Comment financer le rachat de son bien en fin de réméré ?

Perdre son logement est la crainte majeure de tout propriétaire engagé dans une vente à réméré. Pourtant, ce mécanisme juridique, prévu par le Code civil, n’a pas vocation à être une perte définitive. Il repose justement sur la faculté de rachat : une clause qui permet au vendeur initial de redevenir propriétaire à un prix fixé à l’avance. Mais une question cruciale demeure : comment financer ce rachat en fin de réméré ? La réponse est claire : dans la grande majorité des cas, le rachat se fait grâce à un crédit bancaire. C’est en régularisant sa situation financière et en sortant du fichage qu’un propriétaire peut à nouveau convaincre un établissement de lui prêter. Cet article explique en détail les solutions possibles, les conditions à réunir et les étapes à suivre pour réussir ce moment décisif.

La faculté de rachat : cœur de la vente à réméré

La vente à réméré est un contrat par lequel un propriétaire vend temporairement son bien à un investisseur tout en gardant le droit exclusif de le racheter dans un délai déterminé (souvent 6 à 36 mois). Pendant cette période, il reste occupant en versant une indemnité d’occupation prépayée à l’acte.

En fin d’opération, deux options s’offrent à lui :

1. Exercer la faculté de rachat : il rembourse le prix convenu à l’investisseur (souvent 60 % de la valeur initiale).
2. Renoncer ou échouer à racheter : dans ce cas, l’investisseur devient définitivement propriétaire.

Le rachat est donc l’objectif naturel du réméré. Sans financement, le vendeur perdra irrémédiablement son logement.

Pourquoi le rachat passe par un crédit bancaire

Un propriétaire qui a eu recours au réméré se trouvait généralement en situation de surendettement ou de déchéance du prêt. Il était donc fiché au FICP ou empêché d’accéder au crédit classique.

Le réméré lui a permis de :

• Solder ses dettes,
• Lever le fichage Banque de France,
• Restaurer sa crédibilité bancaire.

Au terme de l’opération, il est donc de nouveau éligible à un financement, en particulier un crédit immobilier classique. C’est cette solution qui permet, dans la plupart des cas, de racheter son bien et de mettre fin définitivement à l’opération.

À lire : FICP : que faire quand on est fiché et propriétaire ?.

Les conditions pour obtenir un crédit de rachat

Pour financer le rachat, la banque impose des conditions strictes :

• Stabilité des revenus : CDI, revenus réguliers, bilans solides pour un entrepreneur.
• Taux d’endettement : il doit rester inférieur à 35 % des revenus selon les recommandations du HCSF.
• Durée de l’opération : plus le rachat intervient tôt, plus la banque est rassurée.
• Bien éligible : logement en zone urbaine attractive, valeur confirmée par expertise.

Le propriétaire doit aussi démontrer qu’il a su profiter du réméré pour rétablir sa situation et qu’il n’est plus en défaut.

Exemple chiffré complet

Prenons l’exemple d’une maison estimée à 1 000 000 €. Elle a été vendue en réméré à un investisseur pour 600 000 €.

• Honoraires : 36 000 €
• Frais de notaire : 15 000 €
• Indemnité d’occupation prépayée sur 2 ans : 120 000 €
• Montant net perçu : 429 000 €

Deux ans plus tard, le propriétaire souhaite racheter son bien. Pour cela, il doit obtenir un crédit immobilier de 600 000 € auprès d’une banque. Grâce au réméré, il n’est plus fiché au FICP, ses dettes sont réglées et il dispose d’un revenu stable. Le crédit est accordé, le rachat est effectué, et il redevient propriétaire à part entière.

Alternatives au crédit bancaire

Bien que le crédit immobilier soit la voie royale, d’autres pistes peuvent être envisagées :

• Le rachat par un tiers : un membre de la famille ou un associé achète le bien puis le revend au propriétaire ou lui consent une location avec option d’achat.
• Le prêt hypothécaire : si le propriétaire est redevenu éligible mais que son profil reste fragile, un prêt hypothécaire peut être négocié auprès d’une banque spécialisée.
• Le refinancement via un investisseur privé : certains investisseurs acceptent un financement relais en attendant la revente définitive du bien.

