Adjudication : définition, déroulement et conséquences pour le propriétaire

L’adjudication est l’attribution d’un bien, à l’issue d’enchères publiques, à la personne qui a porté l’offre la plus élevée, appelée l’adjudicataire. En immobilier, la vente par adjudication est le plus souvent judiciaire : elle clôt une saisie immobilière devant le juge de l’exécution. Elle peut aussi être volontaire, lorsqu’un propriétaire ou des indivisaires choisissent de vendre aux enchères.

Qu’est-ce qu’une adjudication ?

L’adjudication désigne à la fois la vente aux enchères et la décision qui attribue le bien au dernier et plus offrant enchérisseur. Le mot vient du latin adjudicare, « attribuer par jugement ». Il s’employait aussi en droit des marchés publics pour l’attribution d’un marché ; dans le langage immobilier actuel, il vise la vente aux enchères d’un bien.

Plusieurs termes reviennent dans toute adjudication immobilière :

• L’adjudicataire : la personne à qui le bien est attribué, qui devient propriétaire.
• La mise à prix : le montant de départ des enchères.
• Le prix d’adjudication : la dernière enchère retenue, qui devient le prix de vente.
• Le cahier des conditions de vente : le document qui fixe les règles de la vente (description du bien, occupation, modalités de paiement, frais).
• La surenchère : l’offre supérieure d’au moins 10 % qui peut remettre en cause une adjudication judiciaire dans les 10 jours.

Vente par adjudication : judiciaire ou volontaire ?

Une vente par adjudication est judiciaire lorsqu’un tribunal l’ordonne, et volontaire lorsque le propriétaire décide lui-même de vendre aux enchères. La différence est essentielle : dans le premier cas, le propriétaire subit la vente ; dans le second, il en garde la maîtrise.

La vente sur adjudication judiciaire

La vente par adjudication judiciaire se déroule au tribunal judiciaire du lieu du bien, et les enchères y sont portées exclusivement par des avocats. Elle intervient principalement dans trois situations :

• La saisie immobilière : un créancier muni d’un titre exécutoire fait vendre le bien de son débiteur pour être payé. C’est le cas le plus fréquent, détaillé dans notre guide de la procédure de saisie immobilière étape par étape.
• La liquidation judiciaire : le liquidateur fait vendre les immeubles de l’entreprise ou de l’entrepreneur, selon les modalités fixées par le juge-commissaire.
• La licitation : le tribunal ordonne la vente aux enchères d’un bien indivis lorsque les indivisaires ne parviennent pas à s’entendre sur un partage.

La vente aux enchères volontaire

La vente aux enchères volontaire est organisée à la demande du propriétaire, le plus souvent par un notaire, en salle ou en ligne. Le vendeur choisit le calendrier, fixe la mise à prix avec le notaire et peut l’utiliser pour vendre un bien de succession ou un bien atypique dans un délai prévisible. Les règles de capacité, de garantie et de surenchère sont alors celles du cahier des conditions de vente établi pour l’opération.

Comment se déroule une audience d’adjudication ?

L’audience d’adjudication se tient au tribunal judiciaire, devant le juge de l’exécution, entre deux et quatre mois après le jugement qui ordonne la vente forcée. Ce jugement est rendu à l’issue de l’audience d’orientation, lorsque le juge n’a ni arrêté la procédure ni autorisé une vente amiable. Elle ne peut être reportée que pour un cas de force majeure ou à la demande de la commission de surendettement.

1. Le créancier poursuivant fait publier l’annonce de la vente et organise une visite du bien.
2. Chaque candidat mandate un avocat inscrit au barreau du tribunal et lui remet une garantie.
3. Le juge annonce les frais de poursuite, puis ouvre les enchères à partir de la mise à prix.
4. La dernière enchère vaut adjudication et le jugement désigne l’adjudicataire et le prix.

Pour un récit détaillé de cette journée, consultez notre article sur l’audience de vente immobilière judiciaire.

Mise à prix et enchères

La mise à prix est fixée par le créancier poursuivant ; si le débiteur l’estime insuffisante, il peut saisir le juge pour la faire modifier. Les règles des enchères sont fixées par le code des procédures civiles d’exécution (articles R322-39 à R322-49-2) et résumées sur la fiche officielle de justice.fr sur la saisie immobilière :

• Les enchères sont portées uniquement par un avocat, qui ne peut représenter qu’un seul enchérisseur.
• Avant d’enchérir, l’avocat obtient de son client une caution bancaire irrévocable ou un chèque de banque égal à 10 % de la mise à prix, avec un minimum de 3 000 €. Cette somme est restituée aux enchérisseurs non retenus.
• Chaque enchère doit couvrir la précédente. Les enchères s’arrêtent lorsque 90 secondes se sont écoulées depuis la dernière offre.
• Le débiteur saisi, les auxiliaires de justice intervenus dans la procédure et les magistrats de la juridiction ne peuvent pas enchérir, même par personne interposée.
• Si personne n’enchérit, le créancier poursuivant est déclaré adjudicataire au montant de la mise à prix.

Les frais de poursuite, annoncés avant les enchères, sont payés par l’adjudicataire en plus du prix.

La surenchère après adjudication

Toute personne peut former une surenchère dans les 10 jours qui suivent l’adjudication, à condition qu’elle soit d’au moins 10 % du prix principal de vente. La déclaration est faite par acte d’avocat déposé au greffe du juge de l’exécution. Une nouvelle audience est alors fixée deux à quatre mois plus tard, et les enchères repartent du montant de la surenchère.

Exemple : un appartement adjugé 200 000 € peut faire l’objet d’une surenchère d’au moins 220 000 €. Passé le délai de 10 jours sans surenchère, l’adjudication est acquise.

