Comment racheter une soulte

Comment calculer une soulte ?

Si vous souhaitez racheter la part d'un bien immobilier en indivision à votre ex-conjoint après un divorce ou à un cohéritier après une succession, il est important d'estimer la valeur de la soulte. Ce rachat de soulte ayant lieu après un événement pouvant être difficile à vivre, il est important d'avoir une idée précise de la valeur afin d'éviter une négociation difficile entre les ex-époux ou les membres d'une famille suite à un décès. 

Au moment du rachat de la soulte, le notaire procèdera au calcul ou à la validation de cette valeur, garantissant qu'aucune des parties ne soit lésée. Il est à noter qu'un rachat de soulte peut également se négocier à l'amiable entre les parties. 

Les éléments pour calculer une soulte

Pour faire le calcul de la valeur d'une soulte, vous devez connaître les éléments d'informations suivants :

• La valeur vénale du bien : c'est à dire le prix auquel le bien pourrait être vendu sur le marché au moment de procéder au rachat de la soulte. Pour cela, il convient de faire expertiser le bien par un ou plusieurs agents immobiliers connaisseurs du secteur. L'agent immobilier procèdera à l'évaluation des caractéristiques du bien et à l'état du marché immobilier. En effet, la valeur vénale du bien s'apprécie de manière relative en fonction des prix de vente des biens similaires dans le même secteur. 
• La quote-part de chacune des parties : c'est à dire le pourcentage du bien détenu par chacune des parties. Cela peut être une répartition à 50/50 dans le cas d'un mariage sous la communauté, d'une répartition 60/40 dans le cas d'un régime matrimonial de séparation des biens, ou d'une répartition pouvant être 50/25/25 dans le cas d'une succession.
• Le CRD (crédit restant dû) : c'est à dire l'encours d'un prêt immobilier éventuel sur le bien, garanti par une caution ou une hypothèque. 

Selon les situations, vous pouvez avoir besoin d'éléments complémentaires pour calculer au mieux la soulte :

• La valeur des travaux effectuée par l'une des deux parties. 
• La preuve du financement spécifique d'une partie : si l'une des parties peut justifier seule du paiement du crédit immobilier ou de l'apport qui a été nécessaire pour l'acquisition du bien.
• Le CRD (crédit restant dû) : c'est à dire l'encours d'un prêt immobilier éventuel sur le bien, garanti par une caution ou une hypothèque. 

Le calcul de la soulte

Si le bien est libre de crédit le calcul est simple : il s'agit de multiplier la valeur vénale du bien par la quote-part indivise.

Exemple 1 :
Pour un bien d'une valeur de 800 000€ dans le cadre d'un divorce d'un couple marié sous la communauté, chacune des parties est propriétaire de 50% du bien :
Valeur de la soulte = 800 000€ x 50% = 400 000 €

Exemple 2 :
Pour un bien d'une valeur de 1 000 000€ dans le cadre d'une succession entre 4 frères et soeurs, chacune des parties est propriétaire de 25% du bien. Si l'un des frères et soeurs souhaite racheter la soulte à l'ensemble de ses autres frères et soeurs pour obtenir la pleine propriété du bien :
Valeur de la soulte = 1 000 000€ x 25% x3 = 750 000 € (250 000€ par frères et soeurs)

Si vous avez un crédit restant dû sur le bien immobilier, le calcul se basera sur la valeur du bien détuite du crédit à rembourser.

Exemple 3 :
Pour un bien d'une valeur de 600 000€ pour un couple marié sous la communauté avec un CRD (crédit restant dû) de 200 000€ :
Valeur de la soule = (600 000 - 200 000) / 2 = 200 000€

Dans ce cas, la personne qui achète la soulte devra verser 200 000€ à son ex-conjoint et s'acquitter ensuite de l'intégralité des mensualités du crédit jusqu'à son terme. 

Comment racheter une soulte ?

Outre le crédit immobilier classique, un rachat de soulte peut être financé par le biais d’un crédit hypothécaire. L’acheteur peut en effet avoir recours à ce dispositif pour financer le rachat de parts indivises.

