Régler une succession avec un prêt hypothécaire : droits, frais et soulte

Oui, un prêt hypothécaire permet de régler les droits de succession, les frais de notaire et une éventuelle soulte sans vendre le bien hérité. Vous empruntez à partir de 100 000 €, jusqu’à 70 % de la valeur d’un bien d’au moins 300 000 €, en garantie sur le bien reçu ou sur un bien que vous détenez déjà. Les fonds sont versés 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque : le financement doit donc être lancé bien avant l’échéance de six mois de la déclaration de succession. Pour le cadre général, consultez notre page dédiée au crédit hypothécaire.

Quels frais de succession faut-il financer ?

L’expression « frais de succession » recouvre plusieurs dépenses qu’il faut distinguer avant de demander un prêt.

Les droits de succession

Les droits de succession correspondent à l’impôt dû sur la transmission, lorsqu’il est applicable. Leur montant dépend notamment de la part reçue, du lien de parenté, des abattements et des éventuelles exonérations.
Le montant à financer doit être établi à partir du calcul effectué pour votre situation, et non d’un pourcentage général appliqué à la valeur du bien.

Les frais et débours de l’étude notariale

Le règlement d’une succession immobilière nécessite des actes et des formalités. Les sommes demandées par l’étude peuvent comprendre des émoluments, des taxes et des débours.
Demandez un décompte permettant de distinguer ces dépenses des droits de succession et des autres sommes à régler. À lire également : barème et exemple de calcul des frais de notaire d'une succession.

Les dettes et charges liées à la succession

Des dettes du défunt, des charges de copropriété ou d’autres dépenses peuvent également entrer dans le besoin de financement. Leur prise en charge doit être clarifiée avec le notaire, en fonction de la situation successorale.
Si le défunt laisse des impôts impayés, consultez notre page sur la dette fiscale et succession.

Une éventuelle soulte entre héritiers

Si vous souhaitez conserver un bien en indemnisant les autres héritiers, une soulte peut s’ajouter au besoin de liquidités.
La soulte n’est pas un droit de succession : elle correspond à une somme versée pour équilibrer un partage. Son montant et les conditions de son paiement doivent être distingués des frais et de l’impôt.

Pourquoi envisager un prêt hypothécaire pour conserver le bien hérité ?

Un financement peut être pertinent lorsque vous souhaitez conserver un bien, mais que les liquidités disponibles ne suffisent pas à régler les sommes nécessaires.

Le projet peut répondre à plusieurs objectifs :

• Préserver une maison familiale que vous souhaitez occuper ou transmettre.
• Conserver un bien locatif, sous réserve que le remboursement reste supportable.
• Éviter de vendre dans un calendrier contraint, lorsque le financement est réalisable à temps.
• Organiser un partage, si l’un des héritiers souhaite conserver le bien.

Le prêt ne supprime pas les coûts de la succession. Il permet de les financer en créant une nouvelle obligation de remboursement.
La décision doit donc comparer l’intérêt de conserver le patrimoine avec le coût du crédit et les ressources nécessaires pour le rembourser.

Peut-on hypothéquer le bien reçu en héritage ?

Une étude peut être envisagée, mais le seul fait d’être héritier ne suffit pas à constituer la garantie demandée par la banque.
Le notaire doit clarifier les droits de propriété, les actes nécessaires et les éventuels accords à obtenir. La banque examine ensuite si le bien et le montage répondent à ses critères.

Si vous devenez seul propriétaire

Lorsque le bien vous est attribué en pleine propriété, il peut être étudié comme garantie, sous réserve des formalités nécessaires et de l’accord du prêteur.
Il faut notamment vérifier sa valeur, les inscriptions existantes et la possibilité de coordonner l’attribution du bien avec le financement.

Si le bien reste en indivision

Vous ne pouvez pas présenter le bien comme s’il vous appartenait seul. La constitution d’une hypothèque sur l’ensemble du bien nécessite de vérifier les consentements requis et la faisabilité du montage.
Le notaire et la banque doivent déterminer qui emprunte, qui apporte la garantie et quels engagements sont pris par chaque personne.

Si vous héritez de la nue-propriété

La nue-propriété et la pleine propriété ne donnent pas les mêmes droits. Le financement ne peut pas être considéré comme automatiquement accessible.
La présence d’un usufruitier et la nature des droits transmis nécessitent une analyse spécifique.

Utiliser un autre bien déjà détenu

Si vous possédez déjà un bien immobilier, celui-ci peut parfois servir de garantie pour financer les dépenses de succession.
Cette possibilité permet d’examiner le financement indépendamment de certaines difficultés liées au bien hérité. Elle engage toutefois votre patrimoine existant.
Notre guide du crédit hypothécaire explique le fonctionnement général de cette garantie.

Quel montant faut-il emprunter ?

Le point de départ est le décompte établi avec le notaire. Il faut ensuite déduire les liquidités réellement disponibles et intégrer les frais du financement.

