En France, les banques traditionnelles exigent presque toujours un apport de 10 à 20 % pour couvrir au minimum les frais de notaire et d’agence. Pourtant, il existe une alternative, encore peu connue du grand public : le crédit hypothécaire, un financement adossé à la valeur d’un bien immobilier déjà détenu. En mobilisant cette garantie, il devient possible d’envisager un achat sans apport, tout en conservant son épargne. Pour la définition précise du dispositif et de son fonctionnement, voir prêt hypothécaire : définition et fonctionnement.
Comment fonctionne un crédit hypothécaire sans apport ?
Le montage repose sur la mise en garantie d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens :
- jusqu’à 50–60 % de la valeur nette du bien déjà détenu ;
- et, selon les cas, jusqu’à 50 % de la valeur du bien que vous achetez.
En combinant ces deux leviers, on peut couvrir 100 % du prix d’acquisition et les frais annexes, sans injecter d’épargne. L’éligibilité s’apprécie d’abord à l’aune de la qualité/valeur du patrimoine : détails sur qui peut faire un crédit hypothécaire. Les établissements qui financent réellement ce type d’opérations sont présentés sur banques – prêt hypothécaire et quelle banque fait des crédits hypothécaires ?.
À retenir : l’obtention d’un crédit hypothécaire entraîne des frais (banque, intermédiair(e), notaire, expertise) d’environ 8,5 % du montant emprunté ; voir quel est le coût d’un crédit hypothécaire.
Les conditions-clés (standardisées pour 2025)
- Montant emprunté : minimum 100 000 €.
- Quotité : jusqu’à 60 % de la valeur, selon le bien et sa localisation.
- Taux de marché (septembre 2025) : 5,5 %/an sur 25 ans en amortissable (référence interne PraxiFinance). Possibilité de crédit hypothécaire in fine jusqu’à 10 ans pour les multipropriétaires, et de crédit hypothécaire amortissable.
- Assurance emprunteur : non exigée. Pas de limite d’âge stricte.
- Checklist documents : pièces classiques + titres de propriété, évaluation, etc. : checklist prêt hypothécaire.
Exemple standardisé (bien de 500 000 €)
Vous détenez un appartement estimé 500 000 €, libre d’hypothèque.
- Quotité mobilisable : jusqu’à 60 %, soit 300 000 €.
- Projet : acquisition d’une maison à 300 000–320 000 € (frais inclus).
- Type : amortissable 25 ans à 5,5 %/an, sans assurance et sans limite d’âge.
- Frais globaux du crédit (banque, intermédiaire, notaire, expertise) : ≈ 8,5 % du montant financé (voir coût du crédit hypothécaire).
Selon la localisation de votre bien et sa liquidité, il est aussi envisageable d’ajouter une seconde garantie sur le bien acquis pour compléter l’enveloppe.
Tableau frais crédit hypothécaire de trésorerie sans apport
Pourquoi le crédit hypothécaire contourne-t-il l’exigence d’apport ?
Dans un prêt immobilier classique, l’apport personnel sert (1) à couvrir les frais et (2) à sécuriser l’opération aux yeux de la banque. En hypothécaire, la garantie réelle est apportée par le bien grevé d’hypothèque. C’est la valeur du patrimoine qui remplace l’apport et permet d’acheter sans mobiliser son épargne. Pour bien cadrer votre projet et les étapes jusqu’au notaire, voir process crédit hypothécaire – étapes & délais.
Avantages pratiques d’un achat sans apport via l’hypothèque
- Préservation de l’épargne : vous gardez un matelas de sécurité pour d’autres besoins (travaux, imprévus, opportunités).
- Souplesse d’usage : le financement peut couvrir prix + frais et, le cas échéant, dégager de la trésorerie complémentaire (voir crédit conso vs crédit hypothécaire).
- Éligible à plus de profils : disponibilité d’options in fine (multi-propriétaires), pas d’assurance, pas de limite d’âge.
Cas d’usage : acheter sans apport (scénario inspiré de dossiers réels)
M. et Mme R. détiennent une maison estimée 1,2 M€. Ils souhaitent acheter un appartement secondaire à 500 000 € sans puiser dans leur épargne.
Ils mobilisent jusqu’à 60 % de la maison (≈ 720 000 € mobilisables si besoin), calibrent 300–350 000 € pour financer l’achat + frais et conservent le solde en trésorerie pour travaux/ameublement.
Montage choisi : amortissable 25 ans à 5,5 %/an (sans assurance). L’opération est sécurisée par acte notarié d’hypothèque.
Limites & alternatives si l’achat 100 % n’est pas réalisable
- Valeur du bien jugée insuffisante ;
- Indivision non consentante ;
- Plafond de quotité atteint selon la localisation.
Des solutions patrimoniales peuvent alors prendre le relais : vente à réméré (vente avec option de rachat), vente avec complément de prix, ou prêt viager hypothécaire selon l’objectif et le profil. Pour réinvestir à partir d’un actif existant, voir réinvestir grâce au crédit hypothécaire.
Crédit hypothécaire sans apport : est-ce possible ?
Le crédit hypothécaire sans apport attire de nombreux emprunteurs qui souhaitent obtenir un prêt sans mobiliser d’épargne. Dans ce cadre, le prêteur se base avant tout sur la valeur du bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un locatif. L’emprunt peut financer un projet immobilier, un rachat de crédit ou un besoin de trésorerie. L’emprunteur doit cependant démontrer une capacité à rembourser avec des mensualités adaptées à son taux d’endettement. L’offre de prêt précise la durée du prêt, le montant du prêt, les échéances, la mensualité et, le cas échéant, la possibilité d’un remboursement anticipé. L’assurance de prêt, une caution ou un prêt-relais peuvent sécuriser l’opération. Ce type de financement permet d’obtenir un prêt même sans apport, mais il reste soumis à l’analyse de l’établissement de crédit ou de l’organisme prêteur. Les critères portent sur la solidité du patrimoine immobilier, le capital restant dû et l’amortissement prévisible. Les taux d’intérêt peuvent varier selon la durée de remboursement et la stabilité de la situation de l’emprunteur.
FAQ — Crédit hypothécaire sans apport
Un achat à 100 % est-il réellement possible sans épargne ?
Oui, si la valeur du bien mis en garantie permet de couvrir prix + frais, dans la limite de 60 % environ. Détails : conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
Quel est le coût total de l’opération ?
Le crédit hypothécaire entraîne des frais (banque, intermédiation, notaire, expertise) d’environ 8,5 % du montant emprunté : coût du crédit hypothécaire.
Y a-t-il un questionnaire médical ou une assurance obligatoire ?
Non : pas d’assurance exigée, pas de questionnaire de santé, pas de limite d’âge. Voir aussi taux crédit hypothécaire 2025 et taux crédit hypothécaire senior.
Peut-on recourir à un in fine ?
Oui, sous conditions (profil multipropriétaire, stratégie de sortie). Voir crédit hypothécaire in fine.
Et si ma banque a refusé mon dossier ?
Le crédit hypothécaire demeure envisageable via partenaires étrangers : crédit hypothécaire après refus bancaire. Si nécessaire, un courtier en crédit hypothécaire structurera le dossier.
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