Acheter une SCI existante consiste à racheter la totalité de ses parts sociales plutôt que d'acquérir directement l'immeuble qu'elle détient. Cette opération coûte généralement moins cher en droits d'enregistrement qu'un achat immobilier classique, mais elle expose l'acquéreur à un risque souvent ignoré, celui d'hériter d'une plus-value latente sur le bien détenu par la société.

Qu'est-ce qu'acheter une SCI existante ?

Acheter une SCI existante revient à racheter l'intégralité, ou la quasi-totalité, des parts sociales détenues par les associés actuels, ce qui donne à l'acquéreur le contrôle de la société et, indirectement, du bien immobilier qu'elle possède. Contrairement à un achat immobilier classique, la propriété du bien ne change pas juridiquement de mains, c'est la SCI elle même qui en reste propriétaire, seuls les associés qui la composent changent. Cette opération ne nécessite pas obligatoirement l'intervention d'un notaire, contrairement à une vente immobilière directe.

Quel est l'avantage principal en termes de droits d'enregistrement ?

L'acquéreur de parts d'une SCI à prépondérance immobilière s'acquitte de droits d'enregistrement fixés à 5 pour cent du prix de cession, contre des droits de mutation généralement compris entre 7 et 8 pour cent lors de l'achat direct d'un immeuble. Cet écart peut représenter une économie substantielle sur des opérations de valeur importante, ce qui explique l'attrait de cette formule pour de nombreux acquéreurs, en particulier lorsque le vendeur souhaite lui même optimiser sa propre fiscalité de cession.

Quel est le risque caché de la plus-value latente ?

C'est le point le plus important à comprendre avant d'acheter une SCI existante. Lorsque la SCI revendra un jour l'immeuble qu'elle détient, la plus-value imposable sera calculée par rapport au prix auquel la SCI a initialement acheté ce bien, et non par rapport au prix que le nouvel acquéreur a payé pour ses parts. Si la SCI a acquis l'immeuble depuis longtemps à un prix très inférieur à sa valeur actuelle, l'écart entre ce prix historique et la valeur réelle du bien constitue une plus-value latente considérable, qui pèsera un jour sur la société, quel que soit le prix réellement payé par l'acquéreur des parts pour entrer dans la SCI.

Comment ce risque diffère-t-il entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS ?

Dans une SCI à l'impôt sur le revenu, la plus-value latente sur l'immeuble sera un jour taxée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers, au taux global de 36,2 pour cent, avec toutefois des abattements pour durée de détention calculés depuis la date d'acquisition du bien par la société, ce qui peut atténuer fortement l'impact si l'immeuble est détenu depuis longtemps. Dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, la plus-value se calcule différemment, sur la valeur nette comptable du bien après déduction des amortissements déjà pratiqués, et reste soumise au taux de l'impôt sur les sociétés, généralement 25 pour cent, sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables aux particuliers. Ce second cas se révèle souvent plus pénalisant, l'amortissement cumulé sur plusieurs années réduisant fortement la valeur de référence retenue.

Quelles vérifications effectuer avant d'acheter une SCI existante ?

Un audit préalable reste indispensable, portant sur les comptes de la société, ses éventuelles dettes en cours, la valeur nette comptable de l'immeuble et le montant de la plus-value latente qu'il recèle. Le compte courant d'associé du vendeur mérite une attention particulière, une créance qu'il détient sur la SCI et qui doit être soldée ou reprise dans la négociation, un point fréquemment négligé qui peut entraîner un désaccord coûteux après la cession si elle n'est pas anticipée. La valorisation des parts doit intégrer ce risque fiscal latent, généralement par une décote appliquée sur la valeur brute de l'actif net réévalué de la société.

Comment se déroule l'acquisition d'une SCI existante ?

L'opération suit les mêmes étapes qu'un rachat de parts sociales classique, négociation du prix entre les parties, procédure d'agrément si les statuts l'exigent, signature d'un acte de cession, puis enregistrement auprès du service des impôts des entreprises dans le mois suivant la signature. Pour le détail complet du financement de ce type d'opération par emprunt bancaire, notamment les exigences d'apport personnel et les garanties demandées par les établissements prêteurs, l'article consacré au rachat de parts de SCI et au prêt bancaire détaille l'ensemble de ces éléments, applicables de la même façon à l'achat d'une SCI existante dans son intégralité.

Comment financer l'achat d'une SCI existante en toute sécurité ?

Compte tenu de la complexité de valorisation propre à ce type d'opération, plus-value latente à intégrer, compte courant d'associé à solder, un acquéreur qui possède par ailleurs un bien immobilier en nom propre peut choisir de financer son acquisition via un crédit hypothécaire adossé à ce bien personnel, plutôt que de structurer un financement directement autour des parts de la SCI ciblée. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur, sans lien avec la structure de la société rachetée.

Didier envisageait d'acheter une SCI existante détenant un immeuble locatif, mais l'audit préalable a révélé une plus-value latente importante, l'immeuble ayant été acquis par la société plusieurs décennies auparavant à un prix très inférieur à sa valeur actuelle. Ce point ayant été intégré à la négociation du prix des parts, Didier a finalement financé son acquisition en mobilisant un bien personnel estimé à 470 000 euros. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Pourquoi acheter les parts d'une SCI coûte-t-il moins cher que d'acheter l'immeuble directement ?
Parce que les droits d'enregistrement applicables à une cession de parts de SCI à prépondérance immobilière s'élèvent à 5 pour cent du prix, contre 7 à 8 pour cent de droits de mutation lors d'un achat immobilier classique, un écart qui peut représenter une économie significative selon la valeur de l'opération.

Qu'est-ce que la plus-value latente d'une SCI ?
C'est l'écart entre la valeur actuelle de l'immeuble détenu par la SCI et son prix d'acquisition historique par la société, un écart qui sera taxé le jour où la SCI revendra ce bien, indépendamment du prix payé par l'acquéreur pour ses parts sociales.

La plus-value latente est-elle plus risquée dans une SCI à l'IS ou à l'IR ?
Généralement plus risquée dans une SCI à l'impôt sur les sociétés, où la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable après amortissements, sans bénéficier des abattements pour durée de détention applicables au régime des particuliers dans une SCI à l'impôt sur le revenu.

Faut-il vérifier le compte courant d'associé du vendeur avant d'acheter une SCI ?
Oui, cette créance que le vendeur détient sur la SCI doit être identifiée et intégrée à la négociation, faute de quoi elle peut générer un désaccord après la cession, l'acquéreur découvrant une dette de la société envers l'ancien associé qu'il n'avait pas anticipée.

Un notaire est-il obligatoire pour acheter une SCI existante ?
Non, contrairement à l'achat direct d'un immeuble, la cession de parts sociales peut être réalisée par acte sous seing privé, sans intervention obligatoire d'un notaire, sauf si les parties choisissent d'y recourir pour sécuriser l'opération.

Comment intégrer le risque de plus-value latente dans le prix d'achat des parts ?
Une décote est généralement appliquée sur la valeur brute de l'actif net réévalué de la société, proportionnelle à l'impôt latent estimé sur la plus-value future, afin que l'acquéreur ne supporte pas seul, dans le prix payé, une charge fiscale qui pèsera plus tard sur la société.