Saisie immobilière : sauver sa maison avec une vente à réméré

Une saisie immobilière n'est pas une fatalité tant que le bien n'a pas été adjugé. La vente à réméré permet de réunir en quelques semaines les fonds nécessaires pour payer le créancier poursuivant, mettre fin à la procédure et rester dans son logement pendant le délai prévu, avec le droit de racheter le bien dans un délai de 5 ans au plus. Cette page explique à quel moment elle est possible, comment elle arrête la saisie, ce qu'elle coûte et quelles erreurs éviter.

À quel stade de la saisie peut-on encore faire un réméré ?

La saisie immobilière suit un calendrier fixé par le Code des procédures civiles d'exécution. Plus vous agissez tôt, plus le réméré est simple à mettre en place.

• Déchéance du terme : après des impayés, la banque exige le remboursement immédiat de tout le capital restant dû. C'est le meilleur moment pour agir : aucune procédure n'est encore engagée. Une déchéance prononcée sans préavis suffisant peut être contestée : voir notre analyse de la déchéance du terme abusive.
• Commandement de payer valant saisie : délivré par un commissaire de justice (anciennement huissier), il vous laisse 8 jours pour payer. Il est ensuite publié au service de la publicité foncière dans les 2 mois. Voir que faire après un commandement de payer.
• Publication du commandement : le bien devient indisponible. Vous ne pouvez plus le vendre librement. Un réméré reste possible, mais il suppose l'accord du créancier poursuivant, qui donne mainlevée de la saisie contre paiement intégral de sa créance et des frais de poursuite à la signature.
• Audience d'orientation : le juge de l'exécution décide d'autoriser une vente amiable ou d'ordonner la vente forcée. Au-delà, toute vente passe par le cadre fixé par le juge et les marges de manœuvre se réduisent fortement. Voir l'audience d'orientation.
• Adjudication : le bien est vendu aux enchères. Une fois l'adjudication prononcée, il est trop tard.

Le détail de chaque étape et de ses délais figure dans notre guide de la procédure de saisie immobilière.

Comment la vente à réméré arrête la saisie

Le mécanisme est simple : vous vendez votre bien à un investisseur, avec le droit de le racheter dans un délai fixé dans l'acte. Le prix de vente sert d'abord à payer vos créanciers.

1. Le notaire obtient le décompte exact de la créance du poursuivant, frais de poursuite compris, et des autres créanciers inscrits.
2. À la signature, il règle directement les créanciers sur le prix de vente, puis vous verse le solde.
3. La créance étant payée, la procédure prend fin : le créancier se désiste et la saisie est radiée.
4. Vous restez dans le logement grâce à une convention d'occupation, avec une indemnité prépayée : aucune mensualité à verser.
5. Vous rachetez le bien dans le délai prévu, ou vous le revendez à un tiers au prix du marché et conservez la différence.

Le réméré règle aussi les dettes qui ont conduit à la saisie ou qui l'accompagnent : dettes fiscales, URSSAF, crédits à la consommation, charges de copropriété. Voir le réméré pour payer ses dettes.

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Combien de temps faut-il pour mettre en place un réméré ?

Chez PraxiFinance, les fonds sont versés en 10 à 20 jours à Paris et en 30 à 60 jours en province, où la déclaration d'intention d'aliéner (droit de préemption de la commune) allonge le délai. Face à une saisie, ce calendrier est décisif : il faut lancer l'étude dès la déchéance du terme ou dès la réception du commandement de payer, et non à l'approche de l'audience.

Exemple chiffré : stopper une saisie sur une maison de 500 000 €

Un propriétaire doit 190 000 € à sa banque, frais de poursuite compris, après une déchéance du terme. Sa maison est estimée à 500 000 €. Il la vend à réméré pour 300 000 € (60 % de sa valeur), sur 18 mois.

La saisie est arrêtée et le propriétaire reste chez lui pendant 18 mois sans mensualité, l'indemnité d'occupation ayant été prélevée sur le prix. S'il revend ensuite sa maison 500 000 € à un tiers, il rembourse les 300 000 € du prix de rachat et conserve environ 200 000 € avant frais de revente. Aux enchères, le même bien aurait pu partir bien en dessous de sa valeur, sans lui laisser cette marge. Le détail de chaque poste figure dans notre guide du coût d'une vente à réméré.

Les conditions pour sauver sa maison par un réméré

• Un bien d'au moins 300 000 €, situé dans une zone où l'immobilier se revend facilement : grandes agglomérations, villes dynamiques, littoral, stations de ski.
• Des dettes ne dépassant pas environ 50 % de la valeur du bien, frais de poursuite compris.
• Un plan de sortie réaliste : rachat grâce à un prêt une fois la situation assainie, ou revente à un tiers au prix du marché.

Aucun critère bancaire n'est exigé : le réméré n'est pas un crédit. Il reste accessible en cas de fichage à la Banque de France. Voir réméré et fichage Banque de France.

Les risques à connaître avant de signer

• Perdre définitivement le bien si le rachat ou la revente n'interviennent pas avant l'échéance : l'acquéreur devient propriétaire irrévocable (article 1662 du Code civil), vous conservez le prix perçu mais devez quitter le logement dans les conditions prévues par l'acte. Le plan de sortie doit être établi dès le départ. Voir ce qui se passe si le bien n'est pas racheté.
• Un coût élevé : environ 8,5 % du prix à la signature, plus environ 10 % par an d'indemnité d'occupation.
• Un montage mal encadré : le réméré doit rester une véritable vente. Un prix très inférieur à la valeur du bien, le maintien dans les lieux contre une indemnité qui s'analyse en intérêts, des conditions qui rendent le rachat illusoire ou l'intention de prêter plutôt que de vendre peuvent conduire à une requalification en prêt déguisé (contrat pignoratif) et à l'annulation ; sur la résidence principale, le montage peut aussi être sanctionné comme pacte commissoire prohibé (article 2459 du Code civil). Méfiez-vous des opérateurs qui profitent de l'urgence : voir les arnaques à éviter.

Réméré ou crédit hypothécaire pour éviter la saisie ?

Si vos revenus le permettent encore et que vous n'êtes pas fiché, un crédit hypothécaire coûte moins cher et vous laisse propriétaire. Le réméré devient la solution quand le crédit n'est plus accessible, ou quand le calendrier de la saisie ne laisse plus le temps d'obtenir un prêt. PraxiFinance étudie toujours d'abord le crédit hypothécaire.

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Questions fréquentes sur le réméré et la saisie immobilière

La vente à réméré arrête-t-elle une saisie immobilière ?

Oui, à condition que le prix de vente permette de payer intégralement le créancier poursuivant, frais de poursuite compris. Une fois la créance réglée, la procédure prend fin.

Peut-on faire un réméré après avoir reçu un commandement de payer ?

Oui. C'est même le moment où il faut agir. Après la publication du commandement, le bien est indisponible : la vente suppose l'accord du créancier poursuivant, qui donne mainlevée contre paiement à la signature.

Peut-on encore agir après l'audience d'orientation ?

C'est plus difficile : toute vente s'inscrit alors dans le cadre fixé par le juge. Une fois l'adjudication prononcée, il n'est plus possible d'éviter la vente.

Peut-on rester dans sa maison pendant le réméré ?

Oui, grâce à une convention d'occupation intégrée à l'acte. L'indemnité d'occupation est payée d'avance : vous n'avez aucune mensualité.

Le réméré est-il possible en étant fiché FICP ?

Oui. Ce n'est pas un crédit : seules comptent la valeur du bien, le montant des dettes et le plan de sortie.

Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?

10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province, en raison des délais de préemption.