Lorsqu’un propriétaire a besoin de trésorerie, le crédit hypothécaire et la vente à réméré reviennent toujours dans la conversation. Tous deux transforment une valeur immobilière en liquidités, mais leur mécanique, leurs conditions et leurs effets patrimoniaux n’ont rien à voir. Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque. La vente à réméré est une vente temporaire avec faculté de rachat : vous cédez provisoirement la propriété à un investisseur, tout en gardant la possibilité de racheter le bien à un prix fixé d’avance.
Le crédit hypothécaire : monétiser sans vendre
Un crédit hypothécaire vous octroie des fonds contre inscription d’une hypothèque sur votre bien chez le notaire (qu’est-ce qu’une hypothèque ? lien : www.praxifinance.fr/page/a-quoi-sert-une-hypotheque). Vous demeurez propriétaire, l’établissement prêteur détient seulement un droit réel de garantie.
En pratique, on peut financer une large palette d’objectifs : droits de succession, soulte de divorce, dette fiscale, projets pros.
Conditions clés (septembre 2025)
- Taux de référence : 5,5 % par an sur 25 ans.
- Frais globaux à prévoir : 8,5 % du montant emprunté (banque 0,75 % + honoraires d’intermédiation 6 % TTC + notaire 1,5 % à parfaire + expertise 485 €) — détails : coût d’un crédit hypothécaire et frais de notaire.
- Pas d’assurance emprunteur exigée et pas de limite d’âge (jusqu’à 95 ans en fin de prêt pour le plus jeune).
- Produits disponibles : amortissable 25 ans et in fine jusqu’à 10 ans pour multipropriétaires.
- Process : mandat, offre, acte d’hypothèque et publicité foncière.
Tableau des frais d'un crédit hypothécaire
La vente à réméré : vendre pour se donner une seconde chance
La vente à réméré (Code civil, art. 1659 s.) vous permet de vendre aujourd’hui à un investisseur, occuper le bien via une convention et le racheter plus tard à un prix convenu.
C’est utile quand le crédit n’est plus accessible (ex. fichage FICP), pré-saisie, redressement, ou besoin de désendettement express. La trésorerie est très rapide, mais vous n’êtes plus propriétaire tant que le rachat n’a pas eu lieu. Le coût global (indemnité d’occupation + frais + prime de rachat) est structurellement supérieur à celui d’un crédit—c’est le prix d’un filet de sécurité.
Exemple comparatif constant (bien de 500 000 €)
Prenons un propriétaire de 500 000 € de valeur vénale. Il a besoin de 200 000 € pour solder une dette fiscale et financer une soulte.
Option A — Crédit hypothécaire
- Montant : 200 000 € (dans la limite habituelle max ~60 % selon localisation).
- Taux : 5,5 %/25 ans. Sans assurance, sans limite d’âge.
- Frais globaux : ~8,5 % × 200 000 € = 17 000 € (dont expertise 485 €).
- Vous restez propriétaire ; l’hypothèque sécurise le prêteur (qu’est-ce qu’une hypothèque ?
- Si profil multipropriétaire : possibilité in fine 10 ans.
- Cas d’usage : dette fiscale
Option B — Vente à réméré
- Enveloppe cible : 40–60 % de la valeur, donc 200–300 k€ mobilisables.
- Vous vendez aujourd’hui, restez occupant, et rachetez à un prix fixé
- Rapide, sans condition d’âge ou d’assurance ; coût global plus élevé qu’un crédit.
- Risque : ne pas pouvoir racheter à l’échéance (perte définitive de propriété).
Quand la vente à réméré devient pertinente ?
Lorsque le crédit est impossible (FICP, injonctions, pré-saisie, refus multiples, trésorerie ultra-urgente), le réméré évite la saisie et redonne du temps pour se refaire une santé financière, avant un éventuel retour vers le crédit hypothécaire (après défichage / apurement).
Risques et points de vigilance (sans catastrophisme)
Tout financement comporte des risques :
- Crédit hypothécaire : risque d’impayé prolongé, aboutissant en dernier recours à une procédure de saisie (encadrée, non automatique).
- Réméré : risque de non-rachat à l’échéance (perte définitive de propriété).
- Dans les deux cas, un montage prudent (quotités, horizon de sortie, coûts 8,5 % maîtrisés) et un acteur spécialisé sont clés.
- Besoin d’un courtier pour défendre le dossier auprès des banques partenaires étrangères ?
Crédit hypothécaire vs vente à réméré
Le choix entre un crédit hypothécaire et une vente à réméré dépend de la situation financière et du bien immobilier concerné. Le crédit hypothécaire s’appuie sur un emprunt garanti par le patrimoine immobilier, généralement une résidence principale ou des biens immobiliers locatifs. L’emprunteur obtient un montant du prêt en fonction de la valeur du bien et rembourse ensuite selon des mensualités avec échéances fixées dans un contrat notarié. Il peut inclure un rachat de crédit pour alléger l’endettement, et dans certains cas procéder à un remboursement anticipé. L’assurance de prêt, bien que facultative, sécurise le prêteur et limite les risques pour les créanciers. La vente à réméré est une alternative lorsque l’accès au prêt immobilier ou au crédit immobilier classique est compromis.
Le propriétaire cède temporairement son bien par acte notarié tout en gardant la faculté de le racheter dans une durée du prêt définie, souvent entre 6 et 36 mois. Le débiteur reçoit immédiatement des liquidités sans passer par un établissement de crédit, mais s’expose à la revente du bien si le rachat n’est pas effectué dans les délais. Les remboursements anticipés ne s’appliquent pas de la même manière puisqu’il ne s’agit pas d’un crédit à la consommation ni d’un prêt personnel, mais d’une opération immobilière spécifique encadrée par le Code civil. Comparées, ces deux solutions montrent des différences majeures : le crédit hypothécaire implique de rembourser progressivement un emprunt, alors que le réméré permet d’emprunter indirectement en vendant avec option de rachat. Dans les deux cas, le notaire joue un rôle central pour sécuriser les droits des emprunteurs et des créanciers, et le niveau d’endettement reste déterminant pour la réussite de l’opération.
FAQ
Le crédit hypothécaire finance-t-il vraiment plus de cas qu’un prêt classique ?
Oui : droits de succession, soulte, dette fiscale, re-investissement, projets pros, etc.
Quelles durées et formules ?
Amortissable jusqu’à 25 ans (5,5 %/an) ou in fine 10 ans pour multipropriétaires. Sans assurance et sans limite d’âge.
Combien ça coûte de monter un crédit hypothécaire ?
Prévoyez 8,5 % du montant emprunté (banque 0,75 % + intermédiation 6 % TTC + notaire 1,5 % à parfaire + expertise 485 €).
Et si je ne suis pas finançable aujourd’hui ?
Le réméré sert de sas temporaire ; une fois redevenu finançable, on peut repasser au crédit.
.svg)
