Lors d’un divorce, les ex-conjoints se retrouvent bien souvent propriétaires en indivision d’un bien acheté ensemble alors qu’ils étaient mariés. Cette situation est également valable pour les couples non mariés qui ont acheté un bien ensemble et ont décidé de mettre fin à leur concubinage.
Pour résoudre cette situation inconfortable, deux solutions s’offrent alors à eux : soit ils vendent le bien qu’ils possèdent en indivision, soit l’un d’eux rachète la part de l’autre afin d’en récupérer la pleine propriété. On parle de rachat de soulte.
À quel moment peut on racheter la soulte ?
Une soulte à payer sous-entend que le divorce a été prononcé et que les biens ont été partagés, c'est-à-dire qu'ils ont fait l'objet d'un acte liquidatif.
Divorce amiable : liquidation devant notaire
Dans le cas d'un divorce amiable, les deux parties prennent rendez-vous chez leur notaire. Ce dernier examine la situation matrimoniale des deux ex-époux et prononce la liquidation selon les règles du régime de la communauté ou du contrat de mariage s'il en existe un.
Fin de concubinage : partage à tout moment
Concernant la fin d'un concubinage (où les deux concubins auraient acheté un bien immobilier en commun), le partage peut être prononcé à tout moment. Les deux parties doivent demander un partage à leur notaire.
Racheter la soulte à son/sa ex-conjoint(e) pour conserver le bien
Suite à une séparation, si le bien a été acquis en commun, la seule manière de le conserver pleinement est de racheter la soulte correspondant aux parts de l'ex conjoint(e).
Faire estimer la valeur réelle du bien par un expert indépendant
Afin d'éviter tout litige entre les co-indivisaires sur le montant de la soulte, la meilleure solution est de faire expertiser le bien immobilier faisant l'objet du partage afin d'obtenir une estimation de son prix sur le marché de l'immobilier.
Pour cela, il faut se rapprocher d'un professionnel qualifié : le Crédit Foncier Expertises, la Chambre des notaires ou un agent immobilier spécialisé dans les estimations.
L'estimation du prix de vente servira de base pour calculer les montants à verser.
Racheter les parts de l'autre partie
Si le bien immobilier faisant l'objet de l'indivision est libre de tout crédit, l'indivisaire souhaitant le conserver doit verser la moitié de la valeur du bien à son ex-conjoint(e), sauf dispositions particulières prévus dans le contrat de mariage.
Ainsi, si un couple marié possède une maison d'une valeur de 1,5 millions d'euros et intégralement remboursée, la soulte correspondante est de 750 000 € (soit 50% de la valeur du bien).
Crédit immobilier en cours : se désolidariser et rembourser seul le capital restant dû
Si un crédit immobilier est en cours au moment du partage, cela a une conséquence sur le montant de la soulte. En effet, la partie qui conservera le bien doit rembourser le capital restant dû. Ce même capital restant dû est évidemment déduit de la valeur du bien pour calculer le montant de la soulte.
Par exemple, un couple marié possède une maison d'une valeur de 2 millions d'euros qui a été financée par un crédit immobilier pour lequel il reste 500 000 € de capital à rembourser. La partie qui souhaite conserver le bien devra payer une soulte à hauteur de 750 000 € et rembourser seule le capital restant du à la banque.
Calcul détaillé du montant de la soulte avec un crédit immobilier en cours sur le bien :
x = ( [valeur du bien] - [capital restant dû] ) : 2
Avec les chiffres de l'exemple ci-dessus :
(2 000 000 € [valeur du bien] - 500 000 € [capital restant dû]) : 2 = 750 000 €
La partie qui conserve le bien à l'issue de l'opération doit se désolidariser de son ex-conjoint(e) auprès de la banque afin de rembourser seule le crédit immobilier.
Crédit hypothécaire rachat de soulte, à partir de 500 000 €
PraxiFinance dispose de solutions de crédit hypothécaire sur-mesure spécialement adaptées aux rachats de soultes et aux sorties d'indivisions.
Nous obtenons des crédits à partir de 500 000 € pour un rachat de parts indivises.
La question des frais de notaire
Les frais de notaire sont conséquents pour ce genre d'opération. Il est donc nécessaire de les anticiper au mieux.
Des frais seront à verser au moment du partage du bien et au moment du rachat de parts. Consultez notre article sur les frais de notaire dans le cadre d'un rachat de soulte pour plus d'informations.
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Pour aller plus loin :
- Comment hypothéquer une maison pour obtenir un crédit
- Le prêt In Fine
- Sortir de l'indivision en rachetant les parts
