Crédit refusé partout ? Après plusieurs refus, insister avec le même dossier auprès d’autres banques mène presque toujours au même résultat, car elles appliquent les mêmes critères : taux d’endettement de 35 %, stabilité des revenus, apport, assurance emprunteur. La bonne démarche consiste à identifier le critère qui bloque, puis à choisir une solution qui n’en dépend pas. Pour un propriétaire, plusieurs solutions s’appuient sur la valeur de son bien.
Lorsque la banque habituelle refuse, le crédit hypothécaire permet à un propriétaire d’obtenir des liquidités en apportant son bien en garantie, jusqu’à 95 ans en fin de prêt.
Pourquoi le crédit est-il refusé partout ?
Les banques françaises appliquent toutes la norme du Haut Conseil de stabilité financière : un taux d’effort limité à 35 % des revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus. Elles demandent toutes une assurance emprunteur, et la plupart attendent un apport. Un dossier qui échoue sur l’un de ces critères échouera donc partout où ce critère s’applique. Contrairement à une idée répandue, il n’existe pas en France de fichier des demandes de crédit : un refus n’est pas visible par la banque suivante. Le problème n’est pas la trace laissée par les demandes, c’est que le dossier reste le même.
Identifier le critère qui bloque
Avant toute nouvelle démarche, demandez à la banque quel critère a motivé le refus. Les cas les plus fréquents sont un taux d’endettement trop élevé, des revenus jugés instables, l’absence d’apport, un refus de l’assureur lié à l’âge ou à la santé, et l’inscription au FICP. Chaque cause appelle une réponse différente, et c’est cette correspondance qui débloque la situation.
Crédit refusé : comment faire quand les refus se répètent ?
Le crédit hypothécaire, si vos revenus portent une mensualité
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque sur un bien que vous détenez déjà. Il est accordé par une banque partenaire européenne, sans assurance emprunteur ni questionnaire de santé, jusqu’à 95 ans en fin de prêt, et sans apport. Il lève donc les refus liés à l’âge, à la santé et à l’apport. Il ne supprime pas l’exigence de revenus : ils doivent atteindre au moins trois fois la mensualité. La durée pouvant aller jusqu’à 25 ans, la mensualité reste souvent compatible avec des revenus que la banque classique jugeait insuffisants pour un prêt plus court.
Conditions d’éligibilité
- Détenir un bien immobilier en nom propre, ou via une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (financement limité à 50 % de la valeur dans ce cas)
- D’une valeur minimale de 300 000 €
- Un besoin de financement de 100 000 € à 70 % de la valeur du bien
- Des revenus au moins égaux à trois fois la mensualité
- Ne pas être inscrit au FICP
Exemple : pour 100 000 € sur 25 ans au taux fixe de 5,75 %, la mensualité est d’environ 629 €, ce qui suppose au moins 1 887 € de revenus par mois. Taux fixe hors assurance, selon profil, sous réserve d'acceptation du dossier par la banque. Les frais représentent environ 9 500 €, soit 9,5 % du montant emprunté, et diminuent en proportion pour des montants plus élevés, jusqu’à environ 8,5 %. Les fonds sont débloqués en 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier.
Exemple représentatif d'un crédit hypothécaire de trésorerie consenti à un particulier, assorti d'une hypothèque et présenté par PraxiFinance, courtier ORIAS n° 13005512 : 100 000 € empruntés sur 12 ans au taux débiteur fixe de 5,75 %, 144 mensualités de 955,48 €, TAEG fixe de 7,91 %, montant total dû de 137 589,12 €, frais inclus et financés par le prêt, sans assurance emprunteur obligatoire. L'emprunteur dispose d'un délai de réflexion de 10 jours à compter de la réception de l'offre de prêt. Aucun versement, de quelque nature que ce soit, ne peut être exigé d'un particulier avant l'obtention d'un ou plusieurs prêts d'argent. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
La vente à réméré, si le crédit est fermé
Lorsque les revenus ne permettent plus de porter une mensualité, ou en cas d’inscription au FICP, la vente à réméré est la solution de référence. Vous vendez le bien à un investisseur tout en conservant la faculté de le racheter, pendant cinq ans au plus, et vous restez dans les lieux moyennant une indemnité d’occupation. Ce n’est pas un crédit : l’opération ne dépend pas de vos revenus. Les fonds sont versés chez le notaire en 10 à 20 jours à Paris, 30 à 60 jours en province. Son coût, environ 8,5 % à la signature puis une indemnité d’occupation de 10 à 12 % par an payée d’avance, la réserve aux situations où le rachat est réaliste.
