Crédit hypothécaire ou prêt relais : lequel choisir ?

Boris Intini

Directeur général de PraxiFinance

Mis à jour le

03 September 2025

Lorsqu’il s’agit de financer l’achat d’un nouveau bien immobilier avant la vente de l’actuel, deux options reviennent toujours : le crédit hypothécaire et le prêt relais. Ces dispositifs répondent à des logiques différentes : l’un monétise un patrimoine existant grâce à une hypothèque, l’autre avance une partie du prix de vente attendu pour couvrir un décalage d’achat/vente. En 2025, avec un accès au crédit classique tendu, bien comprendre les forces, limites et coûts réels de chaque solution évite des impasses… et des ventes précipitées.

Rappels utiles : définitions sans jargon

Qu’est-ce qu’un crédit hypothécaire ?

C’est un prêt garanti par une hypothèque inscrite sur un bien déjà détenu (résidence principale/secondaire, locatif, bien en SCI, etc.). La garantie est réelle : en cas de défaut, le prêteur peut saisir et vendre le bien. L’hypothèque sécurise le financement, pas besoin de justifier une « affectation » précise des fonds (donation, soulte de divorce, dettes fiscales, investissements pro…).

Qu’est-ce qu’un prêt relais ?

C’est une avance temporaire accordée par une banque pour acheter avant de vendre. Son montant est calculé sur une fraction de la valeur du bien à céder. Il est limité dans le temps (durée courte et prorogeable sous conditions) et se solde au produit de la vente. Découvrez notre pagée dédiée au prêt relais hypothécaire.

Parole d’expert

« Beaucoup de clients pensent que le prêt relais est la seule solution pour acheter avant de vendre. Or, lorsqu’on dispose déjà d’un patrimoine immobilier solide, le crédit hypothécaire offre une alternative plus souple et moins risquée » Boris Intini, Directeur Général de PraxiFinance.

Quand privilégier l’un ou l’autre ?

Le saviez-vous ?

Selon les données publiées par l’INSEE en 2024, près de 15 % des transactions immobilières en France sont financées grâce à un prêt relais. À l’inverse, les crédits hypothécaires représentent une part encore marginale du marché grand public, mais ils connaissent une forte progression sur le segment des hauts patrimoines.

Exemple concret : un prêt relais hypothécaire

Imaginons que vous soyez propriétaire d’un appartement d’une valeur de 1 000 000 € et que vous souhaitiez acheter une nouvelle maison au prix de 800 000 €.
Avec un prêt relais hypothécaire, deux leviers de financement s’ouvrent à vous :

Sur votre bien actuel : vous pouvez mobiliser jusqu’à 50 % de sa valeur → 500 000 €.
Sur le nouveau bien à acquérir : la banque peut financer jusqu’à 50 % de sa valeur → 400 000 €.

Au total, cela représente une enveloppe de 900 000 €.
Cette somme permet de couvrir l’achat du nouveau bien, les frais de notaire et d’agence, sans avoir besoin d’apport personnel immédiat.

Deux options de remboursement possibles

In fine : vous ne payez que les intérêts pendant une durée maximale de 10 mois (contre seulement 24 mois maximum dans un prêt relais bancaire classique).
Amortissable : vous commencez à rembourser le capital et les intérêts immédiatement, avec une durée pouvant aller jusqu’à 25 ans.

Résultat : vous pouvez acheter avant de vendre, sans bloquer votre projet immobilier et sans devoir mobiliser d’épargne personnelle.

Bon à savoir

Le crédit hypothécaire n’est pas réservé aux seuls achats immobiliers. Il peut aussi servir à payer des frais de succession, à refinancer une dette ou à financer une activité professionnelle. Le prêt relais, lui, ne s’applique qu’à la transition entre deux biens résidentiels ou locatifs.

Documents & parcours

Check-list dossier crédit hypothécaire
Conditions d’octroi
FAQ crédit hypothécaire
Page crédit hypothécaire

Critère

Crédit hypothécaire

Crédit consommation

Montant maximum

Plusieurs centaines de milliers d’euros

75 000 € maximum

Critère

Crédit hypothécaire

Prêt relais

Garantie

Hypothèque sur un bien

Valeur du bien en vente

Usage

Achat, refinancement, trésorerie

Achat avant vente

Coût initial

Frais notariés et taxes

Frais de dossier uniquement

Dernier point clé : qui prête vraiment en 2025 ?

Les banques spécialisées (souvent européennes) opèrent via des courtiers agréés ; l’accès direct n’est pas ouvert.

Panorama « Quelles banques font des crédits hypothécaires »

Notre page « Banques & prêt hypothécaire »

Votre interlocuteur : un courtier spécialiste

Les erreurs à éviter

L’erreur la plus fréquente consiste à sous-estimer la durée de vente d’un bien immobilier. Un prêt relais mal calibré peut devenir un poids financier si la cession prend plus de temps que prévu. À l’inverse, certains propriétaires négligent le coût global d’un crédit hypothécaire, qui inclut frais notariés et taxes. Ne pas comparer les deux options de manière chiffrée peut entraîner de mauvaises décisions.

FAQ express

Un crédit hypothécaire peut-il remplacer un prêt relais pour acheter avant de vendre ?

Oui si la valeur de votre bien permet de dégager la trésorerie voulue, et si vous préférez ne pas dépendre du calendrier de vente.

Quel est le coût d’un crédit hypothécaire chez PraxiFinance ?

Intégrez 8,5 % de frais globaux sur le montant emprunté (banque, intermédiation, notaire, expertise).

Y a-t-il une limite d’âge ou une assurance emprunteur obligatoire ?

Non : pas de limite d’âge et pas d’assurance imposée (l’hypothèque sécurise l’opération). Voir notre page fonctionnement du crédit hypothécaire.

Et si je veux un prêt amortissable classique plutôt qu’un in fine ?

C’est possible ; voyez notre page amortissable.

Quels risques dois-je surveiller ?

Risque de défaut = réalisation de la garantie (vente du bien).

Pour aller plus loin (références institutionnelles et officielles)

Définition de l’hypothèque (Code civil, régime des hypothèques).
Mainlevée / inscription hypothécaire

Accès au formulaire

Boris Intini est le Directeur Général de PraxiFinance. Régulièrement invité dans les médias pour partager son expertise sur la monétisation immobilière, il contribue à l’enrichissement du site par la rédaction d’articles dédiés aux eneux des propriétaires en recherches actives de liquidités.