Beaucoup de propriétaires pensent qu’il est impossible de vendre un bien tant qu’il reste grevé d’une hypothèque. C’est une idée reçue. En réalité, vendre un bien hypothéqué est non seulement possible, mais fréquent. Il suffit de respecter une procédure juridique stricte et d’anticiper les frais liés à la mainlevée d’hypothèque.
Dans un contexte où de nombreux ménages souhaitent revendre pour solder un prêt ou réorganiser leur patrimoine, la question de la vente sous hypothèque est plus d’actualité que jamais.
Qu’est-ce qu’un bien hypothéqué ?
Un bien est dit hypothéqué lorsqu’il est grevé d’une garantie inscrite par un créancier, le plus souvent une banque, au moment d’un prêt immobilier ou d’un crédit hypothécaire.
L’article 2393 du Code civil définit l’hypothèque comme une sûreté réelle immobilière. Le propriétaire conserve l’usage du bien, mais en cas de défaut, le créancier peut le saisir et le vendre.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque ?
Oui. La vente est possible, mais elle suppose :
- Que le notaire informe l’acheteur de l’existence de l’hypothèque.
- Que le prix de vente serve en priorité à rembourser la banque.
- Qu’une mainlevée d’hypothèque soit signée et publiée au service de la publicité foncière.
Important : sans mainlevée, la vente ne peut pas aboutir.
Étapes de la vente sous hypothèque
- Estimation et compromis de vente.
- État de remboursement fourni par la banque.
- Signature de l’acte définitif : le notaire utilise le prix payé par l’acheteur pour solder la dette.
- Publication de la mainlevée auprès du service de la publicité foncière.
Quels sont les frais d’une vente sous hypothèque ?
La vente entraîne des frais de mainlevée d’hypothèque, comprenant :
- émoluments notariés,
- taxe de publicité foncière,
- frais administratifs.
En moyenne, une mainlevée coûte 600 à 1 000 € (source : notaires.fr).
Ce tableau montre clairement que dans la majorité des cas, seule la mainlevée anticipée permet de vendre rapidement un bien hypothéqué. Attendre vingt ans pour bénéficier de la radiation automatique n’est pas réaliste lorsqu’un projet de vente est en cours.
Conséquences fiscales et juridiques
- La fiscalité de la vente immobilière ne change pas.
- Le délai de traitement d’une mainlevée varie en 2025 de 2 à 3 mois selon les offices notariaux.
Alternative à la vente
- Rachat de crédit pour alléger les mensualités.
- Vente à réméré : solution temporaire avec faculté de rachat (comparatif ici).
- Crédit hypothécaire complémentaire : permet de financer un projet sans céder son bien, moyennant des frais fixes de 8,5 % du montant emprunté.
Exemple concret en 2025
Un propriétaire d’une maison estimée à 500 000 € souhaite vendre alors qu’il reste 150 000 € de crédit hypothécaire.
- Prix de vente : 500 000 €.
- Somme versée par le notaire à la banque : 150 000 €.
- Solde versé au vendeur : 350 000 €.
- Frais de mainlevée : environ 800 €.
Cette opération permet au vendeur de solder son prêt et de disposer librement du produit net de la vente.
Vendre un bien sous hypothèque : démarches, remboursement et mainlevée
Vendre un bien sous hypothèque implique pour le débiteur de solder son crédit immobilier ou son prêt hypothécaire garanti par une hypothèque avant la revente l'opération se réalise devant notaire avec l'accord du prêteur et de l établissement de crédit l emprunteur doit régler le capital restant et les remboursements dus une mainlevée de l hypothèque est alors établie le remboursement anticipé peut générer des frais selon les échéances prévues et l anticipation du contrat l'acquéreur doit être informé que le bien sera libéré de toute garantie hypothécaire le prêteur de deniers conserve un privilège de prêteur de deniers jusqu au paiement intégral les deniers issus de la vente sont affectés au gage de l' établissement de crédit et permettent de sécuriser le cautionnement ou la caution le courtier accompagne l'emprunteur pour optimiser le remboursement anticipé la durée du prêt les échéances et le taux afin d éviter un endettement excessif la revente d une résidence principale ou d autres biens immobiliers souscrit avec un crédit immobilier ou des prêts hypothécaires hypothécaires suppose de respecter toutes les formalités notariées et les obligations légales.
FAQ
Peut-on vendre sans mainlevée ?
Non. Sans mainlevée, l’acte de vente est bloqué.
Combien coûte une mainlevée d’hypothèque ?
Entre 600 et 1 000 €, selon les frais notariaux et le montant du prêt initial (frais détaillés ici).
Quels sont les délais pour lever une hypothèque ?
En moyenne 2 à 3 mois en 2025.
Que se passe-t-il si le prix de vente ne couvre pas le prêt ?
Le vendeur doit compléter la différence sur ses fonds propres.
Peut-on vendre un bien sous hypothèque en SCI ?
Oui, mais la SCI doit donner son accord et le notaire formalise la mainlevée.
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