Qu’est-ce que la vente en nue-propriété et en quoi aide-t-elle à payer une dette fiscale ?
La pleine propriété d’un bien se décompose en nue-propriété (le droit de disposer) et usufruit (le droit d’utiliser et d’en percevoir les revenus). On peut démembrer la propriété pour céder la nue-propriété et conserver l’usufruit, ce qui permet de rester dans le logement (ou d’en percevoir les loyers) tout en encaissant immédiatement le prix de cession de la nue-propriété — argent mobilisable pour régler la dette fiscale (redressement, droits de succession…). Cette mécanique est reconnue par les autorités publiques : la distinction usufruit / nue-propriété et le démembrement de propriété sont expressément décrits par Service-Public et par les Notaires de France.
Comment ça marche, étape par étape ?
Le parcours type(de la décision aux fonds versés
- Évaluation notariale de la valeur vénale du bien
- Détermination du prix de la nue-propriété (selon la durée/viager de l’usufruit et les pratiques de marché).
- Compromis + acte notarié de vente de la nue-propriété ; vous conservez l’usufruit (droit d’occuper/louer).
- Encaissement immédiat du prix par le vendeur (utilisable pour solder la dette fiscale).
- Après l’échéance (ou au décès en cas d’usufruit viager), l’usufruit s’éteint et l’acquéreur de la nue-propriété récupère la pleine propriété. (Fin juridique de l’usufruit : extinction à terme/au décès.)
Important (juridique)
La répartition des droits et charges entre usufruitier et nu-propriétaire (qui paie quoi ?) est précisée par la doctrine notariale.
Combien pouvez-vous récupérer ? (logique de valorisation & précisions fiscales)
Valorisation fiscale de l’usufruit et de la nue-propriété (références officielles)
- En droit fiscal, la valeur de l’usufruit et de la nue-propriété peut être déterminée par barème (ex. donations/successions). Pour un usufruit temporaire, la règle fiscale de référence évalue l’usufruit à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans (sans fraction, sans égard à l’âge), ce qui structure la valeur résiduelle de la nue-propriété (complément à 100 %).
- Pour l’investissement en nue-propriété, Bercy indique des décotes usuelles de l’ordre de 25 à 40 % selon la durée de l’usufruit. (Cela illustre les ordres de grandeur de marché ; ce n’est pas un tarif réglementaire.)
Exemple illustratif (pédagogique) d’utilisation pour une dette fiscale
Exemple100 % illustratif (données fictives, non sources requisées car non factuelles)
Contexte
- Valeur vénale du bien : 600 000 €
- Usufruit conservé : temporaires 10 ans (hypothèse pédagogique)
- Dette fiscale à régler : 150 000 €
Estimation illustrée
Quelles alternatives si la nue-propriété n’est pas optimale dans votre cas ?
• Guide crédit hypothécaire (quotités, coûts, conditions)
• Vente à réméré(avance 50–60 %, option de rachat)
• Vente avec complément de prix (avance avant vente finale)
Quelles sont les erreurs à éviter quand on vend la nue-propriété pour payer des impôts ?
Confondre barème fiscal et prix de marché
Le barème fiscal (CGI/BOFiP) sert à évaluer l’usufruit/nue-propriété en matière de droits (donations/successions), pas à fixer un prix de transaction en vente libre. (Référence : BOFiP sur l’usufruit temporaire: 23 % par période de 10 ans.)
Négliger les voies de négociation avec l’administration
Avant de céder, explorez les facilités de paiement : plans d’échelonnement, remise partielle, etc. Les portails officiels détaillent les modalités et effets des plans (suspension des poursuites si respect du plan).
Oublier l’ingénierie patrimoniale (SCI, indivision, famille)
En démembrement, certaines décisions (vente de l’entier) requièrent accords croisés entre usufruitier et nu-propriétaire ; la doctrine notariale rappelle que l’on ne peut pas forcer la vente contre la volonté de l’usufruitier. Anticiper la gouvernance (statuts de SCI,conventions).
Avantages, limites et points de vigilance (vue synthétique)
Les avantages majeurs
- Liquidités immédiates sans quitter le bien.
- Zéro mensualité (pas d’endettement bancaire).
- Sécurité juridique (acte notarié, cadre du démembrement).
- Souplesse (usufruit temporaire ou viager).
Les limites & vigilance
- Sortie du patrimoine : à l’extinction de l’usufruit, l’acquéreur devient plein propriétaire.
- Prix : dépend de la durée de l’usufruit et des conditions de marché (décotes usuelles 25–40 % en investissement, à titre indicatif).
- Montage : nécessite un notaire et, idéalement, un conseil patrimonial.
• Définition & différences : fiche officielle Service-Public
• Règles de l’usufruit (droits, temporalité) : f Service-Public.
FAQ
Est-ce légal et courant de vendre la nue-propriété pour payer des impôts ?
Oui.Le démembrement (nue-propriété / usufruit) est un mécanisme de droit commun documenté par les autorités publiques et la profession notariale.
Comment se fixe le prix de la nue-propriété ?
Le marché fixe le prix (acheteurs, durée d’usufruit, localisation). En fiscalité patrimoniale, des barèmes existent pour les donations/successions (ex. 23 % par période de 10 ans pour un usufruit temporaire), utiles comme repères.
Puis-je d’abord demander des délais à l’administration ?
Oui: plans de règlement (échelonnement) avec suspension des poursuites si le plan est respecté. Détails sur impots.gouv.fr.
Et si je suis en SCI ?
Possible, mais il faut sécuriser la gouvernance (statuts, pouvoirs, majorités) et l’équilibre entre associés. (La mécanique juridique du démembrement reste la même : NP/US.) Références sur les fiches officielles Service-Public(définitions) et Notaires.
Pour aller plus loin (liens internes)
- Crédit hypothécaire : mobiliser jusqu’à 30–60 % de la valeur du bien : solution bancaire alternative aux mensualités maîtrisées.
- Vente à réméré : avance 50–60 % avec faculté de rachat : pour urgences et refinancement de dettes.
- Vente avec complément de prix : avance 40–60 % : solde au moment de la revente à un tiers.
- Procédure de saisie immobilière : anticiper et éviter l’irréversible.
Encadré récapitulatif —« Ce qu’il faut décider maintenant »
Auteur: Ella Intini — Experte en solutions patrimoniales, PraxiFinance
Relecture: Boris Intini — Directeur Général, PraxiFinance
Mise à jour : septembre 2025 (veille fiscale et notariale continue)
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