Créer une SCI (Société Civile Immobilière) est un outil puissant pour gérer, transmettre et développer son patrimoine immobilier. Mais une question revient toujours : comment financer une SCI ? En 2025, alors que les banques classiques se montrent de plus en plus sélectives, le crédit hypothécaire s’impose comme une solution privilégiée pour les SCI familiales ou personnelles. Il permet de dégager de la trésorerie ou d’investir, sans vendre d’actif. Chez PraxiFinance, nous accompagnons depuis plus de 30 ans propriétaires, familles et dirigeants dans la mise en place de financements adossés à leur patrimoine immobilier.
Qu’est-ce qu’une SCI personnelle ?
Une SCI est une société civile constituée pour détenir et gérer un bien immobilier. Elle peut être familiale (parents, enfants, frères et sœurs) ou personnelle (un associé majoritaire gère son patrimoine via une structure dédiée).
La SCI permet :
- de faciliter la transmission patrimoniale,
- de séparer la gestion d’un bien de la personne physique,
- d’éviter l’indivision entre héritiers.
C’est l’une des structures les plus utilisées pour les successions et les investissements locatifs.
Pourquoi recourir à un crédit hypothécaire pour une SCI ?
- Dégager de la trésorerie
- L’hypothèque d’un bien détenu par la SCI permet d’obtenir des liquidités immédiates, sans céder l’actif. Cette solution est idéale pour payer des droits de succession, refinancer une dette ou financer un projet professionnel.
- Investir dans de nouveaux biens
- La SCI peut mettre en garantie son patrimoine existant pour acquérir un autre bien immobilier, développer un portefeuille locatif ou financer une rénovation.
- Optimiser une transmission
- En cas de partage successoral, le crédit hypothécaire permet de financer un rachat de soulte et de rééquilibrer les parts entre héritiers.
Comment fonctionne le crédit hypothécaire en SCI ?
L’opération doit obligatoirement passer par un notaire. Le bien immobilier de la SCI est inscrit en hypothèque au profit de la banque.
Le financement peut être :
- amortissable, avec remboursement progressif du capital et des intérêts,
- ou in fine, où seuls les intérêts sont payés chaque mois et le capital à l’échéance (crédit hypothécaire in fine).
Les frais liés à l’opération (banque, courtage, notaire, expertise) s’élèvent à 8,5 % du montant emprunté (coût du crédit hypothécaire).
Exemple chiffré
Une SCI familiale est propriétaire d’un immeuble évalué à 500 000 € à Bordeaux. Pour financer un rachat de parts sociales et entreprendre des travaux, elle contracte un crédit hypothécaire de 250 000 € (50 % de la valeur du bien).
- Durée : 25 ans
- Taux fixe (septembre 2025) : 5,5 % (taux crédit hypothécaire 2025)
- Mensualité hors assurance : 1 537 €
- Frais liés à l’opération : 21 250 € (8,5 % du montant emprunté)
Grâce à ce montage, la SCI peut solder une dette fiscale et financer la rénovation de l’immeuble sans vendre son actif.
FAQ
Une SCI peut-elle faire un crédit hypothécaire sans revenus ?
Oui. C’est la valeur du bien immobilier qui sert de garantie, pas les revenus des associés. Voir :Financer une SCI avec un crédit hypothécaire.
Quelle est la durée maximale ?
Jusqu’à 25 ans selon les partenaires bancaires.
Faut-il l’accord de tous les associés ?
Oui, car l’hypothèque engage la société et son patrimoine.
Quelles alternatives si la banque refuse ?
Il existe des solutions comme la vente à réméré ou la vente avec complément de prix, qui permettent d’obtenir des liquidités sans céder définitivement le bien.
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