Le portage immobilier séduit de nombreux propriétaires en difficulté financière grâce à sa flexibilité. Mais derrière ses avantages patrimoniaux se cache un aspect souvent négligé : la fiscalité. Comment sont imposés les revenus et plus-values liés à une opération de portage ? Quelles sont les obligations déclaratives pour le vendeur et pour l’investisseur ? Cet article fait le point sur le régime fiscal du portage immobilier, étape par étape, pour anticiper les coûts et optimiser la rentabilité de l’opération.
Le principe du portage immobilier
Le portage immobilier consiste à céder temporairement un bien à un investisseur qui en devient propriétaire pour une durée déterminée. Le vendeur récupère des liquidités immédiates, règle ses dettes et conserve la possibilité de racheter son bien à un prix fixé d’avance. Durant la période de portage, le porteur assume les charges de propriété telles que la taxe foncière, l’assurance et l’entretien. L’ancien propriétaire peut occuper le logement en versant une indemnité d’occupation. À la fin du contrat, il peut soit racheter son bien, soit renoncer, laissant alors le porteur libre de le revendre. Ce cadre juridique est strictement défini par la convention de portage immobilier, qui encadre les droits et obligations de chaque partie.
Fiscalité applicable lors de la vente du bien
Lors de la signature de la convention de portage, la vente du bien est juridiquement considérée comme une cession immobilière classique. Cela entraîne le paiement des droits de mutation à la charge de l’acquéreur, et l’imposition de la plus-value éventuelle pour le vendeur.
La plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’acquisition, déduction faite des frais justifiés. Elle est imposée à un taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux), avec un abattement progressif selon la durée de détention du bien.
Si le bien constitue la résidence principale du vendeur au moment de la cession, la plus-value est totalement exonérée. En revanche, s’il s’agit d’un bien locatif ou secondaire, la taxation s’applique dans les conditions de droit commun. Ces aspects fiscaux sont souvent pris en compte dès la simulation initiale via un simulateur de portage immobilier.
Fiscalité pendant la période de portage
Pendant la durée du portage, le porteur est juridiquement propriétaire du bien. Les sommes versées par le vendeur occupant au titre de l’indemnité d’occupation sont imposables dans la catégorie des revenus fonciers. Le porteur peut toutefois déduire les charges liées à la propriété, telles que la taxe foncière, les travaux d’entretien ou les primes d’assurance.
Le vendeur, de son côté, n’a pas d’imposition spécifique à supporter pendant cette période, sauf s’il perçoit un avantage particulier ou un remboursement partiel du prix de vente. L’opération demeure neutre fiscalement pour lui tant que le bien n’est pas racheté. Ce principe s’applique aussi dans le cadre d’un portage immobilier professionnel.
Fiscalité au moment du rachat du bien
Lorsque le vendeur exerce son option de rachat, une nouvelle vente est constatée. L’investisseur porteur réalise alors une plus-value correspondant à la différence entre le prix de rachat et son prix d’acquisition initial, majoré des frais éventuels.
Cette plus-value est imposable selon le régime des particuliers : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les abattements pour durée de détention restent limités, car la période de portage ne dépasse généralement pas cinq ans. La plus-value du porteur est donc souvent imposée au taux plein.
Du point de vue du vendeur, le rachat du bien n’entraîne aucune imposition, puisqu’il récupère un bien qu’il a déjà possédé. Les frais de notaire et de garantie éventuelle sont à sa charge et ne sont pas déductibles. Cette fiscalité reste similaire à celle rencontrée dans un portage immobilier avant saisie judiciaire.
Cas où le vendeur ne rachète pas son bien
Si le vendeur renonce à exercer son option de rachat, le porteur devient propriétaire définitif et peut librement revendre le bien. Dans ce cas, la fiscalité de la revente dépend du prix obtenu, de la durée de détention totale et de l’usage du bien pendant la période de portage.
La plus-value est alors calculée selon le régime des particuliers, avec abattement progressif au-delà de cinq ans et exonération totale après vingt-deux ans pour l’impôt sur le revenu, trente ans pour les prélèvements sociaux.
Pour le vendeur initial, aucune taxation n’intervient à ce stade, la vente initiale ayant déjà été imposée.
Déclarations et obligations fiscales
Le porteur doit déclarer les revenus fonciers perçus pendant la durée du portage et les plus-values au moment du rachat ou de la revente. Il reste redevable de la taxe foncière et doit s’assurer que les revenus déclarés correspondent à la réalité économique de l’opération.
Le vendeur, lui, doit mentionner la première cession dans sa déclaration si le bien était loué. En cas de résidence principale, aucune imposition n’est due. Dans tous les cas, il est conseillé de faire appel à un notaire ou un fiscaliste pour anticiper les coûts réels et éviter les erreurs déclaratives.
Exemple concret
Un propriétaire vend son appartement pour 240 000 € dans le cadre d’un portage immobilier de trois ans. Le prix de rachat est fixé à 270 000 €. L’investisseur, qui détient le bien pendant trois ans, perçoit une indemnité d’occupation de 800 € par mois.
Lors du rachat, il réalise une plus-value de 30 000 €. Celle-ci est soumise à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux au taux global de 36,2 %. Le vendeur, quant à lui, ne supporte aucune imposition sur cette phase de rachat, mais devra s’acquitter des frais de notaire et de financement liés à la reprise du bien.
FAQ
Comment est calculée la plus-value en portage immobilier ?
La plus-value correspond à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition du bien, diminuée des frais et travaux justifiés. Elle est imposée selon le régime des particuliers.
Le portage immobilier est-il soumis à la TVA ?
La TVA ne s’applique que si le portage porte sur un bien neuf ou si l’investisseur exerce une activité de marchand de biens. Dans la majorité des cas, les opérations sont hors champ de TVA.
Le vendeur doit-il payer un impôt pendant la période de portage ?
Non. Tant qu’il n’a pas racheté le bien, il n’est pas imposé sur les revenus liés à l’occupation, puisqu’il n’en perçoit aucun. C’est le porteur qui déclare les indemnités reçues.
Le porteur peut-il amortir le bien fiscalement ?
Non, car le portage immobilier n’est pas assimilé à une activité locative professionnelle. Seuls les revenus fonciers et charges déductibles sont pris en compte.
Qui paie la taxe foncière pendant le portage ?
Le porteur, en tant que propriétaire, supporte la taxe foncière pendant toute la durée de détention. Le vendeur peut toutefois la rembourser partiellement selon les termes de la convention.
Pour aller plus loin, découvrez comment le portage immobilier permet d’optimiser sa stratégie patrimoniale tout en respectant les règles fiscales applicables.
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