Après une déchéance du terme, le capital restant dû devient exigible immédiatement, le fichage FICP bloque l’accès à tout nouveau crédit et le commandement de payer ouvre la voie de la saisie. Dans ce contexte, attendre un rachat bancaire hypothétique ou une vente classique qui n’a pas le temps d’aboutir conduit le plus souvent à l’adjudication. La vente à réméré inverse la trajectoire. Cet acte authentique permet de solder les créanciers dès la signature, d’obtenir la mainlevée des inscriptions, de stopper la procédure et de rester dans les lieux tout en conservant une faculté de rachat exclusive. L’objectif de cette page est de décrire de manière opérationnelle le fonctionnement du réméré après déchéance du terme, les conditions de réussite, les interactions avec le juge de l’exécution et la méthode pour sécuriser le rachat dans de bonnes conditions.
Pourquoi le réméré est pertinent après une déchéance du terme
La déchéance du terme enclenche une mécanique de recouvrement prioritairement fondée sur l’hypothèque et s’accompagne quasi systématiquement d’un fichage FICP. Les banques refusent alors un rachat de crédit, même en présence d’un important reste à vivre. La mise en vente de gré à gré échoue le plus souvent parce que le bien est juridiquement indisponible après publication du commandement de payer, que les délais de financement d’un acquéreur excèdent le calendrier judiciaire et que la coordination des créanciers prend du temps. Le réméré, au contraire, s’appuie sur la valeur du bien plutôt que sur le scoring bancaire et respecte le tempo de la procédure. Pour mesurer la contrainte procédurale qui suit une déchéance, le déroulé détaillé figure dans déchéance du terme et procédure de saisie immobilière.
Effet immédiat recherché par le juge de l’exécution
Le juge de l’exécution n’a pas pour mission de substituer une solution financière à l’emprunteur. Il vérifie la régularité et recherche une issue qui désintéresse intégralement les créanciers afin d’éviter la sous-valorisation de la vente forcée. Un projet de réméré rédigé par notaire, avec calendrier de signature, ventilation des fonds par rang d’inscription et maintien de l’occupation, correspond exactement à ce que le juge attend pour suspendre les poursuites. Les repères judiciaires utiles figurent dans déchéance du terme et saisie judiciaire.
Fonctionnement juridique de la vente à réméré
La vente à réméré est une vente authentique assortie d’une faculté de rachat au profit du vendeur pendant un délai convenu. L’investisseur acquiert la propriété et verse le prix chez le notaire. Le notaire règle immédiatement les créanciers selon l’ordre des inscriptions, obtient la mainlevée, et informe le commissaire de justice et le greffe. L’ancien propriétaire reste dans les lieux en qualité d’occupant moyennant une indemnité d’occupation fixée à l’acte. Il conserve le droit exclusif de racheter le bien à un prix déterminé, dans un délai qui laisse le temps de redevenir finançable.
Clauses essentielles à sécuriser
La clause de rachat doit être claire sur le prix, la durée et les conditions de levée. L’affectation des fonds au désintéressement des créanciers doit être jointe à l’acte. Les obligations de l’occupant pendant la période de faculté de rachat doivent être écrites de façon précise : entretien courant, paiement de l’indemnité d’occupation, assurances et fiscalité locale. Ces points évitent les ambiguïtés et facilitent la validation judiciaire le cas échéant.
Conditions d’éligibilité patrimoniale
Le réméré repose sur une équation simple : la valeur vénale du bien doit suffire à couvrir le capital exigible, les intérêts, les frais de procédure, l’indemnité d’occupation et les frais d’acte, tout en conservant une trajectoire de rachat réaliste. L’analyse patrimoniale s’effectue dès l’ouverture du dossier. Le notaire consolide la liste des créanciers, vérifie les inscriptions et établit un décompte. Cette exigence de réalisme découle directement des règles de distribution en cas d’hypothèque, rappelées dans crédit immobilier et déchéance du terme.
Cas d’indivision, SCI, usufruit ou biens loués
Le réméré est envisageable en indivision si tous les co-indivisaires signent. En SCI, la décision sociale compétente est requise et le banquier peut être créancier de la société ou cautionné par les associés, ce qui impose d’ajuster la répartition des fonds. En présence d’un usufruit, la faculté de rachat doit respecter le démembrement. Pour un bien locatif, l’indemnité d’occupation peut être organisée par compensation avec les loyers si le vendeur reste occupant d’un autre logement ; à défaut, le contrat de location en cours est maintenu jusqu’au rachat.
Chronologie opérationnelle de la sortie par réméré
La séquence utilise le temps judiciaire sans le subir. Elle débute par l’audit de la lettre de déchéance du terme afin de vérifier clauses et décomptes et, si nécessaire, enclencher une contestation ciblée qui gagnera quelques semaines. Les repères de lecture sont réunis dans lettre de déchéance du terme.
En parallèle, le dossier notarié de réméré est constitué : estimations, liste des créanciers, projet d’acte et affectation des fonds. Dès la signification du commandement de payer et sa publication, l’avocat saisit le juge pour demander une suspension en produisant le projet de vente avec calendrier de signature.
Interactions clés avec le commissaire de justice et le greffe
Dès l’obtention d’une date d’acte, il est utile de transmettre au commissaire de justice la promesse de vente à réméré, les décomptes certifiés et le calendrier. Cette transparence évite des significations superflues et accélère la consignation de la mainlevée. Une fois la mainlevée signée, la notification au greffe permet la clôture du dossier d’exécution et la radiation de l’audience d’adjudication.