Cas pratiques

• Henri, 62 ans, Paris : fiché après une saisie interrompue par un réméré, il a obtenu un prêt bancaire de 500 000 € en fin d’opération grâce à son retour à meilleure fortune.
• Laura, 48 ans, Bordeaux : en utilisant un réméré pour solder ses dettes fiscales, elle a refinancé son bien deux ans plus tard avec un crédit immobilier classique.
• Karim, 55 ans, Lyon : entrepreneur, il a préféré vendre son bien à un tiers en fin de réméré, réalisant une plus-value qui lui a permis de solder ses dettes et de réinvestir dans son activité.

Les risques à anticiper

Ne pas préparer son rachat est le vrai danger du réméré. Si le propriétaire ne trouve pas de financement à temps, il perdra son bien. Le risque est donc moins juridique qu’économique.

Il est crucial d’anticiper en amont :

• Préparer un dossier bancaire solide,
• Stabiliser ses revenus,
• Nettoyer ses dettes,
• Engager un courtier ou un expert.

Lire aussi : Vente à réméré : conditions et risques.

Pourquoi être accompagné par PraxiFinance

Depuis 1990, PraxiFinance accompagne les propriétaires dans toutes les étapes du réméré : montage, occupation, puis rachat final. Nos experts travaillent en lien avec les banques, notaires et investisseurs pour sécuriser les opérations. Nous disposons d’un réseau d’investisseurs privés et institutionnels, ainsi que de notaires spécialisés capables de fluidifier les démarches.

Nos conditions :

• Biens éligibles à partir de 400 000 €,
• Besoin inférieur à 50 % de la valeur du bien,
• Durée 6 à 36 mois,
• Décaissement des fonds en 10 jours à Paris si le dossier est complet.

FAQ – Financer le rachat de son bien en fin de réméré

Comment puis-je racheter mon bien en fin de réméré ?

Principalement grâce à un crédit immobilier classique, obtenu une fois votre situation rétablie.

Quel type de crédit utiliser pour financer le rachat ?

Un prêt immobilier amortissable est le plus courant. Dans certains cas, un prêt hypothécaire peut être envisagé.

Puis-je racheter si je suis encore fiché au FICP ?

Non. Il faut d’abord solder les dettes et obtenir la levée du fichage.

Que se passe-t-il si je n’obtiens pas de crédit ?

Vous pouvez revendre votre bien à un tiers et conserver la différence entre le prix de vente et le remboursement dû à l’investisseur.

Quelle est la durée maximale pour racheter mon bien ?

Entre 6 et 36 mois selon l’acte notarié. Passé ce délai, le bien est perdu.

Le rachat est-il garanti ?

Non. Tout dépend de votre capacité à redevenir éligible au crédit. C’est pourquoi il est essentiel d’anticiper.

Financer le rachat de son bien en fin de réméré : solutions possibles

Pour racheter un bien immobilier en fin de réméré, l’emprunteur ou le débiteur doit rembourser le prix convenu avec l’acquéreur, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou de biens immobiliers locatifs. Ce financement peut passer par un nouvel emprunt, un prêt immobilier, un crédit à la consommation ou un rachat de crédit afin d’adapter les mensualités, les remboursements et les échéances à la situation financière. Le prêteur évalue alors le montant du prêt, le capital restant, la durée du prêt, le coût total et le montant total avant d’émettre une offre de prêt ou un contrat de prêt. L’opération implique souvent un apport personnel, des frais de dossier, une assurance de prêt ou une assurance emprunteur, ainsi qu’une garantie par hypothèque, inscrite devant notaire. Avec l’aide d’un courtier, les emprunteurs peuvent obtenir un prêt avantageux, anticiper un remboursement anticipé ou renégocier leurs crédits pour sécuriser leur patrimoine immobilier et redevenir pleinement propriétaires.