Pour ce faire, l’établissement de crédit prendra une garantie sur le bien immobilier. L’acheteur de la soulte étant le seul propriétaire du bien à l’issue de l’opération, il peut apporter en garantie l’intégralité du bien en question sans que les autres indivisaires ne soient concernés par la procédure de prise d’hypothèque.

Une hypothèque conventionnelle permet d’emprunter :

• Jusqu’à 50 % de la valeur du bien apporté en garantie
• Sans limite d’âge
• Sans assurance emprunteur
• Dans des délais rapides

C’est donc un produit financier particulièrement adapté pour racheter des parts dans une indivision entre deux personnes.

Les étapes pour racheter une soulte

Pour racheter les parts indivises d’un bien immobilier, il est parfois possible d’opter pour le financement hypothécaire. En effet, une hypothèque conventionnelle sur l’intégralité du bien peut permettre d’emprunter la moitié de sa valeu

Étape 1 : Faire estimer le bien

Le bien en question doit dans un premier temps être évalué par un notaire ou un agent immobilier, le montant de la soulte étant basé sur la valeur du bien au moment du rachat. Il est important que le bien soit correctement expertisé au prix du marché car tout le reste de la procédure dépend de cette estimation.

Étape 2 : Devant le notaire, acte liquidatif

Le rachat de soulte est ensuite conditionné par la rédaction d’un acte notarié appelé “acte liquidatif”, qui officialise la valeur du bien, et par conséquent la valeur de la soulte. Cet acte équivaut dans ce cas à un compromis de vente, et implique les frais de notaire correspondants.

Étape 3 : Le rachat des parts

La personne qui rachète la part en indivision devra s’acquitter de la soulte correspondante. Il faut donc qu’elle trouve un financement afin d’honorer sa créance. Si l’achat du bien en question a été financé par un crédit, la personne qui rachète la part en indivision devra s’acquitter de la soulte correspondante ainsi que de la totalité du capital restant dû.

Quels sont les frais de notaire pour un rachat de soulte ?

Dans le cadre d’un divorce ou d’une succession, l’un des propriétaires en indivision d’un bien peut choisir de racheter la ou les parts des autres propriétaires ; on parle dans ce cas de rachat de soulte. Ce type d’opération doit impérativement se faire par-devant notaire, et fera l’objet d’un acte spécifique, appelé “acte liquidatif”. Par conséquent, des frais de notaire pour le rachat de soulte devront également être réglés en complément du rachat.

En cas de rachat de soulte, le coût total de l’opération de rachat correspondra à la somme du montant de la soulte et des frais de notaire liés à la rédaction de l’acte notarié. Réglementés, ils correspondent aux taxes et aux prélèvements obligatoires, aux honoraires, à la rémunération du travail du notaire et de ses équipes, ainsi qu'aux répercussions des frais avancés par le notaire.

Les frais de notaire pour un rachat de parts varient entre 5,8% et 8 % du montant de la transaction. Bien que réglementés, ils dépendent de plusieurs facteurs :

• de la politique fiscale locale (à l'échelle de la commune et du département) ;
• de la politique tarifaire de votre notaire ;
• des spécificités de votre dossier (certains cas nécessitent d'interroger des fichiers, de réaliser des expertises ou de mener des enquêtes par exemple).

Rembourser le prêt hypothécaire

‍L’acheteur doit être en mesure de rembourser le crédit contracté pour la prise d’hypothèque. Il peut opter pour un amortissement entre 10 et 20 ans s’il souhaite rembourser le capital mensuellement.

L’acheteur peut également opter pour un prêt in fine à 5, 7 ou 10 ans. Il s’agit de payer uniquement les intérêts mensuellement et de rembourser l’intégralité du capital en une seule fois à l’échéance. Cette option est envisageable si l’acheteur de la soulte sait qu’il va revendre le bien immobilier au cours de la période.

Avant de s’engager, l’emprunteur doit impérativement examiner ses capacités de remboursements. En effet, divorces ou successions entraînent bien souvent de nombreux frais (droits de succession, pension alimentaire, frais de notaire).