Traitement des créanciers et mainlevée des inscriptions
Le notaire règle les créanciers selon leur rang, y compris les créances fiscales ou sociales, et procède aux radiations. En présence d’un fichage FICP, la régularisation intégrale déclenche la sortie du fichier une fois la mise à jour opérée. Les interactions avec la Banque de France sont détaillées dans déchéance du terme Banque de France.
Cas d’arriérés de charges de copropriété et de dettes connexes
Les charges de copropriété impayées, les travaux votés non réglés, les dettes d’énergie ou d’assurance peuvent produire des inscriptions ou des oppositions au prix. Le notaire en tient compte dans la répartition pour livrer un bien juridiquement apuré et éviter toute reprise de poursuites après signature.
Indemnité d’occupation, durée de rachat et prix de rachat
L’indemnité d’occupation rémunère l’investisseur pendant la période de faculté de rachat. Son niveau doit rester compatible avec la capacité budgétaire du vendeur pour éviter un nouvel incident. La durée de rachat doit laisser le temps de reconstituer l’éligibilité bancaire, de stabiliser les revenus et de résoudre les incidents déclarés aux fichiers d’impayés. Le prix de rachat est fixé dès l’acte initial pour garantir la transparence, et il intègre les frais engagés, l’indemnité et la rémunération convenue.
Préparer le rachat dès le premier jour
Le réméré n’est pas une fin en soi ; c’est un sas de rétablissement. Dès la mainlevée, il faut mettre en œuvre un plan de rachat : assainissement du budget courant, reconstitution d’une épargne, régularisation fiscale, stabilisation des revenus, anticipation des délais bancaires. Cette préparation transforme la faculté de rachat en retour réaliste à la pleine propriété.
Comparaison avec les alternatives sous contrainte judiciaire
La vente amiable classique peut réussir si elle est lancée avant la publication du commandement et si un acquéreur solvable se présente rapidement. Le dossier de surendettement suspend parfois des poursuites mais ne lève pas les sûretés réelles quand la procédure est avancée, comme expliqué dans déchéance du terme et plan de surendettement. Le réméré reste la seule opération qui, en une signature, règle l’ensemble des créanciers, lève les inscriptions, maintient l’occupation et laisse une porte de sortie par le rachat.
Risques et points d’attention
Le premier risque est un prix de rachat mal calibré qui rend le plan irréaliste.
Le second est une indemnité d’occupation trop élevée par rapport au budget.
Le troisième vient d’une sous-estimation du passif réel, notamment des créances fiscales ou sociales.
Le quatrième consiste à retarder la saisine du juge en espérant un accord bancaire.
Ces écueils se contournent par une préparation notariale rigoureuse et un dossier chiffré, cohérent et communicable à toutes les parties.
Indicateurs de faisabilité à valider
Trois indicateurs guident la décision : le ratio dette/valeur, la soutenabilité de l’indemnité d’occupation et la crédibilité du rachat. La réussite du montage repose sur la cohérence de ces paramètres, vérifiée dès l’étude notariale.
Conclusion stratégique
Après une déchéance du terme, il ne s’agit pas de choisir entre plusieurs solutions équivalentes. Le contexte judiciaire, la priorité de l’hypothèque, la publication du commandement et le FICP rendent inopérantes les voies bancaires et fragiles les ventes classiques. La seule opération qui éteint la dette, lève les inscriptions et conserve la propriété grâce à une faculté de rachat est la vente à réméré. Pour une vision d’ensemble de ce mécanisme patrimonial, consultez la page vente à réméré.
FAQ – Vente à réméré après déchéance du terme
La vente à réméré est-elle compatible avec une procédure de saisie en cours ?
Oui, car elle désintéresse immédiatement les créanciers et permet la mainlevée. Lorsqu’un projet est présenté au juge avec un calendrier de signature, une suspension est souvent accordée, comme décrit dans déchéance du terme et saisie judiciaire.
Combien de temps faut-il entre la décision et la signature ?
Le calendrier dépend de la consolidation des décomptes et de la préparation notariale. Les jalons procéduraux à respecter sont décrits dans déchéance du terme et procédure de saisie immobilière.
Le FICP empêche-t-il un réméré ?
Non, car l’opération repose sur la valeur du bien, pas sur un crédit. Les repères pratiques figurent dans déchéance du terme et FICP.
Puis-je rester dans mon logement pendant la période de rachat ?
Oui, en qualité d’occupant, contre indemnité d’occupation convenue à l’acte. La durée de la faculté de rachat doit être choisie pour permettre un retour réaliste au financement bancaire.
Comment est déterminé le prix de rachat ?
Il est fixé à l’acte initial et prend en compte le prix de vente, les frais et la rémunération convenue. Sa transparence est essentielle pour préparer un rachat soutenable.
Que se passe-t-il si je ne parviens pas à racheter dans le délai ?
Si le délai expire sans rachat, l’investisseur reste propriétaire. La durée et l’indemnité doivent donc être calibrées dès l’origine et la préparation du rachat engagée dès la mainlevée.
La vente amiable classique peut-elle remplacer un réméré ?
Elle peut fonctionner avant la publication du commandement, mais devient aléatoire sous contrainte judiciaire. Le réméré s’aligne sur le calendrier et neutralise la saisie, contrairement à une vente de gré à gré tardive.
Dois-je d’abord contester la déchéance avant d’engager un réméré ?
Contester est utile s’il existe une irrégularité, mais la contestation seule ne solde pas la dette. La stratégie la plus efficace consiste à articuler les deux, comme expliqué dans contestation de la déchéance du terme.
Le réméré fonctionne-t-il si plusieurs créanciers sont inscrits ?
Oui, car le notaire répartit le prix selon les rangs et obtient la mainlevée globale. Cette capacité à solder l’ensemble du passif rend le montage efficace même dans les situations complexes.
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