Une licitation faisant cesser l'indivision est la vente aux enchères d'un bien indivis qui met définitivement fin à la copropriété entre les indivisaires, un seul d'entre eux ou un tiers devenant alors propriétaire exclusif. Sur le plan fiscal, cette opération est taxée à 2,5 pour cent sur la valeur totale du bien, sans déduction de la part de l'acquéreur, contrairement à une licitation qui ne mettrait pas fin à l'indivision.

Qu'est-ce qu'une licitation faisant cesser l'indivision ?

La licitation est la vente aux enchères d'un bien détenu en indivision, lorsque ce bien ne peut pas être partagé en nature entre les indivisaires, un bien immobilier ne se divisant pas physiquement de façon équitable. Elle fait cesser l'indivision lorsqu'elle aboutit à ce qu'une seule personne, un indivisaire déjà présent ou un tiers, devienne propriétaire exclusif du bien, le prix obtenu remplaçant alors le bien dans le patrimoine des autres indivisaires et mettant un terme définitif à leur copropriété.

Comment cette licitation se distingue-t-elle d'une licitation qui ne fait pas cesser l'indivision ?

Cette distinction, en apparence technique, a des conséquences fiscales importantes. Lorsque la licitation fait cesser l'indivision, l'article 750 du code général des impôts prévoit que le droit est calculé sur la valeur totale du bien, sans déduire la part que l'acquéreur détenait déjà dans l'indivision. À l'inverse, une licitation qui ne mettrait pas fin à l'indivision, par exemple lorsqu'un bien reste partiellement indivis entre les indivisaires restants après le rachat d'un seul, ne taxe que la part effectivement acquise, prix stipulé et charges, déduction faite de la quote-part déjà détenue par l'acquéreur.

Quel est le taux d'imposition applicable à cette licitation ?

Le taux de faveur de 2,5 pour cent s'applique à l'actif net licité, à condition que la licitation profite à un membre originaire de l'indivision, son conjoint, ses ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel. Cette condition de régime de faveur exclut donc la vente à un véritable tiers étranger à l'indivision, qui reste soumise au droit de mutation à titre onéreux classique, généralement plus élevé, calculé selon la nature du bien concerné.

Comment se déroule la procédure de licitation, amiable ou judiciaire ?

La licitation amiable suppose l'accord unanime de tous les indivisaires sur le principe de la vente et ses conditions, le plus souvent sous la forme d'un rachat des parts des autres par l'un d'entre eux, formalisé par un acte notarié sans intervention du tribunal. La licitation judiciaire intervient à l'inverse lorsqu'aucun accord n'est trouvé, un indivisaire saisissant le tribunal judiciaire pour faire ordonner la vente aux enchères du bien, avec représentation obligatoire par avocat, désignation éventuelle d'un expert pour évaluer le bien, puis adjudication au plus offrant.

Quel est le coût total d'une licitation judiciaire ?

Au delà du droit de partage de 2,5 pour cent, une licitation judiciaire génère des frais additionnels significatifs, honoraires d'avocat obligatoires, frais d'expertise immobilière et émoluments de notaire, la facture totale pouvant représenter entre 5 et 10 pour cent de la valeur du bien selon la complexité du dossier. Les biens vendus par licitation judiciaire subissent par ailleurs fréquemment une décote par rapport à une vente amiable de gré à gré, la dynamique des enchères judiciaires n'attirant pas toujours le même niveau de prix qu'une négociation classique sur le marché.

Comment éviter une licitation judiciaire coûteuse ?

Le rachat amiable des parts des autres indivisaires reste, dans la grande majorité des cas, la solution la moins coûteuse et la plus rapide pour sortir de l'indivision, en évitant les frais de procédure et la décote propre à la vente aux enchères. Pour le détail de cette démarche et du calcul de la soulte à verser aux autres indivisaires, l'article consacré au rachat de parts en indivision détaille l'ensemble de la procédure amiable, une alternative à privilégier avant d'envisager la voie judiciaire.

Que change la loi du 7 avril 2026 sur l'indivision ?

Cette loi a réformé la procédure de partage judiciaire pour la rendre plus rapide, en s'inspirant du droit local d'Alsace-Moselle, avec un binôme juge commis et notaire aux pouvoirs renforcés. Elle a par ailleurs maintenu le seuil des deux tiers des droits indivis nécessaires pour autoriser une vente sans unanimité, prévu par l'article 815-5-1 du code civil, le Sénat ayant explicitement rejeté son abaissement à la majorité simple. Un nouveau mécanisme de curateur a également été introduit pour les indivisions anciennes comportant un héritier dont la succession a été déclarée vacante, afin de débloquer des situations jusqu'ici totalement figées.

Comment financer un rachat de parts pour éviter une licitation judiciaire ?

Racheter les parts des autres indivisaires suppose de réunir une somme parfois importante, sans nécessairement disposer de cette trésorerie sur son épargne personnelle. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un bien immobilier détenu en propre pour financer ce rachat, évitant ainsi les frais et la décote d'une licitation judiciaire. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

Philippe, en indivision avec son frère et sa sœur sur la maison familiale après le décès de leurs parents, souhaitait éviter une licitation judiciaire dont le coût et les délais l'inquiétaient, ses cohéritiers ne s'accordant pas sur le principe de la vente. Propriétaire par ailleurs d'un bien estimé à 500 000 euros, il disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Il a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier, lui permettant de racheter les parts de son frère et de sa sœur à l'amiable.

FAQ

Sur quelle valeur est calculé le droit de licitation quand elle fait cesser l'indivision ?
Sur la valeur totale du bien, sans déduction de la part que l'acquéreur détenait déjà dans l'indivision, contrairement à une licitation qui ne mettrait pas fin à l'indivision, où seule la part effectivement acquise est taxée.

Le taux réduit de 2,5 pour cent s'applique-t-il à toute licitation ?
Non, il ne s'applique qu'aux licitations profitant à un membre originaire de l'indivision, son conjoint, ses ascendants, descendants ou ayants droit à titre universel. Une vente à un véritable tiers reste soumise au droit de mutation à titre onéreux classique.

Combien coûte une licitation judiciaire au total ?
Au delà du droit de partage de 2,5 pour cent, il faut ajouter les honoraires d'avocat obligatoires, les frais d'expertise et les émoluments de notaire, la facture totale pouvant représenter entre 5 et 10 pour cent de la valeur du bien.

Pourquoi un bien vendu par licitation judiciaire se vend-il souvent moins cher ?
La dynamique des enchères judiciaires, souvent moins fréquentées que le marché immobilier classique, n'attire pas toujours le même niveau de prix qu'une négociation de gré à gré, ce qui explique la décote fréquemment observée sur ce type de vente.

Le seuil des deux tiers a-t-il été supprimé par la loi de 2026 ?
Non, il a été explicitement maintenu, le Sénat ayant rejeté la proposition de l'abaisser à la majorité simple. Les indivisaires détenant au moins deux tiers des droits indivis peuvent toujours demander l'autorisation judiciaire de vendre sans unanimité.

Peut-on éviter la licitation en rachetant les parts des autres indivisaires ?
Oui, c'est généralement la solution la plus rapide et la moins coûteuse, un rachat amiable évitant les frais de procédure judiciaire et la décote propre à la vente aux enchères, tout en préservant les relations entre les indivisaires.