Un acte de désolidarisation sans soulte permet de libérer un co-emprunteur de son engagement sur un prêt immobilier, sans qu'aucune compensation financière ne soit due, lorsque les parts de propriété restaient déjà équilibrées ou qu'aucun transfert de propriété n'accompagne la sortie du prêt. Son coût reste nettement inférieur à celui d'un rachat de soulte classique.

Dans quels cas peut-on désolidariser un prêt sans soulte ?

Plusieurs situations permettent une désolidarisation sans versement de soulte. C'est le cas lorsque le co-emprunteur qui se retire ne détenait déjà aucune part de propriété sur le bien, sa présence au contrat de prêt relevant uniquement d'un engagement de remboursement sans droit réel associé. C'est également le cas lorsque les parts de propriété étaient déjà réparties de façon inégale et que celui qui se retire cède gratuitement sa quote-part, par exemple dans le cadre d'une donation entre époux ou d'un abandon volontaire de ses droits. Enfin, lorsque le bien ne présente aucune plus-value, sa valeur étant égale ou inférieure au capital restant dû, la part cédée n'a alors aucune valeur financière justifiant une soulte.

Quelle est la différence entre désolidarisation et rachat de soulte ?

Ces deux notions sont souvent confondues, alors qu'elles concernent des réalités distinctes. La désolidarisation concerne uniquement le prêt bancaire, elle libère le co-emprunteur sortant de son obligation de remboursement vis à vis de la banque, sans préjuger du sort de la propriété du bien. Le rachat de soulte concerne la propriété elle même, il consiste à racheter la quote-part détenue par l'autre dans le bien immobilier. Il est ainsi techniquement possible de racheter une soulte sans désolidariser le prêt, celui ci restant au nom des deux emprunteurs, tout comme il est possible de désolidariser un prêt sans qu'aucune soulte ne soit due, lorsque les parts de propriété restaient déjà équilibrées ou inexistantes pour celui qui se retire.

Quel est le coût d'un acte de désolidarisation sans soulte ?

Sans transfert de propriété, les frais notariés d'un acte de désolidarisation se limitent généralement à une fourchette comprise entre 400 et 1 500 euros selon la complexité du dossier, bien loin des 7 à 8 pour cent de la valeur de la part rachetée applicables lorsqu'un rachat de soulte accompagne l'opération. À ce montant s'ajoutent les frais de dossier facturés par la banque pour la rédaction de l'avenant au contrat de prêt, généralement compris entre 100 et 500 euros, ainsi que la mise à jour de l'assurance emprunteur, qui doit désormais couvrir 100 pour cent du capital restant dû au nom du seul emprunteur restant.

Comment la banque évalue-t-elle la demande de désolidarisation ?

La banque examine la demande comme une nouvelle étude de solvabilité, en analysant la capacité de l'emprunteur restant à assumer seul le remboursement du crédit. Le taux d'endettement ne doit en principe pas dépasser 35 pour cent des revenus nets, et la banque vérifie également le reste à vivre disponible après le paiement des mensualités. L'absence de soulte à financer facilite généralement cette évaluation, l'emprunteur restant n'ayant pas à justifier d'une trésorerie supplémentaire pour ce poste de dépense, contrairement à une opération avec rachat de part.

Que se passe-t-il si la banque refuse la désolidarisation ?

La banque conserve un pouvoir de décision total et peut refuser la demande si elle estime que la solvabilité de l'emprunteur restant est insuffisante pour assumer seul l'intégralité du crédit, même en l'absence de soulte à financer. Dans ce cas, les deux emprunteurs restent solidairement responsables du remboursement vis à vis de la banque, malgré leur séparation personnelle, jusqu'à ce qu'une solution alternative soit trouvée, rachat de crédit auprès d'un autre établissement, caution d'un tiers, ou vente du bien.

Comment sécuriser sa situation en cas de refus de désolidarisation ?

Face à un refus bancaire, un propriétaire peut mobiliser la valeur d'un bien immobilier détenu en nom propre via un crédit hypothécaire, une solution différente d'un rachat de crédit classique, qui ne nécessite ni assurance emprunteur ni questionnaire de santé. Cette solution s'adresse à un propriétaire qui apporte son bien en garantie pour emprunter, sous réserve de disposer de revenus stables permettant d'assumer les échéances du prêt. Le montant emprunté démarre à 100 000 euros et peut atteindre jusqu'à 70 pour cent de la valeur du bien, ce plafond restant un maximum et non un montant automatiquement accordé. Pour les situations où une soulte est effectivement due en complément de la désolidarisation, l'article consacré à la soulte après divorce et au prêt immobilier détaille les solutions de financement disponibles dans ce cas plus complexe.

Les conditions d'obtention d'un crédit hypothécaire reposent sur la garantie apportée par le bien et la capacité de remboursement de l'emprunteur, indépendamment de la situation vis à vis de son ancien co-emprunteur.

Martine, dont les parts de propriété du logement étaient déjà entièrement en son nom depuis une donation entre époux consentie plusieurs années auparavant, a obtenu une désolidarisation sans soulte de son ex-conjoint, aucune compensation n'étant due. Elle souhaitait par ailleurs financer des travaux de rénovation sans attendre de reconstituer son épargne après cette séparation. Propriétaire d'un bien estimé à 430 000 euros, elle disposait de revenus stables lui permettant d'assumer une mensualité. Elle a finalement emprunté 100 000 euros sur 25 ans à un taux de 5,69 pour cent par an, pour une mensualité de 625 euros, avec des frais de mise en place de 8,5 pour cent du montant emprunté, soit 8 500 euros. Ce montant reste très en deçà du plafond de 70 pour cent applicable à son bien, ce qui a facilité l'étude de son dossier.

FAQ

Peut-on désolidariser un prêt sans passer devant notaire ?
Cela dépend de la situation, une simple modification du contrat de prêt sans transfert de propriété peut parfois s'effectuer par avenant bancaire seul, mais dès lors que le bien est en indivision ou qu'un changement de propriétaire intervient, même sans soulte, un acte notarié devient nécessaire.

Une désolidarisation sans soulte est-elle toujours gratuite ?
Non, même sans compensation financière entre les ex-conjoints, des frais de dossier bancaires et des honoraires de notaire restent dus, généralement compris entre quelques centaines d'euros et environ 1 500 euros au total.

Peut-on racheter une soulte sans désolidariser le prêt ?
Oui, ces deux opérations restent techniquement indépendantes, il est possible de racheter la part de propriété de l'autre tout en laissant le prêt au nom des deux emprunteurs, bien que cette configuration reste rare en pratique.

La banque peut-elle refuser une désolidarisation même sans soulte à financer ?
Oui, la banque évalue la solvabilité de l'emprunteur restant indépendamment de la question de la soulte, un taux d'endettement supérieur à 35 pour cent des revenus nets ou un reste à vivre jugé insuffisant peuvent justifier un refus.

L'assurance emprunteur doit-elle être modifiée même sans soulte ?
Oui, l'emprunteur restant doit dans tous les cas adapter son assurance pour couvrir 100 pour cent du capital restant dû, l'ancien co-emprunteur sortant résiliant son propre contrat d'assurance emprunteur.

Combien de temps prend une désolidarisation sans soulte ?
Le délai reste généralement plus court qu'une opération avec rachat de soulte, de l'ordre de quatre semaines pour un dossier simple, contre plusieurs mois lorsqu'un acte notarié complexe et un nouveau financement sont nécessaires.