Un refus de crédit bancaire survient lorsque le dossier sort des grilles de la banque : taux d’endettement supérieur à 35 %, revenus jugés irréguliers, absence d’apport, âge ou état de santé qui bloquent l’assurance emprunteur, inscription au FICP. Pour un propriétaire, il existe des solutions qui partent de cette valeur, à condition de choisir celle qui correspond à la cause du refus.
Si vous êtes propriétaire, le crédit hypothécaire permet d’emprunter jusqu’à 70 % de la valeur de votre bien sans le vendre, à taux fixe et sans assurance emprunteur.
Pourquoi la banque refuse-t-elle un crédit ? Les cinq causes
Un taux d’endettement supérieur à 35 %
Depuis 2022, la norme du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limite le taux d’effort à 35 % des revenus nets, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Les banques peuvent y déroger pour une part limitée de leur production, qu’elles réservent surtout à l’achat de la résidence principale. Un propriétaire qui dispose d’un patrimoine important mais de revenus modestes au regard de ses charges se heurte donc à un refus quasi automatique. Ce cas est détaillé dans notre article sur le crédit refusé pour taux d’endettement.
Des revenus jugés irréguliers
Indépendants, dirigeants, professions libérales : leurs revenus varient d’une année sur l’autre, et la banque retient souvent la moyenne la plus basse de leurs derniers bilans. Un dossier rentable peut ainsi être écarté parce qu’un exercice a été faible. Voir notre analyse du crédit refusé pour revenus instables.
L’absence d’apport
Pour un achat, la plupart des banques attendent un apport couvrant au moins les frais de notaire et de garantie. Un propriétaire qui préfère conserver son épargne de précaution se voit alors opposer un refus, alors même qu’il détient un bien de valeur. Nous traitons ce point dans crédit refusé sans apport.
L’âge et la santé
Au-delà de 70 ans, ou en présence d’un risque de santé aggravé, l’assurance emprunteur devient très chère, voire impossible à obtenir. Or la banque en fait une condition du prêt. Le refus ne vient pas de votre solvabilité, mais de l’assureur. Voir prêt refusé à cause de l’âge et prêt refusé pour raison de santé.
L’inscription au FICP
Une inscription au fichier des incidents de remboursement des crédits aux particuliers ferme l’accès au crédit bancaire pendant toute sa durée. Elle ferme aussi l’accès au crédit hypothécaire, qui reste un crédit : la solution passe alors par la vente à réméré. Les solutions possibles sont présentées dans crédit refusé pour fichage FICP.
Quelle solution selon la cause du refus ?
Aucune solution ne convient à tous les refus. Le bon choix dépend de ce qui a bloqué le dossier, de vos revenus et de votre projet pour le bien.
Le crédit hypothécaire : quand l’âge, la santé ou l’apport bloquent
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien que vous détenez déjà. Il est accordé par une banque partenaire européenne, sans assurance emprunteur ni questionnaire de santé, jusqu’à 95 ans en fin de prêt. Il répond donc directement aux refus liés à l’âge, à la santé et à l’absence d’apport. Il reste un crédit : vos revenus doivent atteindre au moins trois fois la mensualité, et un reste à vivre minimal est vérifié. Il ne s’adresse pas aux personnes inscrites au FICP.
Conditions d’éligibilité
- Détenir un bien immobilier en nom propre, ou via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (financement limité à 50 % de la valeur dans ce cas)
- D’une valeur minimale de 300 000 €
- Un besoin de financement de 100 000 € à 70 % de la valeur du bien
- Des revenus au moins égaux à trois fois la mensualité
- Être domicilié en France, physiquement et fiscalement
Le taux est fixe : 5,75 % en amortissable sur 25 ans au plus, 6 % en in fine sur 15 ans au plus. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Les frais représentent environ 9,5 % du montant emprunté pour 100 000 €, puis diminuent jusqu’à environ 8,5 % pour des montants plus élevés. L’accord de principe intervient en une semaine environ, et les fonds sont débloqués en 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier. Le détail figure dans nos conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
Exemple représentatif d'un crédit hypothécaire de trésorerie consenti à un particulier, assorti d'une hypothèque et présenté par PraxiFinance, courtier ORIAS n° 13005512 : 100 000 € empruntés sur 12 ans au taux débiteur fixe de 5,75 %, 144 mensualités de 955,48 €, TAEG fixe de 7,91 %, montant total dû de 137 589,12 €, frais inclus et financés par le prêt, sans assurance emprunteur obligatoire. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
La vente à réméré : quand le crédit n’est plus possible
Si vos revenus ne permettent pas de porter une mensualité, ou si vous êtes inscrit au FICP, la vente à réméré prend le relais. Vous vendez votre bien à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter, pendant cinq ans au plus. Vous restez dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation. Ce n’est pas un crédit : l’opération ne repose pas sur vos revenus. Les fonds sont versés chez le notaire en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province, principalement en raison de la déclaration d’intention d’aliéner. Le coût est élevé, environ 8,5 % du prix à la signature puis 10 à 12 % par an d’indemnité d’occupation payée d’avance, ce qui réserve le réméré aux situations où le rachat est réaliste à court terme. Le détail figure sur notre page consacrée au coût d’une vente à réméré.
