Demembrement bareme fiscal

Le barème fiscal du démembrement, fixé par l'article 669 du code général des impôts, répartit la valeur d'un bien entre usufruit et nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au jour de l'acte, par tranches de dix ans, inchangé depuis 2004.

Quel est le barème complet de l'article 669 du code général des impôts ?

Avant 21 ans révolus, l'usufruit est valorisé à 90 pour cent de la valeur du bien et la nue-propriété à 10 pour cent. De 21 à 30 ans révolus, la répartition est de 80 pour cent pour l'usufruit et 20 pour cent pour la nue-propriété. De 31 à 40 ans révolus, l'usufruit vaut 70 pour cent et la nue-propriété 30 pour cent. De 41 à 50 ans révolus, l'usufruit vaut 60 pour cent et la nue-propriété 40 pour cent. De 51 à 60 ans révolus, la répartition est égale, 50 pour cent chacun. De 61 à 70 ans révolus, l'usufruit vaut 40 pour cent et la nue-propriété 60 pour cent. De 71 à 80 ans révolus, l'usufruit vaut 30 pour cent et la nue-propriété 70 pour cent. De 81 à 90 ans révolus, l'usufruit vaut 20 pour cent et la nue-propriété 80 pour cent. Au delà de 90 ans révolus, l'usufruit vaut seulement 10 pour cent et la nue-propriété 90 pour cent de la valeur du bien.

Comment utiliser ce barème pour calculer une donation ?

Il suffit de multiplier la valeur vénale totale du bien par le pourcentage de nue-propriété correspondant à la tranche d'âge du donateur au jour de la signature de l'acte, pour obtenir la valeur taxable retenue avant application des abattements et du barème progressif des droits de donation. Pour un exemple chiffré complet appliqué à plusieurs âges différents, l'article consacré à un exemple de donation en nue-propriété détaille ce calcul pas à pas.

Ce barème s'applique-t-il aussi au quasi-usufruit ?

Oui, pour un quasi-usufruit viager, par exemple lors d'une donation de somme d'argent avec réserve d'usufruit, ce même barème s'applique selon l'âge du donateur. Un régime différent existe en revanche pour un usufruit strictement temporaire, non viager, dont la valeur est fixée forfaitairement à 23 pour cent de la valeur en pleine propriété par période de dix ans, indépendamment de tout critère d'âge. Pour le détail du calcul appliqué à une donation avec quasi-usufruit, l'article consacré au calcul du quasi-usufruit présente un exemple chiffré complet.

Le barème a-t-il changé récemment ?

Non, ce barème reste identique depuis sa création par la loi de finances pour 2004, aucune réforme n'ayant modifié les pourcentages ni les tranches d'âge applicables depuis lors, contrairement à d'autres règles fiscales du démembrement, comme la déductibilité de la créance de restitution, qui a elle été modifiée par la loi de finances pour 2024.

Comment financer les droits calculés à partir de ce barème ?

Une fois la valeur de la nue-propriété déterminée selon ce barème, les droits de donation ou de succession qui en résultent doivent être réglés, parfois sans que la famille ne dispose immédiatement des liquidités nécessaires. Le crédit hypothécaire permet de mobiliser la valeur d'un bien immobilier pour financer ces droits, sans le vendre. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur.

FAQ

À partir de quel âge la nue-propriété dépasse-t-elle la moitié de la valeur du bien ?
À partir de 61 ans, la nue-propriété vaut 60 pour cent de la valeur du bien, contre 50 pour cent seulement entre 51 et 60 ans, la répartition étant strictement égale à cette tranche intermédiaire.

Le barème dépend-il de l'âge exact ou de l'année de naissance ?
Il dépend de l'âge révolu du donateur ou de l'usufruitier au jour précis de la signature de l'acte, ce qui signifie qu'un anniversaire survenu entre deux donations peut faire basculer le calcul dans la tranche suivante.

Ce barème s'applique-t-il à tous les types de biens ?
Oui, il s'applique de façon identique à un bien immobilier, des valeurs mobilières, des parts de société ou toute autre forme de démembrement, dès lors qu'il s'agit d'un usufruit viager et non d'un usufruit temporaire à durée fixe.

Peut-on négocier un pourcentage différent de celui prévu par le barème ?
Non, ce barème est d'ordre public pour le calcul des droits de donation et de succession, les parties ne peuvent pas convenir d'une répartition différente pour déterminer la base taxable, quelle que soit la valeur économique réellement estimée de l'usufruit.

Quelle tranche d'âge offre le plus faible pourcentage de nue-propriété ?
La tranche des moins de 21 ans révolus, où la nue-propriété ne représente que 10 pour cent de la valeur du bien, l'usufruit étant alors valorisé à son maximum de 90 pour cent.

Ce barème sert-il aussi à valoriser un usufruit résultant d'une succession ?
Oui, il s'applique de la même façon à un usufruit légal, comme celui du conjoint survivant, qu'à un usufruit conventionnel issu d'une donation, dès lors qu'il s'agit d'un usufruit viager calculé selon l'âge du bénéficiaire.