Calculer l'IFI lorsqu'on possède une résidence secondaire suppose d'additionner la valeur nette de tous ses biens immobiliers, résidence principale abattue de 30 pour cent et résidence secondaire à sa valeur pleine, puis d'appliquer le barème progressif de l'impôt sur la fortune immobilière à ce total, une fois les dettes déductibles retranchées.

Quel est le barème progressif de l'IFI ?

Le barème, fixé par l'article 977 du code général des impôts, reste inchangé depuis sa création en 2018. La fraction de patrimoine net taxable inférieure à 800 000 euros n'est pas imposée. La tranche comprise entre 800 000 et 1 300 000 euros est taxée à 0,5 pour cent, celle comprise entre 1 300 000 et 2 570 000 euros à 0,7 pour cent, celle comprise entre 2 570 000 et 5 000 000 euros à 1 pour cent, celle comprise entre 5 000 000 et 10 000 000 euros à 1,25 pour cent, et la fraction au delà de 10 000 000 euros à 1,5 pour cent. Un mécanisme de décote atténue par ailleurs l'entrée dans le barème pour les patrimoines nets taxables compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.

Exemple de calcul avec une résidence principale et une résidence secondaire sous le seuil

Un foyer possède une résidence principale estimée à 900 000 euros et une résidence secondaire estimée à 500 000 euros, sans autre bien immobilier ni dette en cours. La résidence principale bénéficie de l'abattement de 30 pour cent, ce qui ramène sa valeur imposable à 630 000 euros. La résidence secondaire, sans abattement, reste retenue pour sa valeur pleine de 500 000 euros. Le patrimoine net taxable atteint ainsi 1 130 000 euros, un montant inférieur au seuil d'imposition de 1 300 000 euros. Ce foyer n'est donc redevable d'aucun impôt sur la fortune immobilière, malgré la détention de deux biens d'une valeur cumulée dépassant un million d'euros.

Exemple de calcul avec une résidence secondaire au delà du seuil

Le même foyer possède désormais une résidence principale estimée à 1 200 000 euros, abattue à 840 000 euros après application des 30 pour cent, et une résidence secondaire estimée à 600 000 euros, retenue pour sa valeur pleine. Le patrimoine net taxable s'élève à 1 440 000 euros. En appliquant le barème progressif, la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros, soit 500 000 euros, est taxée à 0,5 pour cent, soit 2 500 euros, et la tranche de 1 300 000 à 1 440 000 euros, soit 140 000 euros, est taxée à 0,7 pour cent, soit 980 euros. L'IFI dû s'élève ainsi à 3 480 euros avant toute déduction de dette.

Comment une dette déductible réduit-elle l'IFI sur une résidence secondaire ?

En reprenant l'exemple précédent, si ce foyer a financé 100 000 euros de travaux sur sa résidence secondaire via un crédit hypothécaire, cette dette, dès lors qu'elle respecte les conditions de déductibilité, vient réduire le patrimoine net taxable à 1 340 000 euros. Le calcul du barème donne alors 2 500 euros sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros, puis 280 euros sur la tranche de 1 300 000 à 1 340 000 euros, soit un total de 2 780 euros. La dette contractée permet ainsi une économie de 700 euros sur l'impôt dû, en plus de la valorisation apportée au bien par les travaux réalisés. Pour comprendre les conditions précises de déductibilité de ce type de dette, l'article consacré à l'IFI et la résidence secondaire détaille l'ensemble des règles applicables.

Exemple de calcul avec un patrimoine dans la zone de décote

Un foyer dont le patrimoine net taxable atteint 1 350 000 euros se situe dans la zone de lissage comprise entre 1 300 000 et 1 400 000 euros. Le calcul du barème donne 2 500 euros sur la tranche de 800 000 à 1 300 000 euros, puis 350 euros sur la tranche de 1 300 000 à 1 350 000 euros, soit un total théorique de 2 850 euros. La décote applicable dans cette zone, égale à 17 500 euros moins 1,25 pour cent du patrimoine net taxable, s'élève ici à 625 euros. L'IFI finalement dû ressort donc à 2 225 euros, après application de cette décote destinée à lisser l'entrée dans l'imposition pour les patrimoines proches du seuil.

Comment déclarer l'IFI quand on possède une résidence secondaire ?

La déclaration s'effectue en ligne, en même temps que la déclaration de revenus, sur le formulaire dédié à l'impôt sur la fortune immobilière. Chaque bien doit être déclaré pour sa valeur vénale réelle au 1er janvier de l'année d'imposition, les éventuelles décotes ou abattements applicables étant précisés à cette occasion, ainsi que le détail des dettes déductibles rattachées à chaque bien concerné.

Comment financer une amélioration de sa résidence secondaire tout en réduisant l'IFI ?

Un propriétaire redevable de l'impôt sur la fortune immobilière peut avoir intérêt à financer des travaux sur sa résidence secondaire via un crédit hypothécaire, plutôt que de mobiliser une épargne financière non concernée par cet impôt. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'emprunteur. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur deux éléments cumulatifs, la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur, le bien seul ne suffisant jamais à garantir l'octroi du prêt.

FAQ

Quel est le seuil d'imposition à l'IFI pour un couple avec résidence secondaire ?
Le seuil s'apprécie au niveau du foyer fiscal et non par personne, à 1 300 000 euros de patrimoine net taxable. Un couple possédant une résidence principale et une résidence secondaire doit donc additionner la valeur des deux biens, après abattement éventuel, pour déterminer s'il dépasse ce seuil.

La décote entre 1,3 et 1,4 million d'euros s'applique-t-elle automatiquement ?
Oui, cette décote est calculée automatiquement lors de la déclaration en ligne, selon la formule 17 500 euros moins 1,25 pour cent du patrimoine net taxable, pour les patrimoines compris entre 1 300 000 et 1 400 000 euros.

Comment savoir si une dette réduit réellement l'IFI dû ?
Il faut recalculer le patrimoine net taxable après déduction de la dette, puis réappliquer le barème progressif sur ce nouveau montant, la différence entre les deux résultats correspondant à l'économie d'impôt réellement obtenue grâce à cette dette.

Le barème de l'IFI a-t-il changé récemment ?
Non, le barème fixé par l'article 977 du code général des impôts reste identique depuis la création de l'IFI en 2018, avec des tranches de 0,5 à 1,5 pour cent selon le niveau de patrimoine net taxable.

Un couple juste sous le seuil de 1,3 million d'euros doit-il déclarer l'IFI ?
Non, seuls les foyers dont le patrimoine net taxable dépasse effectivement 1 300 000 euros au 1er janvier sont redevables de l'IFI et doivent souscrire une déclaration spécifique à cet impôt.