La soulte est une compensation financière versée lorsqu’un bien est partagé entre plusieurs propriétaires et que l’un souhaite en conserver la pleine propriété. Elle intervient fréquemment lors d’un divorce, d’une succession ou d’une indivision. En pratique, régler une soulte exige souvent un financement important. Ce guide détaille les règles légales, le mode de calcul, les délais de paiement et les solutions pour financer une soulte en 2025.
Qu’est-ce qu’une soulte et quand faut-il la payer ?
Une soulte est une compensation financière versée lorsqu’un bien indivis doit être partagé et qu’un des propriétaires souhaite en conserver la pleine propriété. Elle intervient notamment lors :
- d’un divorce,
- d’une succession,
- d’un rachat de parts en indivision.
Base légale : article 832-4 du Code civil. En principe, la soulte doit être réglée comptant, sauf accord amiable ou décision judiciaire permettant un paiement différé.
Quelles sont les règles légales pour payer une soulte ?
La loi prévoit que la soulte doit être réglée comptant au moment du partage, sauf accord entre les parties ou décision du juge. Cette obligation découle de l’article 832-4 du Code civil.
Toutefois, un paiement échelonné peut être accepté dans certains cas :
- soit par accord amiable entre ex-conjoints, héritiers ou coindivisaires ;
- soit par décision judiciaire, notamment si le débiteur de la soulte justifie de difficultés de financement.
Comment calculer une soulte ?
Le montant d’une soulte se calcule ainsi :
Soulte = (Valeur du bien ÷ parts détenues) – capital restant dû (le cas échéant).
Exemple :
Un bien vaut 500 000 €. Deux indivisaires le détiennent à parts égales.
- Si aucun crédit n’est en cours, la soulte est de 250 000 €.
- Si un crédit immobilier reste à rembourser pour un montant de 50 000 €, la soulte tombe à 200 000 €.
Cette valorisation doit être officialisée par un notaire.
Quels sont les délais pour payer une soulte ?
Le délai dépend du contexte :
- Accord amiable : les parties fixent elles-mêmes la date ou prévoient un paiement échelonné.
- Décision judiciaire : le juge peut imposer un paiement immédiat ou différé.
- Bien immobilier : en pratique, le versement intervient au moment de l’acte notarié.
Dans tous les cas, le notaire encadre juridiquement l’opération.
Peut-on payer une soulte en plusieurs fois ?
Oui, mais uniquement si un accord est trouvé ou si le juge l’autorise. Un échéancier est alors établi. Attention : la loi prévoit que si la valeur du bien varie de plus de 25 % pendant cette période, le montant de la soulte peut être réajusté.
C’est pourquoi beaucoup de débiteurs préfèrent recourir à un crédit hypothécaire.
Quelles solutions pour financer une soulte ?
Le crédit hypothécaire
En 2025, le crédit hypothécaire est la solution privilégiée. Il permet d’emprunter jusqu’à 50 % de la valeur d’un bien existant.
- Taux fixe : 5,5 % par an sur 25 ans (septembre 2025).
- Aucun questionnaire de santé, aucune limite d’âge.
- Frais incompressibles : 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiaire).
Sur un bien de 500 000 €, il est possible d’obtenir environ 250 000 €, soit l’équivalent d’une soulte classique.
Consultez la liste des banques qui font des crédits hypothécaires.
Tableau frais crédit hypothécaire pour payer une soulte
La vente à réméré
La vente à réméré consiste à vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la faculté de le racheter ultérieurement. Cela permet de dégager rapidement des liquidités pour payer une soulte.
La vente avec complément de prix
La vente avec complément de prix permet d’obtenir immédiatement une avance de 40 à 60 % de la valeur du bien, et de récupérer le solde lors de la revente finale.
Quelles sont les conséquences d’un retard de paiement ?
Un retard dans le paiement d’une soulte entraîne :
- des pénalités financières ou des intérêts de retard,
- des litiges juridiques avec l’autre partie,
- et parfois le blocage du transfert de propriété tant que la soulte n’est pas réglée.
Peut-on faire un rachat de soulte avec un crédit en cours ?
