Qu’est-ce que le crédit bullet ?
Le crédit bullet, aussi appelé prêt in fine ou prêt à remboursement unique, est un montage financier où l’emprunteur ne rembourse que les intérêts pendant toute la durée du contrat. Le capital, lui, est remboursé en une seule fois à l’échéance. Contrairement au prêt amortissable, il n’y a donc aucune diminution progressive du capital dû. Cette particularité rend les mensualités plus légères, mais implique un effort important à la fin du prêt.
Consultez aussi notre page sur la définition et le fonctionnement du crédit hypothécaire.
Comment fonctionne le crédit bullet ?
Pendant toute la durée du contrat :
- L’emprunteur verse uniquement les intérêts mensuels.
- Le capital emprunté reste intact jusqu’à l’échéance.
- Le remboursement total du capital intervient à la fin, en une seule fois.
Exemple :
Un propriétaire contracte un crédit bullet de 500 000 €.
- Taux en septembre 2025 : 5,5 % par an.
- Mensualité = uniquement les intérêts : 500 000 € × 5,5 % ÷ 12 = 2 292 €.
- Au terme du prêt, il doit rembourser les 500 000 € d’un coup.
Le financement par crédit bullet entraîne aussi des frais annexes de 8,5 % du montant emprunté, comprenant banque, notaire, expertise et intermédiaire.
Pour une simulation complète, consultez notre schéma explicatif du crédit hypothécaire.
Conditions d’éligibilité
Le crédit bullet n’est pas destiné à tous les profils. Les banques partenaires spécialisées l’accordent uniquement lorsque l’emprunteur peut démontrer sa capacité à rembourser le capital à terme.
Parmi les conditions :
- Détenir un patrimoine immobilier solide, libre de dettes,
- Pouvoir justifier d’une stratégie de remboursement (vente programmée, épargne bloquée, assurance-vie),
- Fournir une expertise immobilière précise,
- Être éligible selon les conditions d’accès au crédit hypothécaire.
Durée maximale d’un crédit bullet
En France, la durée est généralement comprise entre 5 et 15 ans.
Comparaison avec un crédit classique :
- Un crédit amortissable peut aller jusqu’à 30 ans.
- Un crédit bullet est plus court, car il concentre le risque au moment du remboursement final.
Consultez notre page sur la durée maximale d’un crédit hypothécaire.
Avantages du crédit bullet
1. Mensualités réduites
Seuls les intérêts sont remboursés, ce qui libère la trésorerie pour d’autres projets.
2. Avantage fiscal
Les intérêts sont constants et donc fiscalement déductibles des revenus fonciers. Les investisseurs immobiliers optimisent ainsi leur fiscalité.
3. Idéal pour les investissements locatifs
Si le prêt finance un bien locatif, les loyers couvrent facilement les intérêts mensuels.
4. Souplesse pour les entrepreneurs
Le crédit bullet permet de dégager de la trésorerie immédiate pour des besoins professionnels, un retard de TVA ou un refinancement temporaire.
Inconvénients du crédit bullet
1. Un coût global plus élevé
Contrairement à un amortissable, les intérêts courent sur le capital intégral pendant toute la durée.
Découvrez le coût global d’un crédit hypothécaire.
2. Risque de non-remboursement
Si l’épargne ou la revente du bien n’aboutit pas, l’emprunteur doit trouver d’autres solutions.
3. Taux d’intérêt plus élevés
Les banques appliquent en général un taux supérieur à celui d’un crédit amortissable, car le capital reste intégralement dû.
4. Moins de flexibilité
Les clauses de remboursement anticipé peuvent être coûteuses.
Consultez les risques liés au crédit hypothécaire.
Exemple concret 2025 : crédit bullet de 500 000 €
- Montant emprunté : 500 000 €
- Taux : 5,5 % sur 10 ans
- Mensualité = intérêts : 2 292 €
- Capital dû en fin de prêt : 500 000 €
- Frais annexes (8,5 %) : 42 500 €
Total à prévoir = 500 000 € + 42 500 € de frais + 274 980 € d’intérêts.
Consultez notre page dédiée au coût d’un crédit hypothécaire.
Pour quel profil le crédit bullet est-il adapté ?
- Investisseurs immobiliers : pour optimiser la fiscalité des loyers.
- Entrepreneurs : pour financer un projet pro avec un remboursement programmé.
- Propriétaires patrimoniaux : pour anticiper une succession ou une transmission.
Conclusion
Le crédit bullet est un outil patrimonial puissant, mais exigeant. Il permet de réduire les mensualités et d’optimiser la fiscalité, mais il concentre le risque au terme du prêt.
En septembre 2025, le taux moyen constaté est de 5,5 % par an pour un prêt hypothécaire, avec des frais de 8,5 % du montant emprunté.
Pour en savoir plus, consultez la page du crédit hypothécaire.
FAQ – Crédit bullet
Quelle est la durée maximale d’un crédit bullet ?
En général 10 à 15 ans, contre 30 ans pour un amortissable.
Peut-on financer un rachat de soulte avec un crédit bullet ?
Oui, si le remboursement est prévu par la vente d’un bien. Voir crédit hypothécaire soulte.
Le crédit bullet est-il risqué ?
Oui, car le capital reste dû en totalité à la fin. Voir risques crédit hypothécaire.
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