En droit français, le prêt sur gage immobilier est défini par le Code civil à l’article 2387. Il s’agit d’un crédit garanti par la dépossession du bien immobilier apporté en gage. Le bien est remis au créancier pendant toute la durée du prêt. L’emprunteur ne peut plus l’utiliser ni en percevoir directement les revenus. Les éventuels loyers générés par le bien gagé sont affectés au remboursement du crédit. L’entretien du bien est à la charge du créancier (article 2389 du Code civil). Autrement dit, l’emprunteur se prive temporairement de la jouissance de son bien, qui ne lui est restitué qu’après remboursement intégral du capital et des intérêts. Dans la pratique, beaucoup de propriétaires se tournent aujourd’hui vers le crédit hypothécaire, solution plus moderne permettant d’obtenir des liquidités sans perdre l’usage du logement.
Pourquoi le prêt sur gage immobilier n’est plus pratiqué ?
En pratique, aucun établissement bancaire ne propose aujourd’hui cette formule. Les raisons sont multiples : trop risqué pour l’emprunteur, perte de jouissance du bien, cadre bancaire strict et produits alternatifs plus protecteurs. Le marché privilégie désormais des solutions sécurisées comme le crédit hypothécaire ou la vente à réméré. Les frais, les démarches et les conditions d’accès détaillés dans le coût total d’un crédit hypothécaire expliquent également cette évolution.
Quelles alternatives au prêt sur gage immobilier ?
1. Le crédit hypothécaire : la solution la plus proche
Le crédit hypothécaire est aujourd’hui l’équivalent moderne du prêt sur gage.
- Il permet d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur nette d’un bien.
- Le propriétaire conserve la pleine jouissance : il peut habiter son bien, le louer, ou le vendre.
- Le bien sert uniquement de garantie hypothécaire.
En septembre 2025, les conditions sont :
- Taux fixe : 5,5 % par an sur 25 ans,
- Pas d’assurance emprunteur obligatoire,
- Aucune limite d’âge,
- Frais globaux de 8,5 % du montant emprunté (honoraires, notaire, expertise, banque).
Ce mécanisme est aujourd’hui l’outil patrimonial privilégié des propriétaires cherchant un financement sécurisé. Il existe des variantes comme le crédit hypothécaire amortissable et l’in fine selon la stratégie financière.
Exemple concret :
Un propriétaire parisien possède un appartement estimé à 500 000 €.
- Montant mobilisable : 250 000 € à 300 000 €.
- Mensualité sur 25 ans : ≈ 1 520 €.
- Frais annexes : ≈ 21 250 € (8,5 %).
Résultat : il obtient la trésorerie nécessaire pour financer des travaux, régler des frais de succession ou racheter une soulte, tout en conservant son bien.
2. La vente avec faculté de rachat (réméré)
La vente à réméré est un acte de vente adossé à un droit de rachat (articles 1659 et 1660 du Code civil).
- Le vendeur cède temporairement son bien à un investisseur,
- Il conserve un droit exclusif de rachat pendant 5 ans maximum,
- Il peut continuer à occuper le logement moyennant une indemnité d’occupation.
Exemple : un propriétaire cède sa maison pour 500 000 €, récupère la totalité en liquidités et peut la racheter dans les 3 ans au même prix.
Ce mécanisme est souvent privilégié pour stopper une saisie immobilière ou refinancer une dette fiscale. La vente à réméré est détaillée sur la page crédit hypothécaire vs vente à réméré.
Tableau frais vente à réméré pour prêt sur gage
3. La vente avec réserve temporaire d’usufruit
Autre alternative, la vente avec complément de prix ou la vente avec usufruit temporaire :
- Le vendeur cède la nue-propriété du bien,
- Il conserve l’usufruit pendant une durée contractuelle (jusqu’à 8 ans),
- Il touche immédiatement le prix de vente, tout en continuant d’habiter le bien.
Cette méthode s’adresse souvent aux seniors souhaitant préserver leur confort de vie tout en libérant du capital. On l’envisage notamment après un avance sur héritage lorsque plusieurs héritiers doivent être indemnisés.
4. Le prêt hypothécaire in fine
Le crédit hypothécaire in fine est une formule hybride :
- L’emprunteur ne paie que les intérêts chaque mois,
- Le capital est remboursé en une fois à l’échéance (10 ans maximum),
- Convient aux projets d’attente (vente d’un bien, transmission programmée, refinancement d’entreprise).
