SCI IR ou IS : par défaut, une SCI relève de l’impôt sur le revenu, chaque associé étant imposé sur sa part des loyers et la plus-value bénéficiant d’une exonération totale après 30 ans de détention. Sur option, la SCI passe à l’impôt sur les sociétés : elle paie 15 % jusqu’à 42 500 € de bénéfice puis 25 %, peut amortir son bien, mais sa plus-value de revente est calculée sans abattement pour durée de détention. Le choix pèse aussi sur le financement : pour un crédit hypothécaire, seule une SCI à l’IS est éligible, jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Quelle est la différence entre une SCI à l’IR et une SCI à l’IS ?
La différence tient à la personne imposée : à l’IR, ce sont les associés qui déclarent le résultat de la SCI dans leur propre impôt ; à l’IS, c’est la société elle-même qui est imposée sur son bénéfice.
La SCI à l’IR est dite « translucide » : elle établit un résultat, mais l’impôt est calculé chez chaque associé, au prorata de ses parts. La SCI à l’IS fonctionne comme une société commerciale sur le plan fiscal : elle tient une comptabilité complète, paie l’impôt sur ses bénéfices et ne transfère de l’argent à ses associés que par des distributions de dividendes ou des remboursements de compte courant.
- Régime par défaut : l’IR, sans aucune démarche ; l’IS suppose une option expresse.
- Loyers : revenus fonciers des associés à l’IR ; bénéfice de la société à l’IS.
- Amortissement du bien : impossible à l’IR ; possible à l’IS, hors terrain.
- Plus-value de revente : régime des particuliers à l’IR, avec abattements pour durée de détention ; régime des entreprises à l’IS, sans abattement.
- Comptabilité : allégée à l’IR ; comptabilité commerciale, bilan et liasse fiscale à l’IS.
- Crédit hypothécaire : non accessible à une SCI à l’IR ; accessible à une SCI à l’IS, jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Comment est imposée une SCI à l’IR ?
Dans une SCI à l’IR, chaque associé ajoute sa quote-part du résultat de la société à ses autres revenus et paie l’impôt à son taux marginal, augmenté des prélèvements sociaux.
Les loyers, imposés comme revenus fonciers
Lorsque la SCI loue nu, sa quote-part revient à chaque associé sous forme de revenus fonciers, déclarés au régime réel dans la grande majorité des cas. Les charges réelles sont déductibles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d’entretien et d’amélioration. Lorsque les charges dépassent les loyers, le déficit foncier s’impute dans une certaine limite sur le revenu global de l’associé, le solde étant reportable sur les revenus fonciers des années suivantes. Pour un associé fortement imposé, les loyers subissent donc l’addition de son taux marginal et des prélèvements sociaux.
La plus-value, au régime des particuliers
À la revente, la plus-value suit le régime des particuliers : elle est imposée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, après des abattements qui augmentent avec la durée de détention. Elle est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. Une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 €. Ces règles sont détaillées sur la fiche plus-value immobilière de service-public.fr.
Les limites de la SCI à l’IR
L’IR interdit d’amortir le bien : chaque euro de loyer net est imposé. Surtout, la SCI à l’IR doit rester civile. Une location meublée exercée de façon habituelle est une activité commerciale : au-delà d’une part marginale de ses recettes, elle rend la SCI passible de l’impôt sur les sociétés de plein droit, sans option. C’est pourquoi la location meublée en SCI se pratique presque toujours à l’IS.
Comment est imposée une SCI à l’IS ?
Une SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés sur son bénéfice : 15 % jusqu’à 42 500 € pour les sociétés qui remplissent les conditions du taux réduit, puis 25 % au-delà.
Le bénéfice et le taux d’imposition
Le taux réduit de 15 % suppose un chiffre d’affaires inférieur à 10 millions d’euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Le bénéfice imposable se calcule après déduction de toutes les charges : intérêts d’emprunt, frais de notaire, honoraires, travaux, taxe foncière et surtout amortissement du bâti. L’amortissement, qui répartit le coût de l’immeuble sur sa durée d’utilisation, réduit souvent le résultat à un niveau faible pendant de nombreuses années, voire à zéro.
