Acheter un bien immobilier à la retraite reste possible, mais les banques adaptent leurs conditions à l'âge de l'acquéreur, avec une durée de prêt généralement réduite et un apport personnel souvent plus élevé qu'exigé d'un emprunteur plus jeune. Plusieurs solutions permettent néanmoins de concrétiser un projet d'achat après 60 ou 70 ans.

Peut-on obtenir un prêt immobilier pour acheter à la retraite ?

Oui, aucune règle n'interdit à un retraité de solliciter un crédit immobilier pour financer l'achat d'un nouveau logement, résidence principale, bien locatif ou pied à terre. Les revenus de retraite sont pris en compte comme n'importe quel revenu stable pour l'appréciation de la capacité d'emprunt, sous réserve du respect du taux d'endettement maximal de 35 pour cent habituellement appliqué. Les difficultés rencontrées par un senior tiennent moins au principe même de l'achat qu'aux conditions d'assurance emprunteur et à la durée de prêt accessible, déjà détaillées dans l'article consacré aux prêts bancaires pour seniors.

Quelle durée de prêt un senior peut-il obtenir pour financer un achat ?

La durée accessible dépend directement de l'âge de fin de prêt fixé par chaque établissement et chaque assureur, généralement compris entre 75 et 85 ans selon les contrats. Un acquéreur de 68 ans ne pourra ainsi souvent emprunter que sur une durée de 10 à 15 ans, contre 25 ans pour un emprunteur plus jeune, ce qui augmente mécaniquement le montant des mensualités pour un même montant emprunté. Cette contrainte de durée reste le principal frein pratique à l'achat immobilier après 65 ou 70 ans, davantage que le principe même de l'octroi du crédit.

Quel apport personnel les banques demandent-elles à un senior pour un achat immobilier ?

L'apport personnel généralement attendu, au moins 10 pour cent du montant de l'opération pour couvrir les frais de notaire, reste identique quel que soit l'âge de l'emprunteur. En pratique, un senior dispose souvent d'un apport plus conséquent, issu de la revente d'un bien précédent ou d'une épargne constituée sur toute une carrière, ce qui peut compenser la durée de prêt plus courte en réduisant le montant à emprunter et donc la mensualité correspondante.

Un projet locatif est-il plus facilement financé qu'une résidence principale ?

Un projet locatif peut parfois faciliter l'obtention du crédit, les loyers perçus venant s'ajouter aux revenus pris en compte dans le calcul du taux d'endettement, sous réserve de la politique propre à chaque établissement concernant la pondération de ces loyers futurs. Cet avantage reste toutefois secondaire par rapport aux contraintes d'âge et d'assurance emprunteur, qui s'appliquent de la même façon qu'il s'agisse d'une résidence principale ou d'un investissement locatif.

Le prêt relais est-il adapté à un senior qui vend pour acheter plus petit ?

Le prêt relais, qui permet d'acheter un nouveau bien avant d'avoir vendu l'ancien, reste accessible à un senior mais avec des conditions d'assurance similaires à celles d'un crédit classique, et un coût d'assurance nettement plus élevé qu'pour un emprunteur plus jeune. Ce type de financement suppose également une certaine confiance dans les délais de vente du bien à céder, un risque à anticiper avec attention. Pour le détail du fonctionnement et du remboursement de ce type de prêt, l'article consacré à comment rembourser un prêt relais détaille les mécanismes applicables.

Comment financer un achat immobilier en s'appuyant sur un bien déjà possédé ?

Plutôt que de solliciter un prêt classique directement adossé au bien à acquérir, avec les contraintes d'âge et d'assurance qui en découlent, un senior propriétaire d'un bien déjà entièrement payé peut mobiliser la valeur de ce bien via un crédit hypothécaire pour financer l'achat d'un nouveau logement, sans passer par un prêt immobilier classique sur le bien à acheter. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé.

Ce mécanisme ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge pour l'emprunteur, ce qui évite les contraintes de durée réduite propres au crédit immobilier classique. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur deux éléments cumulatifs, la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur, le bien seul ne suffisant jamais à garantir l'octroi du prêt.

Murielle, 69 ans, souhaitait acheter un appartement plus petit près de chez ses enfants sans attendre la vente de sa maison actuelle ni s'engager dans un prêt relais dont le coût d'assurance la décourageait. Elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier, lui permettant de financer son achat sans attendre la vente de son ancien logement.

FAQ

Un retraité de 75 ans peut-il encore obtenir un prêt immobilier ?
Oui, mais la durée accessible reste très réduite, souvent limitée à quelques années selon l'âge de fin de prêt fixé par l'assureur, ce qui augmente fortement le montant des mensualités par rapport à un emprunteur plus jeune sur un même montant emprunté.

Faut-il un apport plus important pour acheter à la retraite ?
L'apport minimal exigé, généralement 10 pour cent du montant de l'opération, reste identique quel que soit l'âge. Un senior dispose toutefois souvent d'un apport plus élevé grâce à son épargne ou à la revente d'un bien précédent, ce qui facilite l'obtention du crédit.

Le prêt relais coûte-t-il plus cher pour un senior ?
Oui, l'assurance associée à un prêt relais est généralement plus onéreuse pour un senior que pour un emprunteur plus jeune, en raison de la sélection médicale renforcée appliquée après 60 ans par la plupart des assureurs.

Peut-on financer un achat immobilier sans passer par un prêt sur le bien à acquérir ?
Oui, un senior propriétaire d'un autre bien déjà payé peut mobiliser sa valeur via un crédit hypothécaire pour financer l'achat d'un nouveau logement, sans solliciter de prêt immobilier classique directement adossé au bien à acheter.

Les revenus de retraite sont-ils suffisants pour obtenir un crédit immobilier ?
Oui, les pensions de retraite sont prises en compte comme n'importe quel revenu stable dans le calcul de la capacité d'emprunt, sous réserve de respecter le taux d'endettement maximal généralement appliqué de 35 pour cent des revenus.

Un achat locatif est-il un meilleur projet qu'une résidence principale pour un senior emprunteur ?
Pas nécessairement, les loyers futurs peuvent faciliter le calcul du taux d'endettement selon la politique de chaque banque, mais les contraintes d'âge et d'assurance emprunteur restent identiques, qu'il s'agisse d'un projet locatif ou d'une résidence principale.