Comment sortir de l'indivision en rachetant des parts ?

Lorsque l'on divorce ou que l'on est co-héritier d'un bien immobilier,  on se retrouve, parfois malgré soi, propriétaire en indivision. Pour devenir pleinement propriétaire du bien en question, il faut sortir de l'indivision en rachetant les parts des co-indivisaires.

Maison en indivison

Rappel : quelles sont les différentes indivisions ?

On distingue deux types d'indivisions :

  • L'indivision successorale : suite à un héritage, plusieurs co-héritiers se retrouvent  propriétaires indivis du même bien immobilier ;
  • L'indivision post-communautaire : après un divorce, les ex-époux deviennent propriétaires en indivision de leurs biens immobiliers ;

L'indivision réglementée par le Code civil

Dans les deux cas, l'indivision est régie par l'article 815 du Code civil, disposant notamment que :

"Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision et le partage peut toujours être provoqué, à moins qu'il n'y ait été sursis par jugement ou convention."

La convention d'indivision

Les co-indivisaires peuvent appliquer une convention d'indivision. Il s'agit d'un règlement écrit qui apporte des dispositions et des règles supplémentaires que les co-indivisaires s'engagent à respecter.

Pour être réputée comme valable, la convention d'indivision doit être signée devant notaire et faire l'objet d'une publication auprès des Services de Publicité Foncière (ex Conservation des Hypothèques).

Les co-indivisaires préemptoires

Les co-indivisaires sont préemptoires pour racheter les parts.

Dans certains cas, un co-indivisaire souhaite sortir de l'indivision en vendant les parts à un tiers (certaines entreprises sont spécialisées dans le rachat de biens immobiliers en indivision). Les autres indivisaires bénéficient d'un droit de préemption : ils sont prioritaires pour acheter les parts au prix convenu avec le tiers.

Le délai de validité du droit de préemption étant de deux mois, il est parfois urgent pour les co-indivisaires restant de trouver un financement pour acheter les parts mises en vente.

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Prononcer l'acte liquidatif

Le passage devant notaire est obligatoire lorsque l'on est propriétaire en indivision. En effet, le notaire est chargé de rédiger un acte liquidatif. Il s'agit d'un document qui répartit officiellement les parts des biens immobiliers entre les co-indivisaires.

Rédaction de l'acte liquidatif devant notaire

Dans le cadre d'une succession notamment, il est probable que les biens immobiliers ne puissent pas être répartis de façon équitable entre les différents co-héritiers. Dans ce cas, les co-héritiers ayant obtenus plus de parts que les autres doivent les indemniser financièrement : c'est une soulte.

Estimer la valeur vénale et se mettre d'accord sur le montant des parts entre co-indivisaires

Il est recommandé de fixer la valeur des parts à partir de la valeur vénale du bien immobilier (le prix auquel il serait vendu sur le marché de l'immobilier). C'est la meilleure manière d'éviter tout litige entre les co-indivisaires.

Comment fixer la valeur d'une part indivise ?

Ci-dessous, nous expliquons la méthode pour trouver le montant d'une part indivise :

  • Faire estimer la valeur du bien sur le marché par un spécialiste : un agent immobilier compétent en expertise, un expert de la Chambre des Notaires ou du Crédit Foncier Expertises par exemple.
  • Tous les co-indivisaires doivent se mettre d'accord sur le prix issu de l'estimation, car ce prix va déterminer la valeur des parts
  • Rapporter les prix estimé à la quote-part pour obtenir le prix des parts de chacun

Exemples de calculs de prix de parts indivises

Tableau : Calculer la valeur des parts indivises avec deux co-indivisaires à parts égales

Valeur vénale expertisée du bien1 000 000 €
Nombre de parts2
Calcul1 million divisé par 2 (1 000 000:2)
Valeur de la part500 000 €

Dans ce cas, un co-indivisaire qui souhaite racheter la part de l'autre doit le faire au prix de 500 000 €.