Le besoin peut comprendre :

• Les droits de succession restant à payer.
• Les frais d’actes et formalités.
• Les dettes ou charges à régler.
• Une éventuelle soulte.
• Les frais de mise en place du prêt.
• Les crédits existants éventuellement remboursés dans l’opération.

Le capital emprunté doit être distingué de la somme disponible pour régler la succession.
Si les frais sont prélevés sur le prêt, ils réduisent les fonds utilisables. Notre exemple pour emprunter 100 000 € avec un crédit hypothécaire détaille ce calcul.

Le montant de la succession suffit-il à justifier un prêt ?

Pas nécessairement. Les offres présentées par PraxiFinance commencent à 100 000 € empruntés.
Si le besoin est nettement inférieur, il faut vérifier qu’un financement de cette taille reste adapté. Le coût d’un prêt hypothécaire peut être disproportionné pour une dépense limitée.

Exemple : financer des droits et frais sans vendre la maison familiale

Claire hérite seule d’une maison familiale estimée à 600 000 €, qu’elle souhaite conserver. Deux mois après le décès, le notaire chiffre à 85 000 € les droits et frais restant à régler, alors que la succession ne comporte presque aucune liquidité. Elle sollicite un prêt hypothécaire de 100 000 €, garanti par la maison, avec 9 535 € de frais de financement indicatifs.

Le prêt représente environ 16,7 % de la valeur du bien, très en deçà du plafond de 70 %. Cette proportion ne suffit toutefois pas à garantir son obtention : ses revenus doivent représenter au moins trois fois la mensualité, avec un reste à vivre suffisant. L’accord de principe intervient en une semaine environ, puis les fonds sont versés 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque, ce qui lui permet de régler les droits avant la fin du sixième mois.

Exemple pédagogique. Les droits de succession sont supposés déjà calculés par le notaire ; ils ne sont pas déduits de la seule valeur de la maison. Les frais et les conditions du prêt doivent être confirmés.

Comment régler la succession dans les délais avec un prêt ?

Les droits de succession sont normalement payés lors du dépôt de la déclaration. En règle générale, celle-ci doit être déposée dans les six mois suivant un décès en France, avec des délais différents dans certaines situations, notamment un décès à l’étranger (source : impots.gouv.fr). Il ne faut donc pas attendre la fin du délai pour examiner le financement. À lire également : faut-il payer les droits de succession avant d’hériter.

Demander un premier chiffrage au notaire

Dès que les principaux éléments sont connus, demandez :

• Une estimation des droits et frais.
• Les liquidités disponibles dans la succession.
• Les échéances à respecter.
• La situation de propriété du bien.
• Les actes nécessaires à la mise en place d’une garantie.

Ces informations permettent d’identifier le besoin réel et les obstacles éventuels.

Préparer le dossier bancaire en parallèle

L’analyse des revenus et du patrimoine peut être engagée pendant que l’étude précise les éléments successoraux.
Un accord de principe ne remplace pas un financement définitif. L’expertise, l’analyse bancaire et les formalités notariales doivent être compatibles avec les échéances.

Définir les modalités de versement

Avant la signature, les intervenants doivent déterminer comment les fonds seront utilisés : paiement des droits, règlement de l’étude, versement d’une soulte ou remboursement d’une dette.
Cette coordination évite de confondre les fonds destinés à la succession avec la trésorerie éventuellement restante.

Quelles conditions faut-il remplir ?

La banque examine le patrimoine apporté en garantie, mais aussi les revenus et les charges de l’emprunteur.
Pour les financements présentés par PraxiFinance, les critères sont les suivants : un bien d’au moins 300 000 €, un prêt à partir de 100 000 € et jusqu’à 70 % de la valeur du bien, des revenus représentant au moins trois fois la mensualité avec un reste à vivre suffisant, et une domiciliation physique et fiscale en France. La durée atteint 25 ans en amortissable et 15 ans en in fine, avec une fin de prêt au plus tard à 95 ans, sans assurance emprunteur obligatoire. Un bien détenu en SCI n’est éligible que si la SCI est soumise à l’IS.
La situation successorale peut ajouter des vérifications : indivision, démembrement, attribution du bien ou engagements de plusieurs héritiers.

Consultez notre guide des conditions pour obtenir un crédit hypothécaire pour connaître les critères détaillés.

Combien coûte un prêt hypothécaire pour payer une succession ?

Le prêt est consenti à taux fixe. Les frais de mise en place représentent environ 9,5 % du montant pour 100 000 € empruntés, puis leur proportion diminue pour les montants plus élevés. Ils s’ajoutent au besoin de la succession et doivent être intégrés au calcul du montant emprunté, comme dans l’exemple ci-dessus. Aucune assurance emprunteur n’est exigée, ce qui évite les surprimes liées à l’âge ou à la santé.

Quels documents préparer ?