Exemple : un chef d’entreprise emprunte 500 000 € in fine sur 10 ans pour refinancer sa société. Mensualité ≈ 2 300 € (intérêts uniquement).
Tableau frais crédit hypothécaire
Le prêt sur gage mobilier : toujours en vigueur
Si le prêt sur gage immobilier a disparu des pratiques bancaires, son équivalent mobilier existe encore. Le prêt sur gage mobilier est réservé aux caisses de crédit municipal (article L514-1 du Code monétaire et financier).
- L’emprunteur apporte en gage des bijoux, œuvres d’art ou objets de valeur,
- La ville avance une somme d’argent proportionnelle,
- Le bien est restitué après remboursement.
Cette pratique subsiste dans certaines grandes villes françaises comme Paris, Lyon ou Marseille.
Le prêt sur gage est une solution de financement qui permet aux emprunteurs de mobiliser rapidement de la trésorerie en mettant un bien en garantie. Contrairement à un crédit à la consommation ou à un prêt personnel, le principe repose sur la remise d’un objet de valeur au prêteur (souvent un organisme spécialisé ou un organisme prêteur notarié).
Lors d’une demande de prêt, un expert évalue le bien apporté en gage et détermine le montant du prêt accordé. Comme pour tout contrat de prêt, des frais de dossier peuvent s’appliquer, et une offre de prêt est remise à l’emprunteur précisant les échéances, les mensualités et les modalités de remboursement. Ce mécanisme s’inspire des logiques du prêt immobilier ou du crédit immobilier, où une hypothèque peut être prise sur des biens immobiliers (par exemple une résidence principale). La différence est que, dans le cadre d’un prêt sur gage, la garantie est immédiatement mobilisable et ne nécessite pas systématiquement un acte notarié. L’emprunt peut être remboursé de manière classique par mensualités, ou via un remboursement anticipé si le débiteur souhaite solder rapidement son engagement. En cas de revente du bien gagé, le capital restant dû est versé au prêteur. Comme pour un rachat de crédit, la question du taux d’endettement est importante : le prêt sur gage reste une solution adaptée aux personnes ayant déjà souscrit plusieurs crédits et souhaitant éviter un sur-endettement.
Un courtier peut également accompagner l’emprunteur dans sa recherche de financement, en comparant les offres, les frais de notaire éventuels et les conditions d’assurance de prêt. Dans certains cas, une anticipation des remboursements permet d’ajuster le coût global du financement.
En résumé, que vous ayez déjà souscrit un crédit immobilier ou un prêt personnel, le prêt sur gage représente une alternative flexible pour accéder rapidement à des liquidités, tout en sécurisant le contrat de prêt grâce à la valeur d’un bien tangible.
FAQ – Prêt sur gage immobilier et alternatives
Le prêt sur gage immobilier existe-t-il encore en France ?
Oui juridiquement, mais aucun établissement ne le pratique aujourd’hui.
Quelle est la meilleure alternative ?
Le crédit hypothécaire reste la solution la plus proche, sécurisée et flexible.
Combien coûte un crédit hypothécaire ?
Toujours environ 8,5 % du montant emprunté en frais globaux, auxquels s’ajoutent les intérêts.
Peut-on emprunter à plus de 80 ans ?
Oui, car il n’y a pas de limite d’âge pour le crédit hypothécaire.
Prêt sur gage immobilier et alternatives
Le prêt sur gage immobilier est un contrat permettant d’obtenir un prêt en mettant un bien en garantie auprès d’un établissement de crédit. Comme dans les crédits immobiliers traditionnels, le montant emprunté, la durée du crédit, l’apport personnel, la caution et l’assurance influencent le coût total du financement. Les emprunteurs doivent tenir compte du taux d’endettement, des mensualités, de la possibilité de remboursement anticipé et des frais annexes. Afin d'obtenir le meilleur taux et un montage sécurisé, il est conseillé de comparer les offres et d'être accompagné par un spécialiste, conformément aux bonnes pratiques listées sur la checklist prêt hypothécaire.
Pour en savoir plus sur les solutions de financement adossées à un bien immobilier, vous pouvez consulter notre guide complet du crédit hypothécaire.
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