Si l’adjudicataire ne paie pas

Si l’adjudicataire ne règle pas le prix ou les frais, le bien est remis en vente selon la procédure de réitération des enchères, autrefois appelée « folle enchère ». L’adjudicataire défaillant perd sa garantie et reste tenu de la différence si le nouveau prix est inférieur au sien.

Que devient le propriétaire après l’adjudication ?

Après l’adjudication, le propriétaire saisi perd la propriété de son bien au profit de l’adjudicataire et doit libérer les lieux. Le jugement d’adjudication vaut titre d’expulsion contre lui.

• Le départ du logement : l’expulsion reste soumise aux règles protectrices du code des procédures civiles d’exécution, notamment la trêve hivernale du 1er novembre au 31 mars et l’intervention d’un commissaire de justice.
• Le prix : il est distribué aux créanciers selon leur rang. Si le prix dépasse la dette retenue par le juge, le surplus revient au propriétaire.
• La dette restante : si le prix ne suffit pas, le propriétaire reste redevable du solde. Une vente aux enchères à bas prix peut donc laisser à la fois sans logement et encore endetté.

C’est pourquoi l’adjudication doit être traitée comme une échéance à éviter, et non comme une issue inévitable.

Comment éviter l’adjudication de votre bien ?

Pour éviter l’adjudication, il faut régler la dette ou présenter une solution avant l’ouverture des enchères, et de préférence avant l’audience d’orientation. Plus la procédure avance, plus les marges de manœuvre se réduisent.

• Payer dans le délai du commandement : le commandement de payer valant saisie laisse 8 jours pour régler ; un paiement dans ce délai arrête la saisie. Voir que faire après un commandement de payer valant saisie.
• Contester ou proposer une solution à l’audience d’orientation, par l’intermédiaire d’un avocat.
• Demander une vente amiable : le juge fixe un prix minimum et une audience de rappel dans un délai de quatre mois au plus ; avec un compromis signé, un délai supplémentaire de trois mois peut être accordé pour l’acte authentique.
• Saisir la commission de surendettement, qui peut demander la suspension de la saisie, voir éviter une saisie immobilière grâce au dossier de surendettement.
• Vendre de gré à gré : une vente reste possible jusqu’à l’ouverture des enchères, sous le contrôle du juge.

Les leviers propres aux dernières semaines sont détaillés dans notre article pour arrêter une vente aux enchères immobilière et dans celui consacré à la façon de récupérer son bien avant la vente aux enchères.

La vente à réméré pour solder la dette et garder la possibilité de racheter

La vente à réméré est une vente avec faculté de rachat : vous vendez votre bien à un investisseur et gardez le droit de le racheter dans un délai de 5 ans maximum. Ce n’est pas un crédit, elle reste donc accessible malgré un fichage FICP ou une procédure de saisie en cours.

• Le prix est généralement de 50 % à 60 % de la valeur du bien, ce qui permet de solder les créanciers et d’arrêter la procédure.
• Les fonds sont disponibles en 10 à 20 jours à Paris et en 30 à 60 jours en province.
• Le coût est d’environ 8,5 % à la signature, puis une indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an payée d’avance si vous restez dans les lieux.
• Elle concerne les besoins à partir de 100 000 € et les biens d’au moins 300 000 €.

Des exemples concrets figurent dans notre article sauver sa maison d’une saisie avec une vente à réméré. PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, étudie ces dossiers avec votre avocat pour présenter au juge une solution financée avant la date d’adjudication.

Acheter un bien par adjudication : ce qu’il faut savoir

Acheter un bien par adjudication engage de manière ferme : il n’existe ni condition suspensive de prêt ni délai de rétractation. Le financement doit donc être prêt avant l’audience, la garantie remise à l’avocat, et le budget doit intégrer, en plus du prix, les frais de poursuite, les droits de mutation et les frais d’avocat. Notre article sur le financement d’un achat immobilier aux enchères détaille ces étapes.

À retenir : l’adjudication est l’attribution d’un bien au plus offrant à l’issue d’enchères. En saisie immobilière, elle intervient deux à quatre mois après le jugement d’orientation, les enchères passent par des avocats, une surenchère de 10 % reste possible pendant 10 jours, et le jugement vaut titre d’expulsion. Le propriétaire peut encore agir jusqu’à l’ouverture des enchères, idéalement bien avant.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre adjudication et vente aux enchères ?

La vente aux enchères est la procédure ; l’adjudication est l’acte qui, à la fin des enchères, attribue le bien au plus offrant. Dans le langage courant, les deux expressions sont souvent employées l’une pour l’autre.

Le propriétaire saisi peut-il racheter son bien aux enchères ?

Non. Le débiteur saisi ne peut pas enchérir, ni directement ni par personne interposée. Pour conserver son bien, il doit agir avant l’adjudication : paiement, vente amiable autorisée ou vente à réméré.

Qui peut enchérir lors d’une adjudication judiciaire ?

Toute personne, hors les exclusions légales, à condition de mandater un avocat inscrit au barreau du tribunal et de lui remettre une garantie de 10 % de la mise à prix, au minimum 3 000 €.

Peut-on annuler une adjudication ?

Une adjudication peut être remise en cause par une surenchère d’au moins 10 % dans les 10 jours, par une réitération des enchères si l’adjudicataire ne paie pas, ou en cas d’irrégularité de procédure soulevée par avocat. Hors ces cas, elle est définitive.

Que se passe-t-il si le prix d’adjudication ne couvre pas la dette ?

Le prix est réparti entre les créanciers et le propriétaire reste redevable du solde. À l’inverse, si le prix dépasse la dette retenue, le surplus lui est reversé.