Oui, il est tout à fait possible d’effectuer un rachat de soulte même si le bien est encore grevé par un crédit immobilier. Dans ce cas, le notaire intègre le capital restant dû au calcul global et s’assure que la banque initiale est remboursée lors de l’acte. Concrètement, l’indivisaire qui souhaite racheter la part de l’autre devra non seulement régler la soulte mais aussi solder le prêt en cours ou le refinancer. La solution la plus fréquente consiste à mettre en place un crédit hypothécaire ou un rachat de prêt afin de regrouper la soulte et le remboursement du capital restant dû dans une seule opération financière. Cela permet d’éviter une double charge et de sécuriser juridiquement la transmission de propriété.
Comment gérer un désaccord lors d’un rachat de soulte ?
Un rachat de soulte peut parfois générer des tensions entre coindivisaires, notamment sur la valorisation du bien ou le montant exact à verser. En cas de désaccord, il est d’abord recommandé de recourir à une expertise indépendante afin d’établir une valeur objective. Si le conflit persiste, le juge aux affaires familiales (dans le cadre d’un divorce) ou le tribunal judiciaire (dans le cadre d’une succession) peut trancher. La procédure judiciaire permet d’imposer une valeur et d’ordonner le partage, quitte à forcer la vente si aucun accord n’est trouvé. Dans la pratique, la médiation notariale ou l’accompagnement par un avocat spécialisé en droit patrimonial reste la meilleure solution pour éviter un blocage long et coûteux.
Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?
Comme toute opération de partage, le rachat de soulte entraîne des frais de notaire obligatoires. Ils couvrent les droits d’enregistrement, les émoluments, les frais de formalités et les débours liés à l’inscription au service de publicité foncière. En moyenne, ils représentent environ 7 à 8 % du montant de la soulte. À cela peuvent s’ajouter les frais liés à l’expertise immobilière et, en cas de financement par crédit hypothécaire, les honoraires bancaires et le coût de la garantie. Contrairement à une idée reçue, ces frais ne sont pas proportionnels à la valeur totale du bien mais uniquement à la part rachetée, ce qui peut en réduire l’impact. Le notaire fournit systématiquement un devis précis avant la signature, permettant d’anticiper le coût réel de l’opération.
FAQ – Soulte et financement
Peut-on financer une soulte avec un crédit classique ?
Très rarement. Les banques traditionnelles refusent généralement de financer une soulte via un prêt consommation. Seul un crédit hypothécaire est adapté.
Quel est le coût réel d’un crédit hypothécaire pour financer une soulte ?
Outre les intérêts (5,5 % en 2025), il faut compter 8,5 % du montant emprunté en frais fixes. Détail complet ici : coût du crédit hypothécaire.
Est-il possible de payer une soulte grâce à une vente immobilière temporaire ?
Oui, via une vente à réméré ou une vente avec complément de prix.
Financer une soulte : les solutions possibles
Lorsqu’un emprunteur doit payer une soulte à la suite d’un divorce, d’une succession ou d’un partage de patrimoine immobilier, plusieurs solutions existent. La plus courante est de souscrire un prêt immobilier ou un prêt hypothécaire garanti par une hypothèque sur la résidence principale ou d’autres biens immobiliers. L’établissement de crédit ou le prêteur vérifie alors le taux d’endettement, les mensualités et les échéances prévues au contrat de prêt. Selon la situation, il est possible d’opter pour un rachat de crédits afin de regrouper plusieurs remboursements et réduire la mensualité. Le montant du prêt dépend de la valeur du patrimoine immobilier, du capital restant dû et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Dans certains cas, un crédit à la consommation peut être envisagé, mais les créanciers exigent souvent une garantie hypothécaire pour sécuriser l’opération. Les frais de notaire, l’assurance de prêt et les conditions devant notaire s’ajoutent au coût total de l’opération. En cas de surendettement, un courtier peut accompagner le propriétaire d’un bien immobilier pour formuler une demande de prêt adaptée et obtenir un financement garanti, tout en anticipant un éventuel remboursement anticipé.
.svg)
