Créer une SCI pour louer un bien immobilier reste tout à fait possible pour une location nue, une activité civile compatible avec la nature même de cette société. La location meublée, en revanche, est juridiquement une activité commerciale, tolérée uniquement dans la limite de 10 pour cent des recettes totales de la SCI, sous peine de basculement automatique à l'impôt sur les sociétés.

Pourquoi créer une SCI pour louer un bien immobilier ?

La SCI permet de détenir un bien locatif à plusieurs, associés familiaux ou investisseurs, sans les contraintes de l'indivision classique, avec des règles de gestion fixées librement dans les statuts. Elle facilite également la transmission progressive du patrimoine aux enfants par donation de parts, et permet d'organiser la répartition des revenus locatifs entre associés selon leur quote-part respective, indépendamment de la répartition d'un bien détenu en direct.

Une SCI peut-elle louer en meublé ?

Oui, mais de façon très encadrée. La location meublée est qualifiée d'activité commerciale par le code de commerce, ce qui entre en contradiction avec la nature civile d'une SCI. L'administration fiscale tolère néanmoins qu'une SCI perçoive des revenus de location meublée, à condition que ces recettes ne dépassent pas 10 pour cent du total de ses recettes hors taxes, ce seuil s'appréciant sur la moyenne des quatre derniers exercices. Une SCI qui possède plusieurs biens loués vides et met occasionnellement un logement en location meublée peut ainsi rester dans les clous, à condition de rester très en dessous de ce seuil.

Que se passe-t-il en cas de dépassement du seuil de 10 pour cent ?

Le basculement à l'impôt sur les sociétés devient alors automatique et rétroactif, sans que la SCI n'ait à le demander ni même à le vouloir. La transparence fiscale disparaît, les associés ne sont plus imposés directement sur leur quote-part de revenus fonciers, et la société devient elle même redevable de l'impôt sur les sociétés sur l'ensemble de ses bénéfices. Une décision de la cour administrative d'appel de Toulouse, rendue en janvier 2026, a d'ailleurs rappelé qu'une simple location saisonnière meublée de quelques semaines par an, même sous le seuil de 10 pour cent, peut suffire à caractériser le caractère habituel de l'activité commerciale et entraîner ce basculement, le critère de régularité comptant parfois davantage que le seuil chiffré lui même.

Faut-il choisir la SCI à l'IR ou à l'IS pour louer ?

Pour une location exclusivement ou très majoritairement nue, la SCI à l'impôt sur le revenu reste la formule la plus simple, avec une fiscalité transparente et des abattements pour durée de détention favorables en cas de revente. Pour un projet reposant véritablement sur la location meublée de façon régulière, mieux vaut opter directement pour une SCI à l'impôt sur les sociétés, qui autorise cette activité sans restriction ni risque de requalification, moyennant une comptabilité commerciale plus lourde et la perte des abattements pour durée de détention à la revente. Certains investisseurs se tournent également vers une SARL de famille, mieux adaptée à une activité meublée récurrente que la SCI.

Comment créer une SCI pour louer, étapes et coût ?

La création suppose la rédaction de statuts, idéalement avec l'aide d'un professionnel compte tenu des conséquences fiscales évoquées plus haut, la constitution d'un capital social, la publication d'une annonce légale et l'immatriculation au registre du commerce et des sociétés. Le coût total de constitution varie selon l'accompagnement choisi, mais reste généralement compris entre quelques centaines et environ 2 000 euros pour un dossier rédigé par un professionnel, annonce légale et frais de greffe inclus.

Comment financer l'achat du bien à mettre en location ?

Une fois la SCI créée, le financement de l'acquisition du bien locatif peut passer par un apport en capital, un compte courant d'associé, ou un emprunt bancaire contracté au nom de la société. Pour le détail complet des modalités de financement propres à une SCI, notamment via un crédit hypothécaire, l'article consacré à financer une SCI avec un crédit hypothécaire détaille les solutions disponibles.

Un associé peut également choisir de mobiliser un bien personnel en dehors de la SCI pour constituer son apport, plutôt que de faire porter l'intégralité du financement par la société. Le crédit hypothécaire permet de dégager cette trésorerie sans vendre le bien apporté en garantie. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Gérard souhaitait créer une SCI avec ses deux enfants pour louer un appartement, en hésitant initialement à le proposer en location meublée pour en augmenter la rentabilité. Après avoir mesuré le risque de basculement automatique à l'impôt sur les sociétés, il a finalement opté pour une location nue classique et a préféré financer son apport à la SCI en mobilisant un bien personnel estimé à 500 000 euros plutôt que de faire emprunter la société elle même. Il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Une SCI peut-elle faire uniquement de la location meublée ?
Non, une SCI qui ne perçoit que des revenus de location meublée, même de façon occasionnelle, bascule automatiquement à l'impôt sur les sociétés dès le premier euro, la tolérance de 10 pour cent supposant l'existence d'une activité de location nue dominante à côté de l'activité meublée.

Le seuil de 10 pour cent se calcule-t-il sur une seule année ?
Non, il s'apprécie sur la moyenne des recettes de l'exercice en cours et des trois exercices précédents, ce qui permet un dépassement ponctuel sur une seule année, à condition que la moyenne sur quatre ans reste sous ce seuil.

Une SCI peut-elle être loueur en meublé non professionnel ?
Non, le statut de LMNP est réservé aux personnes physiques et n'est jamais accessible directement à une SCI en tant que société, même lorsque la tolérance de 10 pour cent est respectée, seuls les associés pouvant individuellement s'en prévaloir dans des cas très limités.

Quel est le coût de création d'une SCI pour louer ?
Le coût total varie selon l'accompagnement choisi, mais reste généralement compris entre quelques centaines et environ 2 000 euros, incluant la rédaction des statuts, la publication d'une annonce légale et les frais d'immatriculation au registre du commerce et des sociétés.

Une location saisonnière ponctuelle suffit-elle à faire basculer une SCI à l'IS ?
Cela reste possible même sous le seuil de 10 pour cent, une décision de justice récente ayant jugé qu'une location meublée saisonnière répétée chaque année, même sur quelques semaines, pouvait caractériser une activité commerciale habituelle justifiant le basculement à l'impôt sur les sociétés.

Faut-il privilégier l'IR ou l'IS pour une SCI destinée à la location meublée régulière ?
Pour une activité meublée régulière et assumée, la SCI à l'impôt sur les sociétés reste la formule la plus sûre, elle autorise cette activité sans restriction ni risque de requalification, au prix d'une comptabilité commerciale plus contraignante.