Est-ce que le prêt relais est garanti par un compromis de vente signé ?

Le compromis de vente est une étape clé d’une transaction immobilière. Lorsqu’un vendeur s’engage à céder son bien, il signe avec l’acquéreur un avant-contrat qui fixe les conditions de la vente. Mais ce document suffit-il à garantir un prêt relais auprès de la banque ? En réalité, si le compromis renforce la crédibilité d’un dossier, il ne constitue pas une garantie absolue. La banque reste dépendante de la réalisation de la vente définitive, et plusieurs aléas peuvent fragiliser l’opération.

Conséquences si l’acheteur n’obtient pas son financement

La condition suspensive de financement protège l’acquéreur. Si l’acheteur n’obtient pas son prêt immobilier dans le délai prévu (souvent 45 jours), le compromis devient caduc. Le vendeur peut alors rechercher un autre acquéreur, mais il perd un temps précieux. Dans ce cas, la banque ayant accordé un prêt relais au vendeur n’a aucune certitude : le remboursement dépendra de la signature d’un nouveau compromis.

Les risques liés au prêt relais

Le prêt relais repose sur l’hypothèse d’une revente rapide. Les risques sont multiples :

• Non-revente : si le bien reste invendu, le prêt relais doit être soldé autrement.
• Baisse du marché immobilier : une diminution des prix peut rendre le produit de la vente insuffisant pour solder le capital restant dû.
• Refus bancaire : la banque peut refuser toute prolongation, forçant l’emprunteur à refinancer rapidement.

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Est-il possible de renouveler un prêt relais après 2 ans ?

La durée contractuelle d’un prêt relais est limitée à 24 mois.
Un renouvellement au-delà reste exceptionnel.
Certaines banques acceptent un délai supplémentaire si un compromis de vente est signé et que la conclusion de l’acte authentique est imminente.

Pour plus d’informations, consultez notre page dédiée à la prolongation d’un prêt relais.

Quels recours si l’acheteur ne respecte pas le compromis de vente ?

Si l’acquéreur refuse de signer l’acte authentique alors que les conditions suspensives sont levées, le vendeur dispose de recours :

• exiger l’application de la clause pénale du compromis (souvent 10 % du prix de vente),
• engager une mise en demeure par voie judiciaire.

Mais ces procédures prennent du temps, ce qui peut compliquer la situation si un prêt relais est en cours.

Le rachat du prêt relais comme solution

Si la vente tarde, le rachat du prêt relais devient une option incontournable.
Il consiste à transformer le capital restant dû en crédit immobilier amortissable sur 15 à 20 ans.
Cette solution évite le défaut de paiement et permet de conserver le bien acheté.

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Différence entre offre d’achat et compromis de vente

Une offre d’achat engage uniquement l’acheteur, pas le vendeur.
En revanche, une fois le compromis signé, le vendeur ne peut plus se rétracter, sauf si les conditions suspensives ne sont pas réalisées (par exemple, refus de prêt).

Durée et obligations liées au compromis

Un prêt relais est accordé pour 12 mois, avec une prolongation possible jusqu’à 24 mois.
Parallèlement, l’acheteur a plusieurs obligations après la signature du compromis :

• déposer une demande de prêt dans le délai fixé,
• fournir les justificatifs nécessaires à la banque,
• signer l’acte authentique si toutes les conditions sont réunies.

Le non-respect peut entraîner la perte du dépôt de garantie.

La condition suspensive d’un prêt relais

La condition suspensive protège l’acheteur : si le prêt relais n’est pas accordé, le compromis devient caduc.
C’est une sécurité pour l’acquéreur, mais elle fragilise la position du vendeur qui doit recommencer ses démarches.

Découvrez notre analyse complète de la garantie d’un prêt relais.

Quelle est la véritable garantie du prêt relais ?

La principale garantie du prêt relais n’est pas le compromis, mais l’ordre irrévocable du notaire.
Au moment de la vente, le notaire doit affecter le produit de la transaction au remboursement prioritaire du prêt relais.
Cet ordre n’est pas révocable, ce qui sécurise l’établissement bancaire.

Délai d’obtention du prêt après le compromis

Il faut en moyenne 30 à 45 jours pour obtenir un accord de prêt immobilier après la signature du compromis.
Ce délai peut varier selon la complexité du dossier et la rapidité de l’emprunteur à fournir les pièces justificatives.

Peut-on rompre un compromis de vente ?

Le vendeur ne peut rompre un compromis que si :

• l’acheteur n’a pas obtenu son financement dans les délais,
• ou si l’acheteur ne respecte pas ses obligations contractuelles.

Dans les autres cas, une rupture unilatérale expose le vendeur à des sanctions judiciaires.

Compromis de vente et prêt relais : quelle valeur juridique ?

Lorsqu’un prêt relais repose sur un compromis ou une promesse de vente, la banque vérifie que le bien immobilier est réellement engagé dans une vente immobilière. La signature de l’acte, précédée d’un délai de rétractation, d’un acompte et parfois d’une indemnité d’immobilisation, ne constitue pas une garantie définitive. En cas de rétractation ou de non-obtention d’un prêt, la clause suspensive rend le contrat de vente caduc. Notaires et agents immobiliers rappellent que seul l’acte authentique de vente, signé après diagnostics et paiement des frais de notaire, sécurise l’opération. Les acquéreurs doivent donc anticiper chaque étape pour limiter les risques liés au prêt relais.

FAQ

Le compromis de vente suffit-il pour obtenir un prêt relais ?
Pas toujours. La banque examine aussi la valeur du bien, le capital restant dû et la solvabilité de l’emprunteur.

Que se passe-t-il si l’acheteur se rétracte après compromis ?
Le vendeur doit retrouver un nouvel acquéreur, mais le prêt relais continue à courir, ce qui peut compliquer la situation financière.

Un prêt relais peut-il être accordé sans compromis ?
Oui, certaines banques acceptent un prêt relais sur la base d’un mandat de vente ou d’une estimation notariale, mais elles se montrent plus prudentes.

Combien de temps dure un prêt relais avec compromis signé ?
En général 12 mois, avec une possibilité de prolongation jusqu’à 24 mois.

Quelle est la véritable garantie d’un prêt relais ?
L’ordre irrévocable du notaire, qui oblige à utiliser le produit de la vente pour solder en priorité le prêt relais.

Quels recours si l’acheteur refuse de signer l’acte authentique ?
Le vendeur peut exiger la clause pénale (10 % du prix) ou saisir la justice, mais la procédure est longue.

Quelle différence entre offre d’achat et compromis de vente ?
L’offre engage uniquement l’acheteur, alors que le compromis engage les deux parties dès sa signature.