Un propriétaire peut obtenir de la trésorerie sans vendre ni quitter son logement grâce à trois mécanismes distincts, le crédit hypothécaire, le prêt viager hypothécaire et la vente à réméré. Chacun répond à un profil et à une situation différente, revenus stables ou non, urgence de la situation, âge du propriétaire.

Qu'est-ce que le crédit hypothécaire et pour quel profil ?

Le crédit hypothécaire consiste à emprunter en mettant son bien immobilier en garantie, avec remboursement par mensualités classiques, sans avoir à vendre ni à déménager. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui dispose de revenus stables lui permettant d'assumer les échéances du prêt, pour un montant démarrant à 100 000 euros et pouvant atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien. Elle ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible sans limite d'âge, ce qui la distingue nettement d'un crédit bancaire classique. C'est la solution la plus adaptée à un propriétaire dont les revenus, salaires, pensions de retraite ou revenus locatifs, permettent d'absorber une mensualité régulière.

Qu'est-ce que le prêt viager hypothécaire et pour quel profil ?

Le prêt viager hypothécaire fonctionne différemment, aucune mensualité n'est à verser de son vivant, les intérêts se capitalisant avec le capital emprunté jusqu'au remboursement, qui intervient au décès de l'emprunteur ou lors de la vente du bien. Cette solution s'adresse en priorité à un propriétaire, le plus souvent senior, qui ne dispose pas de revenus suffisants pour assumer des mensualités, mais qui détient un bien immobilier de valeur et souhaite en tirer une trésorerie sans contrainte de remboursement immédiat. Le montant total dû augmentant avec le temps du fait de la capitalisation des intérêts, cette solution convient particulièrement à un propriétaire qui privilégie l'absence de mensualité à un coût total maîtrisé.

Qu'est-ce que la vente à réméré et pour quel profil ?

La vente à réméré consiste à vendre temporairement son bien à un investisseur, tout en conservant la faculté de le racheter dans un délai convenu, généralement jusqu'à cinq ans, moyennant le versement d'une indemnité d'occupation pendant cette période. Cette solution s'adresse à un propriétaire confronté à des difficultés bancaires plus marquées, fichage à la Banque de France, interdit bancaire ou refus de prêt classique, qui ne peut pas accéder à un crédit hypothécaire ou à un prêt viager hypothécaire dans l'immédiat, mais dispose d'une perspective de rebond lui permettant de racheter son bien à terme.

Comment choisir entre ces trois solutions ?

Le premier critère reste la situation de revenus, un propriétaire aux revenus stables et suffisants s'orientera naturellement vers le crédit hypothécaire, la solution la moins coûteuse sur la durée grâce au remboursement progressif par mensualités. Un propriétaire sans revenus suffisants, mais souhaitant éviter tout remboursement mensuel, se tournera plutôt vers le prêt viager hypothécaire, au prix d'un coût total plus élevé du fait de la capitalisation des intérêts. Un propriétaire dont le profil bancaire est dégradé, fichage ou refus de prêt, envisagera la vente à réméré comme solution transitoire, le temps de rétablir sa situation avant de racheter son bien.

Peut-on rester chez soi avec chacune de ces trois solutions ?

Oui, c'est le point commun essentiel entre ces trois mécanismes, contrairement à une vente classique qui impose de déménager. Avec le crédit hypothécaire et le prêt viager hypothécaire, le propriétaire reste juridiquement propriétaire de son bien pendant toute la durée du prêt, il continue de l'occuper normalement. Avec la vente à réméré, le vendeur devient occupant à titre onéreux, moyennant une indemnité d'occupation, mais conserve l'usage de son logement jusqu'à l'exercice de sa faculté de rachat.

Quelle est la différence essentielle entre ces trois solutions ?

La différence tient principalement à la nature juridique de l'opération et à son coût. Le crédit hypothécaire et le prêt viager hypothécaire restent des prêts, la propriété du bien n'est jamais transférée, seule une garantie est inscrite dessus. La vente à réméré, à l'inverse, transfère juridiquement la propriété du bien à l'acquéreur pendant la durée de l'opération, avec une faculté de rachat contractuellement organisée, ce qui en fait un mécanisme différent d'un simple emprunt, plus adapté aux situations où l'accès au crédit reste temporairement fermé.

Alain, propriétaire d'un bien estimé à 480 000 euros, hésitait entre ces trois solutions pour financer un projet personnel sans vendre son bien ni déménager. Disposant de revenus stables issus de son activité professionnelle, il a finalement opté pour le crédit hypothécaire, la solution la moins coûteuse sur la durée compte tenu de sa capacité à assumer des mensualités régulières. Il a emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur. Pour approfondir les deux autres solutions évoquées ici, le prêt viager hypothécaire et la vente à réméré font chacun l'objet d'une présentation dédiée sur le site.

FAQ

Quelle est la solution la moins coûteuse pour obtenir de la trésorerie sans vendre ?
Le crédit hypothécaire reste généralement la solution la moins coûteuse sur la durée, grâce à un remboursement progressif par mensualités, à condition de disposer de revenus stables permettant d'assumer ces échéances.

Le prêt viager hypothécaire est-il réservé aux personnes âgées ?
Il n'existe pas de limite d'âge légale stricte, mais cette solution s'adresse en priorité à des propriétaires seniors qui ne disposent plus de revenus suffisants pour assumer des mensualités classiques, l'absence de remboursement immédiat étant son principal atout.

Peut-on obtenir un crédit hypothécaire en étant fiché à la Banque de France ?
Cela dépend de la situation précise, un fichage peut compliquer l'accès à un crédit hypothécaire classique, la vente à réméré étant alors une alternative envisageable le temps de rétablir sa situation bancaire.

Reste-t-on propriétaire de son bien avec un crédit hypothécaire ?
Oui, le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque, la propriété du bien n'est jamais transférée à la banque, le propriétaire continue de l'occuper, de le louer ou de le vendre librement pendant toute la durée du prêt.

La vente à réméré permet-elle de rester dans son logement ?
Oui, le vendeur devient occupant à titre onéreux moyennant une indemnité d'occupation, mais conserve l'usage de son logement jusqu'à l'exercice de sa faculté de rachat, dans la limite du délai convenu au contrat.

Peut-on changer de solution en cours de route si sa situation évolue ?
Cela dépend du mécanisme choisi et du moment où intervient ce changement, mais il reste généralement possible de solliciter un rachat de crédit hypothécaire ou de racheter son bien en réméré par anticipation, sous réserve des conditions propres à chaque contrat.