La sortie de l’argent vers les associés
Le bénéfice reste dans la société tant qu’il n’est pas distribué. Pour percevoir de l’argent à titre personnel, les associés doivent se verser des dividendes, imposés une seconde fois à leur niveau au titre des revenus de capitaux mobiliers, ou se faire rembourser un compte courant d’associé, qui n’est pas imposable en lui-même. La SCI à l’IS est donc adaptée à une logique de capitalisation : les loyers servent à rembourser l’emprunt et à financer de nouveaux investissements dans la société.
La plus-value, au régime des entreprises
À la revente, la plus-value est calculée par rapport à la valeur nette comptable, c’est-à-dire le prix d’achat diminué des amortissements déjà pratiqués. Plus la société a amorti, plus la plus-value taxable est élevée. Elle est imposée à l’IS, sans aucun abattement pour durée de détention, puis le prix de cession n’arrive dans le patrimoine personnel des associés qu’au prix d’une distribution elle-même imposée. Sur une détention longue, cette double imposition peut effacer l’avantage accumulé pendant la phase locative.
Les obligations de gestion
La SCI à l’IS tient une comptabilité commerciale, établit un bilan et un compte de résultat chaque année et dépose une déclaration de résultat. Le recours à un expert-comptable est en pratique indispensable, ce qui représente un coût annuel à intégrer dans la rentabilité.
SCI à l’IR ou à l’IS : comment choisir ?
Le bon régime dépend d’abord de la durée de détention envisagée, du type de location et de l’usage que les associés comptent faire des loyers.
Quand la SCI à l’IR est plus adaptée
- vous louez nu et visez une détention longue, au-delà de 22 à 30 ans, pour profiter de l’exonération de plus-value ;
- la SCI détient la résidence d’un associé ou un bien familial peu ou pas loué ;
- l’objectif principal est la transmission progressive des parts à vos enfants, avec une gestion simple ;
- vous prévoyez des travaux importants qui créeront un déficit foncier imputable sur vos revenus ;
- vous n’avez pas besoin de mobiliser la valeur du bien par un crédit hypothécaire au nom de la SCI.
Quand la SCI à l’IS est plus adaptée
- vous louez meublé, ou la location nue produirait des revenus fonciers lourdement taxés à votre taux marginal ;
- vous voulez réinvestir les loyers dans la société plutôt que les percevoir ;
- vous envisagez une revente à moyen terme, ou une détention indéfinie sans revente ;
- vous souhaitez pouvoir mobiliser la valeur du patrimoine de la société par un crédit hypothécaire en SCI.
Aucun régime n’est supérieur en toutes circonstances. Une simulation chiffrée sur la durée prévue, réalisée avec un expert-comptable ou un notaire, reste indispensable avant de rédiger les statuts ou d’exercer l’option.
Peut-on passer de l’IR à l’IS, et revenir en arrière ?
Oui, une SCI à l’IR peut opter pour l’IS à tout moment de sa vie sociale, mais cette option n’est révocable que pendant une fenêtre limitée de cinq exercices, puis devient définitive.
- Comment opter : l’option est notifiée au service des impôts des entreprises dont dépend la SCI, au plus tard avant la fin du premier trimestre de l’exercice au titre duquel elle doit s’appliquer.
- Renonciation possible : la SCI peut renoncer à l’option jusqu’au cinquième exercice suivant celui au titre duquel elle a été exercée.
- Pas de retour possible ensuite : une société qui a renoncé ne peut plus opter à nouveau pour l’IS, et passé le délai de renonciation, l’option devient irrévocable.
Ces règles figurent sur la page option pour l’impôt sur les sociétés d’economie.gouv.fr. Le changement de régime a lui-même des conséquences fiscales, notamment sur l’imposition des résultats en cours et sur la valeur à retenir pour les biens de la société : elles doivent être chiffrées avant toute décision.