La vente avec complément de prix, si vous êtes prêt à vendre
La vente avec complément de prix est une vente définitive. L’investisseur achète le bien de 42 % à 60 % de sa valeur, payés à la signature, puis, lors de la revente, vous verse ce que le prix obtenu rapporte au-delà. Ce complément dépend des conditions du contrat et du prix de revente effectivement obtenu : il n’est pas garanti, et aucun complément n’est dû si le bien n’est pas revendu au-dessus du prix d’achat. Si le contrat le prévoit, vous pouvez rester occupant de six mois à trois ans, moyennant une indemnité d’environ 10 % par an payée d’avance et rendue au prorata en cas de départ anticipé ; vous devez libérer les lieux à l’échéance convenue. C’est une solution pour le propriétaire qui a décidé de vendre mais ne veut pas vendre dans la précipitation.
Le prêt viager hypothécaire, pour un senior
Si vous êtes âgé et que vos revenus ne portent pas de mensualité, le prêt viager hypothécaire libère de 15 % à 50 % de la valeur du bien selon l’âge, sans aucun remboursement de votre vivant. La dette, réglée au décès ou à la revente, ne peut pas dépasser la valeur du logement.
Un exemple concret
Caroline, 54 ans, gérante d’une société d’événementiel, a essuyé quatre refus pour un prêt de 180 000 € : ses deux derniers exercices étaient déficitaires et son taux d’endettement dépassait 35 %. Elle détient à Paris une résidence secondaire estimée à 800 000 €. Faute de revenus suffisants pour un crédit, elle choisit une vente à réméré sur ce bien, au prix de 400 000 €, soit 50 % de sa valeur, versés en moins de trois semaines, solde ses dettes professionnelles et relance son activité. Trois ans plus tard, ses comptes redressés, elle exerce sa faculté de rachat et redevient propriétaire. Cet exemple est illustratif : chaque opération dépend de la valeur du bien, de la situation et du projet de rachat.
Les erreurs à éviter
Représenter le même dossier à d’autres banques sans rien changer revient à attendre un résultat différent des mêmes critères. Passer par un courtier en crédit immobilier classique aide si votre dossier est dans les normes, car il le présente aux mêmes banques françaises ; si le blocage vient de l’âge, de l’assurance ou de l’endettement, mieux vaut un courtier spécialisé, qui travaille avec d’autres établissements, comme l’explique notre article sur le crédit refusé même après courtier. Enfin, écartez toute proposition de financement privé qui ne passe pas par un notaire ou qui ne détaille pas par écrit le taux, les frais et la durée.
PraxiFinance, votre interlocuteur après plusieurs refus
Spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, immatriculé à l’ORIAS sous le numéro 13005512, PraxiFinance étudie chaque dossier à partir de la cause réelle des refus. Nous vous orientons vers la solution qui y répond, crédit hypothécaire, vente à réméré, vente avec complément de prix ou prêt viager hypothécaire, et vous accompagnons jusqu’à la signature chez le notaire. Pour comprendre les causes les plus fréquentes, consultez aussi pourquoi une banque refuse un crédit.
Questions fréquentes sur les refus de crédit répétés
Plusieurs refus de crédit sont-ils visibles par les autres banques ?
Non. Il n’existe pas en France de fichier des demandes ou des refus de crédit. Seuls les incidents de remboursement sont inscrits au FICP. Un nouveau refus s’explique par les mêmes critères, pas par la trace des précédents.
Combien de temps faut-il pour débloquer une solution ?
Pour un crédit hypothécaire, 30 à 45 jours après l’acceptation du dossier. Pour une vente à réméré ou une vente avec complément de prix, 10 à 20 jours à Paris et 30 à 60 jours en province.
Dois-je repasser par un courtier ?
Un courtier en crédit immobilier classique présentera votre dossier aux mêmes banques, avec les mêmes critères. Un courtier spécialisé en crédit hypothécaire, comme PraxiFinance, travaille avec d’autres établissements et d’autres solutions.
Puis-je conserver mon bien ?
Avec un crédit hypothécaire ou un prêt viager hypothécaire, oui, vous restez propriétaire. Avec une vente à réméré, vous vendez le bien mais conservez la faculté de le racheter pendant cinq ans au plus. Avec une vente avec complément de prix, la vente est définitive, et vous percevez, le cas échéant, un complément à la revente, selon le prix obtenu.
Ces solutions sont-elles encadrées ?
Oui. Toutes sont signées devant notaire. Le crédit hypothécaire et le prêt viager hypothécaire relèvent du Code de la consommation, la vente à réméré et la vente avec complément de prix du Code civil.
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