En complément des justificatifs d’identité, de revenus et de patrimoine, préparez les pièces disponibles auprès de l’étude :

• L’acte de notoriété ou les éléments établissant votre qualité d’héritier.
• Le projet ou la déclaration de succession, selon l’avancement.
• Le décompte des droits et frais.
• Les documents précisant les droits sur le bien.
• Les informations sur les autres héritiers, l’indivision ou l’usufruit.
• Le projet de partage ou le calcul de soulte, le cas échéant.
• Les éléments relatifs aux inscriptions et crédits existants.

La liste est adaptée au dossier. Certaines pièces ne seront disponibles qu’à mesure de l’avancement de la succession.

Comment éviter d’emprunter pour payer les frais de succession ?

Le paiement fractionné ou différé des droits

L’administration prévoit, sous conditions, des possibilités de paiement fractionné et, dans certaines situations, de paiement différé des droits de succession.
Ces dispositifs nécessitent une demande, peuvent imposer des garanties et entraînent généralement des intérêts. Ils doivent être examinés avec le notaire avant de choisir un financement bancaire (source : impots.gouv.fr).

Les liquidités disponibles et les autres actifs

L’épargne personnelle et les liquidités de la succession peuvent réduire le montant à financer. Une cession partielle d’actifs peut également être envisagée.
Il faut apprécier la disponibilité effective des fonds et les conséquences de leur utilisation.

Une vente organisée du bien

Conserver le bien n’est pas toujours l’option la plus adaptée. Une vente peut être préférable si les mensualités seraient trop lourdes ou si aucun héritier ne souhaite durablement le conserver.
Le financement doit servir un projet patrimonial cohérent, sans créer une charge que le foyer ne peut pas supporter.

La vente à réméré lorsque le prêt n’est pas accessible

Si vos revenus sont insuffisants, si vous êtes inscrit au FICP ou si l’échéance est trop proche, la vente à réméré permet de payer la succession sans perdre définitivement le bien. Vous le vendez à un investisseur pour 50 à 60 % de sa valeur, avec la faculté de le racheter dans un délai de 5 ans au plus. Les fonds sont disponibles en 10 à 20 jours à Paris et en 30 à 60 jours en province. Le bien doit au préalable vous être attribué, ou tous les indivisaires doivent consentir à la vente.

Le prêt viager hypothécaire, remboursable à la succession

Si vous avez 60 ans ou plus, le prêt viager hypothécaire permet de financer des droits de succession sans mensualité. Le capital, de 15 % à 50 % de la valeur du bien selon votre âge et sa localisation, à partir de 100 000 €, est versé en une fois. Les intérêts sont capitalisés et la dette n’est remboursée qu’à la vente du bien ou lors de votre propre succession, sans jamais pouvoir dépasser la valeur du bien. Aucune condition de revenus n’est exigée. Le bien doit valoir au moins 300 000 € et être détenu en nom propre, hors SCI, par un emprunteur domicilié en France. Comptez 2 à 3 mois de délai : anticipez-le par rapport à l’échéance des droits. À lire également : emprunt bancaire pour payer les droits de succession.

Quel remboursement choisir pour financer la succession ?

Un prêt amortissable peut être adapté si vous souhaitez conserver le bien et rembourser progressivement avec vos revenus.
Une formule in fine peut être étudiée dans les offres accessibles à certains multipropriétaires, lorsqu’une source de remboursement final est identifiée. Elle ne doit pas reposer sur une vente incertaine ou sur l’hypothèse d’un refinancement automatique.

Notre comparatif du crédit hypothécaire in fine et amortissable présente les différences.

Questions fréquentes sur le financement des frais de succession

Combien de temps faut-il pour obtenir le prêt ?

Comptez une semaine environ pour l’accord de principe, puis 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier par la banque pour le versement des fonds. Lancez la demande dès le premier chiffrage du notaire.

Peut-on emprunter pour payer les droits de succession ?

Un financement hypothécaire peut être étudié pour cet usage, sous réserve d’une garantie acceptable, de revenus suffisants et d’un calendrier compatible avec les échéances.

Peut-on utiliser le bien hérité comme garantie ?

Cela dépend des droits de propriété, des formalités successorales et des exigences du prêteur. Une indivision ou un démembrement nécessite une analyse spécifique.

Peut-on hypothéquer un autre bien ?

Un bien déjà détenu peut parfois servir de garantie. La banque examine sa valeur, les crédits existants et la capacité de remboursement.

Le prêt peut-il financer une soulte ?

Une soulte peut être intégrée à l’étude selon le montage proposé. Elle doit être distinguée des droits et frais de succession et chiffrée dans le projet de partage.

Faut-il des revenus même si le bien hérité a une valeur élevée ?

Oui. La valeur du patrimoine ne remplace pas la capacité à rembourser le financement et à conserver un reste à vivre suffisant.

Les frais du prêt sont-ils compris dans le montant demandé ?

Ils doivent être intégrés au plan de financement. Lorsqu’ils sont réglés avec le prêt, ils réduisent la somme disponible pour payer la succession.