Quelle SCI peut obtenir un crédit hypothécaire ?
Seule une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés peut obtenir un crédit hypothécaire, dans la limite de 50 % de la valeur du bien qu’elle détient ; une SCI à l’IR n’est pas éligible.
Pour les financements présentés par PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, le bien mis en garantie doit valoir au moins 300 000 € et le besoin commencer à 100 000 €. Le taux est toujours fixe, la durée peut aller jusqu’à 25 ans en amortissable et 15 ans en in fine, et aucune assurance emprunteur n’est obligatoire. Les fonds peuvent servir à rembourser un compte courant d’associé, à financer des travaux ou un nouvel achat, ou à refinancer les crédits de la SCI. Le détail des conditions figure sur notre page crédit hypothécaire.
Quelles solutions pour une SCI à l’IR ?
- un associé propriétaire d’un bien en nom propre peut emprunter à titre personnel, jusqu’à 70 % de la valeur de ce bien ;
- la SCI peut réaliser une vente à réméré en SCI, c’est-à-dire une vente avec faculté de rachat dans un délai de 5 ans au maximum ;
- si les associés acceptent de céder le bien, la vente avec complément de prix, qui est une vente définitive, leur verse une avance en attendant la revente, puis tout ce qui dépasse le prix d’achat.
Opter pour l’IS dans le seul but d’emprunter est rarement judicieux : l’option modifie durablement l’imposition des loyers et de la future plus-value. Si votre dossier a déjà été écarté par une banque, notre article crédit SCI refusé : causes et solutions détaille les pistes à étudier, et notre guide prêt SCI rappelle le fonctionnement du crédit immobilier classique en société.
À retenir : la SCI à l’IR, régime par défaut, convient à la location nue et aux détentions longues grâce à l’exonération de plus-value après 22 ans (impôt) et 30 ans (prélèvements sociaux). La SCI à l’IS, sur option, allège l’imposition des loyers par l’amortissement et le taux de 15 % puis 25 %, mais alourdit la plus-value et la sortie des fonds. L’option est révocable jusqu’au cinquième exercice suivant, puis définitive. Pour un crédit hypothécaire, seule la SCI à l’IS est éligible, jusqu’à 50 % de la valeur du bien.
Questions fréquentes
Une SCI est-elle à l’IR ou à l’IS par défaut ?
Une SCI est soumise à l’impôt sur le revenu par défaut. Elle ne relève de l’impôt sur les sociétés que si elle exerce l’option auprès de son service des impôts des entreprises, ou de plein droit si elle exerce une activité commerciale, comme la location meublée habituelle.
Quelle est l’imposition d’une SCI à l’IS ?
La SCI à l’IS paie 15 % sur les 42 500 premiers euros de bénéfice, si elle remplit les conditions du taux réduit, puis 25 % au-delà. Les dividendes versés aux associés sont ensuite imposés à leur niveau.
Une SCI à l’IR peut-elle louer en meublé ?
Seulement à titre marginal. Une location meublée habituelle est une activité commerciale qui fait basculer la SCI à l’impôt sur les sociétés de plein droit.
Peut-on revenir à l’IR après avoir opté pour l’IS ?
Oui, mais uniquement jusqu’au cinquième exercice suivant celui de l’option. Après une renonciation, la SCI ne peut plus opter à nouveau pour l’IS, et passé ce délai, l’option est irrévocable.
Une SCI à l’IR peut-elle obtenir un crédit hypothécaire ?
Non. Le crédit hypothécaire est réservé aux SCI à l’IS, jusqu’à 50 % de la valeur du bien. Une SCI à l’IR peut étudier la vente à réméré, ou ses associés un crédit hypothécaire sur un bien détenu en nom propre.
Quel régime choisir pour une SCI familiale de transmission ?
L’IR est le plus souvent retenu pour une SCI familiale qui loue nu et transmet ses parts progressivement, car il permet de profiter des abattements de plus-value. L’IS se justifie surtout lorsque la société capitalise ses loyers ou loue meublé.
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