Tableau : Calculer la valeur des parts indivises avec cinq co-indivisaires à parts égales

Valeur vénale expertisée du bien1 000 000 €
Nombre de parts5
Calcul1 million divisé par 5 (1 000 000:5)
Valeur de la part200 000 €

Ici, un co-indivisaire doit acheter la part d'un autre co-indivisaire au prix de 200 000 €.

Quels délais pour le paiement de soultes correspondantes ?

Les délais de paiement pour une soulte font généralement l'objet d'un accord entre les parties concernées. Il est recommandé de conclure cet accord par écrit en y incluant des clauses de sanction en cas de non-respect des délais.

Un juge peut également fixer un délai de paiement pour une soulte, en général de deux ou trois mois.

Comment financer l'achat des parts indivises

L'achat de parts indivises d'un bien immobilier peut être financé par un crédit immobilier d'acquisition, produit qui est proposé par la plupart des banques en France.

À NOTER

En cas d'exercice du droit de préemption, c'est le co-indivisaire préemptoire et seulement lui qui est est prioritaire pour le rachat de parts. Il n'est donc pas possible de passer par une SCI (Société Civile Immobilière) ou d'être substitué par un tiers pour l'achat de parts dans le cadre de l'exercice du droit de préemption.

PraxiFinance accompagne les indivisaires depuis 1990

Depuis plus de 30 ans, la société PraxiFinance dispose de solutions spécifiques pour le rachat de parts de biens immobiliers en indivision.

Ces solutions s'adressent à une clientèle multipropriétaire :

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Liquidation de l'indivision

Lorsque l'on sort de l'indivision, il est recommandé de faire le bilan comptable du bien immobilier au cours de la période d'indivision.

En effet, certains co-indivisaires ont pu mobiliser des fonds pour le compte de bien immobilier en indivision : entretien, travaux, ou paiement des factures et des impôts. Par ailleurs, le bien en indivision a pu générer des revenus locatifs.

Chaque indivisaire doit en théorie financer équitablement les frais générés par le bien en indivision. Les dépenses engagées ou les sommes perçues pour l'indivision doivent être les mêmes pour chaque co-indivisaire (proportionnellement à ses parts).

À la fin de l'indivision, il s'agit de faire le recensement de toutes les opérations ayant eu cours pendant la période d'indivision. Comme pour le bilan comptable d'une société, on évalue l'actif et on calcule le passif.

Si des co-indivisaires ont engagé plus de frais que les autres ou ont reçus moins de revenus locatifs, ils doivent être dédommagés financièrement par les autres co-indivisaires.

Simulateur frais de notaire rachat de parts indivises

Les frais de notaire pour un rachat de parts indivises sont les mêmes que pour une acquisition immobilière classique (entre 7% et 8% du montant de la transaction).

Par soucis de simplicité, la simulation ci-dessous se base sur des frais de notaire à 8%.

Tableau : simulation des frais de notaire lors d'un rachat de parts indivises

Montant de la partEstimation des frais de notaire correspondant (8%)
150 000 €12 000 €
250 000 €20 000 €
500 000 €40 000 €
1 000 000 €80 000 €
1 500 000 €120 000 €

Méthode de calcul : montant de la part multiplié par 8%

À l'aide de cette simulation, on peut voir que les frais de notaire représentent une dépense non négligeable lorsque l'on rachète des parts. Par exemple, pour une part à 500 000 €, les frais de notaire sont estimés à 40 000 €.

Il est donc impératif d'anticiper le paiement de frais de notaire si l'on envisage d'acquérir des parts d'une indivision.

Éviter la voie judiciaire

Si aucune solution amiable n'a été trouvée entre les co-indivisaires, l'affaire peut être menée devant le TGI (Tribunal de Grande Instance). Cependant, cette procédure judiciaire est à éviter car elle est coûteuse et contraignante :

  • Les co-indivisaires doivent être assistés d'un avocat ;
  • Des huissiers de justice doivent être mobilisés pour notifier les autres co-indivisaires ;
  • Le jugement rendu peut être décevant : maintien obligatoire de l'indivision, licitation forcée par vente aux enchères, tirage au sort pour le partage des parts par exemple.

Pour aller plus loin :

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