La vente avec complément de prix : quand vous acceptez de vendre
La vente avec complément de prix est une vente définitive. L’investisseur achète le bien de 42 % à 60 % de sa valeur et vous verse ce prix à la signature. Lorsque le bien est revendu, vous percevez ce que le prix obtenu rapporte au-delà de ce prix d’achat. Ce complément dépend des conditions du contrat et du prix de revente effectivement obtenu : il n’est pas garanti, et aucun complément n’est dû si le bien n’est pas revendu au-dessus du prix d’achat. Si le contrat le prévoit, vous pouvez rester occupant de six mois à trois ans, moyennant une indemnité d’occupation d’environ 10 % par an payée d’avance et rendue au prorata en cas de départ anticipé ; vous devez libérer les lieux à l’échéance convenue. Cette solution convient au propriétaire qui a décidé de vendre mais ne veut pas vendre dans la précipitation.
Le prêt viager hypothécaire : pour un senior sans mensualité
Pour un propriétaire âgé dont les revenus ne suffisent pas à porter une mensualité, le prêt viager hypothécaire libère une partie de la valeur du bien, de 15 % à 50 % selon l’âge, sans aucun remboursement de son vivant. La dette est réglée au décès ou à la revente du logement, et elle ne peut pas dépasser la valeur du bien.
Un exemple concret
Dominique, 72 ans, vit seul dans une maison qu’il détient en nom propre, estimée à 500 000 €, et perçoit 3 000 € de pensions par mois. Il souhaite 100 000 € pour aider ses enfants. Sa banque refuse : l’assureur ne le couvre plus à son âge. Il opte pour un crédit hypothécaire de 100 000 € au taux fixe de 5,75 %, sur 23 ans afin de terminer le prêt à 95 ans, soit une mensualité d’environ 654 €, avec des frais de mise en place d’environ 9 500 €. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Il est éligible : son bien vaut plus de 300 000 €, son besoin reste très en dessous du plafond de 70 % (350 000 €), ses pensions dépassent trois fois la mensualité, et il lui reste plus de 2 000 € par mois une fois celle-ci payée. Il conserve sa maison et aide ses enfants sans assurance ni questionnaire de santé. Cet exemple est illustratif : le taux, la durée et la mensualité dépendent de votre profil et des conditions au moment de l’étude.
Ce qu’il faut éviter après un refus
Multiplier les demandes auprès de nouvelles banques avec le même dossier conduit en général au même résultat, pour les mêmes raisons. Mieux vaut identifier la cause exacte du refus, puis s’adresser à un interlocuteur dont l’offre y répond. Un courtier en crédit immobilier classique présente votre dossier aux mêmes banques françaises, avec les mêmes critères : c’est utile si votre dossier est dans les normes, beaucoup moins s’il en sort. Un courtier spécialisé en crédit hypothécaire, comme PraxiFinance, travaille avec d’autres établissements et d’autres solutions. Enfin, méfiez-vous des offres de financement privé aux conditions floues : toute opération sérieuse passe par un notaire et donne lieu à une offre écrite détaillant le taux, les frais et la durée. À lire également : refus de crédit.
PraxiFinance, votre interlocuteur après un refus bancaire
Courtier spécialisé en crédit hypothécaire depuis 1990, immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 13005512, PraxiFinance accompagne chaque année des propriétaires que leur banque a refusés. Nous commençons par identifier la cause du refus, puis nous vous orientons vers la solution qui y répond réellement, qu’il s’agisse d’un crédit hypothécaire, d’une vente à réméré, d’une vente avec complément de prix ou d’un prêt viager hypothécaire, avec un interlocuteur dédié jusqu’à la signature chez le notaire. À lire également : crédit SCI refusé.
Questions fréquentes sur le refus de crédit bancaire
Pourquoi ma banque a-t-elle refusé mon crédit ?
Les causes les plus fréquentes sont un taux d’endettement supérieur à 35 %, des revenus jugés irréguliers, l’absence d’apport, un refus de l’assureur lié à l’âge ou à la santé, et l’inscription au FICP. La banque n’est pas tenue de motiver son refus, mais vous pouvez lui demander quel critère a bloqué.
Quels revenus faut-il pour un crédit hypothécaire ?
C’est un crédit : vos revenus, pensions comprises, doivent atteindre au moins trois fois la mensualité. En revanche, il ne demande ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé, et reste accessible jusqu’à 95 ans en fin de prêt.
Que faire si je suis inscrit au FICP ?
Le crédit hypothécaire est fermé tant que l’inscription est active. La vente à réméré, qui n’est pas un crédit, permet de solder les dettes et d’obtenir la radiation, tout en conservant la faculté de racheter le bien. Voir crédit refusé pour fichage FICP.
Combien de temps faut-il pour obtenir les fonds ?
Pour un crédit hypothécaire, 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier. Pour une vente à réméré ou une vente avec complément de prix, 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
Mon dossier a été refusé plusieurs fois, dois-je insister ?
Pas avec le même dossier auprès des mêmes banques. Consultez crédit refusé plusieurs fois : que faire ? pour identifier la solution adaptée.
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