Risque aggravé de santé et crédit : les solutions sans assurance emprunteur classique

Le risque aggravé de santé est l'un des premiers freins à l'obtention d'un crédit immobilier classique. Antécédent médical, maladie chronique, invalidité : dès que le questionnaire de santé révèle un facteur de risque, l'assureur applique une surprime, exclut certaines garanties, voire refuse totalement la couverture. Pourtant, il existe des solutions de crédit qui s'appuient sur la valeur d'un bien immobilier plutôt que sur l'état de santé de l'emprunteur, permettant de financer un projet sans se heurter à ce mur assurantiel.

Pourquoi le risque aggravé de santé complique l'accès au crédit

Le questionnaire médical et la grille de référence

Tout crédit immobilier classique adossé à une assurance emprunteur commence par un questionnaire de santé. Les réponses sont croisées avec la grille de référence de la convention AERAS, qui liste les pathologies pouvant faire l'objet d'une tarification standard sous certaines conditions (âge au moment du diagnostic, ancienneté de la rémission, absence de séquelle). Hors de cette grille, le dossier part en examen individuel et le résultat devient beaucoup plus incertain.

Surprime, exclusion de garantie ou refus : les trois issues possibles

Un dossier jugé à risque aggravé aboutit généralement à l'une de ces trois réponses. La surprime augmente le coût de l'assurance, parfois de façon très significative. L'exclusion de garantie retire la couverture pour la pathologie concernée, ce qui laisse l'emprunteur ou ses proches exposés en cas de rechute. Le refus, enfin, ferme purement et simplement l'accès au crédit assuré de façon classique, quelle que soit la solidité du dossier par ailleurs.

La convention AERAS et le droit à l'oubli : des protections encore limitées

Ce que couvre la convention AERAS

La convention AERAS (s'Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé) encadre l'examen des dossiers présentant un risque de santé et plafonne la surprime pour les emprunteurs aux revenus modestes engagés dans un crédit immobilier. Elle organise aussi un mécanisme de recours à trois niveaux lorsque l'assureur initial refuse ou surtarife le dossier. Elle ne garantit toutefois ni l'acceptation ni un tarif standard : elle encadre la procédure, elle ne supprime pas le risque d'un refus final.

Le droit à l'oubli depuis la loi du 28 février 2022

Depuis la loi du 28 février 2022, le droit à l'oubli permet de ne plus déclarer un ancien cancer ou une hépatite C dès lors que le protocole thérapeutique s'est achevé depuis plus de 5 ans, sans rechute. Ce délai, ramené de 10 à 5 ans par cette loi, a représenté une avancée réelle. Il reste cependant strictement limité à ces deux pathologies : les autres maladies chroniques, invalidantes ou évolutives restent soumises au questionnaire médical classique et à ses conséquences tarifaires.

La loi Lemoine peut-elle vous dispenser du questionnaire médical ?

Les deux conditions cumulatives à respecter

La loi Lemoine permet, sous deux conditions cumulatives, d'être dispensé de tout questionnaire médical : un crédit d'un montant inférieur à 200 000 euros par assuré, et un remboursement intégral prévu avant le 60ᵉ anniversaire de l'emprunteur. Lorsque ces deux seuils sont respectés, l'assureur ne peut ni interroger l'emprunteur sur son état de santé ni moduler le tarif en fonction de son passé médical.

Pourquoi cette dispense ne concerne pas tous les emprunteurs

Ces deux conditions écartent mécaniquement une partie des emprunteurs les plus concernés par le risque aggravé de santé. Un retraité aux revenus modestes qui sollicite un crédit à 65 ou 70 ans dépasse d'office la limite d'âge de la loi Lemoine, quel que soit le montant emprunté. Un emprunteur plus jeune mais dont le projet dépasse 200 000 euros perd lui aussi le bénéfice de la dispense. Pour ces profils, la question du questionnaire médical et de son issue reste entière.

Le crédit hypothécaire : une alternative qui s'appuie sur le bien, pas sur la santé

Le prêt viager hypothécaire, sans mensualité ni questionnaire médical

Le prêt viager hypothécaire repose sur un principe différent de celui du crédit classique : il n'y a pas de mensualité à rembourser, donc pas de capacité de remboursement à assurer par une assurance décès-invalidité liée à des échéances. Le remboursement intervient au décès de l'emprunteur ou à la revente du bien, et il est garanti par la valeur du bien lui-même. Cette mécanique explique pourquoi ce financement ne s'accompagne pas du questionnaire de santé qui bloque tant de dossiers classiques : l'éligibilité dépend de l'âge et de la valeur du bien, pas de l'état de santé de l'emprunteur. C'est une différence déterminante pour toute personne confrontée à un refus d'assurance ou à une surprime jugée excessive.

Le crédit hypothécaire classique, une garantie réelle plutôt qu'une garantie décès

Le crédit hypothécaire classique reste construit autour de mensualités, avec un remboursement pouvant s'étaler jusqu'à 25 ans, un financement jusqu'à 70% de la valeur du bien, des frais de dossier de 8,5% et un taux de 5,7% en amortissable ou 6% en in fine. Contrairement à un crédit bancaire classique, sa garantie principale reste l'hypothèque sur le bien plutôt que la seule solvabilité assurée de l'emprunteur, ce qui lui laisse davantage de marge de manœuvre face à un profil de santé complexe. Le comparatif entre les deux solutions permet d'identifier laquelle correspond le mieux à votre situation, selon que vous recherchez ou non l'absence de mensualité.

Questions fréquentes

Qu'est-ce qu'un risque aggravé de santé au sens de l'assurance emprunteur ?
C'est une situation où l'état de santé actuel ou passé de l'emprunteur (maladie chronique, cancer, invalidité, pathologie cardiovasculaire) sort du cadre standard du questionnaire de santé et déclenche un examen individuel du dossier par l'assureur, avec un risque de surprime, d'exclusion de garantie ou de refus.

La convention AERAS garantit-elle l'obtention d'une assurance emprunteur ?
Non. Elle encadre la procédure d'examen et plafonne la surprime pour certains profils aux revenus modestes, mais elle ne garantit ni l'acceptation du dossier ni un tarif standard. Un refus reste possible à l'issue des trois niveaux d'examen prévus par la convention.

Le droit à l'oubli s'applique-t-il à toutes les maladies ?
Non, il ne concerne que les anciens cancers et l'hépatite C, sous condition d'un protocole thérapeutique achevé depuis plus de 5 ans sans rechute. Les autres pathologies chroniques ou invalidantes restent soumises au questionnaire médical classique.

Peut-on emprunter sans questionnaire médical après 60 ans ?
La dispense prévue par la loi Lemoine suppose un remboursement achevé avant le 60ᵉ anniversaire de l'emprunteur, ce qui exclut mécaniquement la plupart des emprunteurs seniors. Le prêt viager hypothécaire offre en revanche un accès au financement sans questionnaire médical, à tout âge éligible, puisqu'il ne repose pas sur une assurance décès liée à des mensualités.

Un refus d'assurance emprunteur empêche-t-il définitivement d'emprunter ?
Non. Lorsque l'assurance emprunteur classique est refusée ou trop coûteuse en raison d'un risque aggravé de santé, une solution adossée à la valeur du bien plutôt qu'à un questionnaire médical, comme le crédit hypothécaire, reste accessible.