héritiers pour vendre une résidence secondaire en indivision ?

En principe oui, la vente d'un bien immobilier indivis constitue un acte de disposition qui requiert l'unanimité de tous les indivisaires, contrairement aux simples actes de gestion courante qui peuvent être décidés à la majorité des deux tiers des droits indivis. Cette règle protège chaque héritier contre une vente imposée sans son consentement, mais elle peut aussi conduire à des situations de blocage lorsque l'un des héritiers refuse de vendre alors que les autres le souhaitent.

Que faire si un héritier refuse de vendre la résidence secondaire ?

Plusieurs mécanismes permettent de sortir de ce blocage sans attendre l'accord unanime. Depuis une réforme de 2009, les indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis peuvent notifier leur intention de vendre aux autres héritiers, et solliciter l'autorisation du tribunal en cas d'opposition ou d'absence de réponse dans le délai prévu. Une loi entrée en vigueur en avril 2026 a par ailleurs renforcé les outils judiciaires permettant à un indivisaire d'être autorisé à vendre seul lorsque le refus d'un cohéritier met en péril l'intérêt commun, notamment lorsque le bien se dégrade faute d'entretien. Pour approfondir les recours disponibles face à un héritier récalcitrant, l'article consacré au refus d'un héritier de vendre un bien détaille ces différentes procédures.

Comment sont réparties les liquidités entre les héritiers après la vente ?

Le prix de vente, une fois réglés les frais et les éventuels droits de succession restant dus, est réparti entre les héritiers au prorata de leurs droits respectifs dans la succession. Chaque héritier reste individuellement redevable de sa propre quote-part de plus-value immobilière, calculée sur la fraction du prix correspondant à ses droits dans l'indivision, ce qui peut créer des situations différentes selon la situation fiscale personnelle de chacun.

Un héritier peut-il racheter les parts des autres pour garder la résidence secondaire ?

Oui, plutôt que de vendre le bien à un tiers, un héritier attaché à la résidence secondaire familiale peut racheter les parts indivises de ses cohéritiers, moyennant le versement d'une soulte correspondant à la valeur de leurs droits respectifs. Cette option permet de conserver le bien au sein de la famille tout en désintéressant les héritiers qui préfèrent percevoir leur part en liquidités. Pour le détail des démarches notariales, du calcul de la soulte et des modes de financement possibles, l'article consacré au rachat de parts en indivision détaille l'ensemble de la procédure.

Comment financer le rachat des parts d'une résidence secondaire sans attendre une vente complète ?

Le rachat des parts des cohéritiers suppose de disposer rapidement d'une somme souvent importante, sans nécessairement avoir cette trésorerie disponible sur son épargne personnelle. Le crédit hypothécaire permet de financer ce rachat en mobilisant la valeur d'un bien immobilier détenu en propre, ou à terme la résidence secondaire elle même une fois le rachat effectué. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'héritier emprunteur.

Didier, qui souhaitait conserver la résidence secondaire familiale estimée à 380 000 euros plutôt que de la voir vendue à un tiers, devait racheter les parts indivises de son frère et de sa sœur, qui préféraient percevoir leur part en liquidités. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable au bien concerné, ce qui a facilité l'étude de son dossier, lui permettant de conserver la maison familiale sans imposer une vente aux autres héritiers.

FAQ

Une résidence secondaire héritée peut-elle échapper à l'impôt sur la plus-value ?
Elle ne bénéficie jamais de l'exonération résidence principale, mais elle peut être exonérée grâce aux abattements pour durée de détention, jusqu'à une exonération totale après 22 ans pour l'impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux, ou si le prix de vente est inférieur à 15 000 euros.

Peut-on vendre une résidence secondaire indivise sans l'accord de tous les héritiers ?
En principe non, la vente d'un bien immobilier indivis nécessite l'unanimité des indivisaires. Des procédures spécifiques existent toutefois, notamment la vente à la majorité des deux tiers des droits indivis avec autorisation judiciaire en cas d'opposition ou d'absence de réponse.

Comment se répartit la plus-value entre plusieurs héritiers lors de la vente ?
Chaque héritier est individuellement redevable de l'impôt sur la plus-value correspondant à sa quote-part dans l'indivision, calculée au prorata de ses droits respectifs, et non sur la plus-value globale du bien vendu.

Un héritier peut-il forcer la vente d'une résidence secondaire indivise ?
Oui, le principe posé par le code civil est que nul ne peut être contraint de rester dans l'indivision. Un héritier peut donc provoquer le partage, y compris par une vente judiciaire aux enchères si aucun accord amiable n'est trouvé avec les autres indivisaires.

Combien de temps faut-il attendre pour vendre une résidence secondaire héritée sans plus-value ?
L'exonération totale de l'impôt sur le revenu intervient après 22 ans de détention à compter du décès, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Avant ce délai, des abattements progressifs réduisent la plus-value dès la sixième année de détention.

Comment financer sa part de droits de succession sur une résidence secondaire sans la vendre ?
Un héritier peut mobiliser la valeur d'un autre bien immobilier via un crédit hypothécaire pour régler sa quote-part de droits de succession, sans avoir à vendre précipitamment la résidence secondaire héritée ni à attendre le partage complet avec les autres héritiers.