Transmettre une partie de son patrimoine de son vivant est un souhait partagé par de nombreux parents et grands-parents. Mais face aux blocages bancaires et à une fiscalité de plus en plus lourde, beaucoup pensent que seules les donations classiques ou l’assurance-vie permettent d’aider leurs proches. En réalité, le crédit hypothécaire est un outil souple et puissant pour organiser une transmission anticipée, sans vendre son bien et sans attendre le règlement de la succession.
Comprendre le crédit hypothécaire dans la transmission patrimoniale
Le crédit hypothécaire repose sur une mécanique simple : un propriétaire met en garantie un bien immobilier afin d’obtenir un financement proportionnel à sa valeur. Contrairement à un crédit classique, le montant accordé dépend avant tout de la valeur du bien et non seulement des revenus de l’emprunteur.
Cette spécificité permet d’obtenir des montants élevés, qui peuvent ensuite être transmis sous forme de donation, dans le cadre fiscal autorisé.
Voir aussi : conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
Exemple concret à Paris : transmettre grâce à l’hypothèque
En septembre 2025, un propriétaire d’un appartement parisien estimé à 500 000 € souhaite aider ses enfants.
- Montant mobilisable : environ 300 000 € (60 % de la valeur).
- Taux : 5,5 % sur 25 ans.
- Frais (banque, intermédiaire, notaire, expertise) : 8,5 %, soit 25 500 €.
- Montant net disponible : 274 500 €.
- Mensualité : 1 843,57 € hors assurance.
Grâce à cette trésorerie, le parent peut donner 100 000 € à chaque enfant dans le cadre de l’abattement légal (source : economie.gouv.fr), tout en conservant la propriété de son bien immobilier parisien.
Plus d’informations sur le coût d’un crédit hypothécaire.
Les atouts du crédit hypothécaire pour anticiper une succession
- Préserver le patrimoine : le bien reste dans la famille, sans vente précipitée.
- Transmettre au bon moment : les liquidités aident enfants ou petits-enfants au moment clé (études, achat immobilier, création d’entreprise).
- Optimiser fiscalement : l’abattement de 100 000 € tous les 15 ans par enfant peut être utilisé en argent plutôt qu’en bien indivis, limitant les conflits.
Voir aussi : payer des frais de succession avec un crédit hypothécaire.
Autres exemples concrets
- Nice, 2025 : un propriétaire d’une villa de 1,5 M€ obtient 600 000 € de financement. Il transmet 200 000 € à chacun de ses deux enfants et conserve la jouissance du bien.
- Bordeaux, 2024 : une retraitée utilise un crédit hypothécaire in fine de 250 000 € pour aider sa petite-fille à financer ses études, tout en gardant la maison familiale.
FAQ – Crédit hypothécaire et transmission patrimoniale
Le crédit hypothécaire est-il réservé aux successions ?
Non, il peut financer tout projet, mais il est particulièrement utile pour organiser une transmission de son vivant.
Peut-on utiliser une SCI pour transmettre par crédit hypothécaire ?
Oui, à condition que la SCI autorise l’opération. Voir : financer une SCI avec un crédit hypothécaire.
Quels sont les risques ?
Comme tout crédit, il faut rembourser. En cas de défaut, la banque peut saisir le bien. Voir : risques du crédit hypothécaire.
Existe-t-il une limite d’âge ?
Non. Le crédit hypothécaire n’a pas de limite d’âge ni d’assurance emprunteur obligatoire.
Consultez la FAQ complète sur le crédit hypothécaire.
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