Dans une vente immobilière traditionnelle, l’acheteur peut protéger son engagement par une condition suspensive : si le crédit bancaire n’est pas obtenu, la vente est annulée. Cette sécurité n’existe pas dans une vente aux enchères. Celui qui remporte l’adjudication doit honorer son engagement : le paiement du prix et des frais est obligatoire et doit intervenir dans les délais fixés par le cahier des charges. Impossible de se rétracter pour défaut de financement. D’où l’importance d’anticiper et de sécuriser une solution de financement solide comme le crédit hypothécaire.
Quel crédit pour payer une maison achetée aux enchères ?
Le crédit hypothécaire d’acquisition immobilière
Le crédit hypothécaire est un prêt patrimonial adossé à un bien immobilier que vous possédez déjà. Contrairement à un prêt classique, il n’exige pas d’assurance emprunteur, pas de questionnaire médical et n’impose pas de limite d’âge. Ce type de financement peut aussi être utilisé pour financer une SCI lorsque l’achat est réalisé via une société.
- Montant mobilisable : jusqu’à 60 % de la valeur nette de votre bien.
- Taux en septembre 2025 : 5,5 % par an sur 25 ans.
- Frais annexes : environ 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiaire).
Exemple concret : maison adjugée à 500 000 €
Un investisseur remporte aux enchères une maison à 500 000 €.
- Prix d’adjudication : 500 000 €
- Frais annexes (droits, avocat, justice) ≈ 15 % : 75 000 €
- Coût total de l’opération : 575 000 €
Le jour même de l’adjudication, il doit verser :
- 10 % à titre d’acompte : 50 000 €
- Provision sur frais (≈ 10 %) : 50 000 €
- Total à régler immédiatement : 100 000 €
Il mobilise ensuite un crédit hypothécaire de 400 000 €, garanti par un appartement dont il est déjà propriétaire. Le taux pratiqué sur les crédits hypothécaires en 2025 s’élève à 5,5 % sur 25 ans, avec des mensualités d’environ 2 450 € et des frais de montage proches de 8,5 %.
Résultat : il sécurise son achat sans dépendre des banques françaises, qui auraient probablement refusé un financement classique en raison des délais courts.
Les démarches pour financer un achat aux enchères
1. Étudier le cahier des charges
Avant toute enchère, l’acheteur doit consulter le cahier des charges, qui précise :
- la mise à prix,
- les délais de paiement,
- les frais obligatoires.
2. Vérifier son éligibilité au crédit hypothécaire
Un bien d’au moins 300 000 €, un besoin supérieur à 100 000 €, et la possibilité de mettre en garantie un actif immobilier sont les conditions principales. Ces critères sont détaillés dans la page conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
3. Constituer un apport immédiat
En général, 10 à 15 % du prix doit être réglé immédiatement (acompte + frais).
4. Monter un dossier complet
Il inclut le titre de propriété, l’état hypothécaire et les justificatifs. L’aide d’un courtier en crédit hypothécaire facilite cette étape.
5. Attendre la fin du délai légal de surenchère
10 jours après l’adjudication, le procès-verbal devient définitif.
6. Publier au service de publicité foncière
Avec l’aide d’un avocat, le cahier des charges et le PV d’adjudication doivent être publiés.
7. Souscrire le crédit hypothécaire
Une fois l’offre validée, le notaire inscrit l’hypothèque et débloque les fonds selon les modalités prévues dans le processus complet d’un crédit hypothécaire.
Tableau des frais d'un crédit hypothéaire pour achat aux enchères
Les frais spécifiques liés aux enchères
Contrairement à un achat classique, l’adjudication implique plusieurs frais obligatoires :
- Droits d’enregistrement : environ 5,8 % du prix (voir frais de notaire pour crédit hypothécaire).
- Frais d’avocat : honoraires du poursuivant et du débiteur, parfois très élevés.
- Frais de justice : fixés par le tribunal, connus au début de la vente.
- Frais de représentation : votre avocat vous assiste durant la vente et l’enregistrement.
Risques et obligations
- Absence de condition suspensive : en cas de non-financement, l’acheteur perd l’acompte et peut être poursuivi.
- Délais stricts : les fonds doivent être réglés dans les temps (souvent sous 45 jours).
- Garantie forte : l’hypothèque légale protège le prêteur.
Mais avec une bonne préparation et un courtier expérimenté, ces risques sont maîtrisables. Le crédit hypothécaire amortissable reste la formule la plus souple pour ce type de financement.
Financer votre achat immobilier
Le crédit hypothécaire complète un prêt immobilier pour financer un achat d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, d’un projet locatif ou d’une SCI. Cet emprunt aide les acquéreurs et emprunteurs à obtenir un prêt avec ou sans apport personnel, mensualités adaptées, taux fixe ou prêt-relais. Encadré par les notaires, ce financement notarié inclut assurance de prêt, caution, frais de dossier, remboursement anticipé et échéances souples. Il facilite l’accession, la revente ou le projet immobilier, avec un montant du prêt défini selon vos biens immobiliers, pour devenir propriétaire au meilleur taux, y compris avec un prêt à taux zéro.
FAQ – Crédit hypothécaire et enchères immobilières
Puis-je financer un achat aux enchères sans apport ?
Non, un apport initial est indispensable (10 à 15 % du prix). Des solutions comme le crédit hypothécaire sans apport permettent néanmoins d’optimiser le montage.
Quel type de crédit utiliser ?
Un crédit immobilier classique est rarement accordé à temps. Le crédit hypothécaire est la solution la plus adaptée.
Quels sont les délais ?
Comptez entre 6 et 12 semaines, comme pour tout crédit hypothécaire bien structuré.
Pour aller plus loin, découvrez comment le crédit hypothécaire permet d’investir sereinement, même lors d’un achat immobilier aux enchères, tout en sécurisant votre patrimoine.
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