Le patrimoine immobilier représente souvent la part la plus importante d’un ménage. Pour transformer cette valeur en liquidités, deux solutions existent : le crédit hypothécaire et le prêt viager hypothécaire. Toutes deux permettent de financer un projet, régler des frais de succession, racheter une soulte ou simplement dégager de la trésorerie. Mais leurs logiques et leurs conséquences patrimoniales sont très différentes.
Le crédit hypothécaire : conserver la pleine propriété
Le crédit hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque. L’emprunteur conserve la propriété et l’usage de son logement, tandis que la banque dispose d’une garantie inscrite devant notaire. Ce financement permet de mobiliser jusqu’à 60 % de la valeur nette du bien, sans limite d’âge, sans questionnaire de santé et sans assurance emprunteur obligatoire. Les fonds peuvent être utilisés librement : payer des droits de succession, financer une SCI, régler une dette fiscale ou encore réinvestir dans un nouveau projet. En septembre 2025, le taux moyen pratiqué est de 5,5 % sur 25 ans, avec deux formules possibles : un crédit amortissable ou un crédit in fine réservé aux multipropriétaires. L’opération entraîne des frais globaux d’environ 8,5 % du montant emprunté (banque, notaire, expertise, intermédiation), détaillés dans la page dédiée au coût du crédit hypothécaire.
Le prêt viager hypothécaire : une solution pour les seniors
Le prêt viager hypothécaire, encadré par le Code de la consommation (articles L.315-1 et suivants), s’adresse aux personnes âgées de plus de 60 ans. Il fonctionne à l’inverse du crédit hypothécaire : aucun remboursement n’est exigé de votre vivant. Les intérêts et le capital s’accumulent et ne sont remboursés qu’au décès, par la vente du bien ou par les héritiers qui choisissent de solder la dette pour conserver le logement.
Ce mécanisme permet d’obtenir un capital ou une rente, utilisé pour compléter sa retraite, financer des soins ou améliorer son confort de vie. La contrepartie est que la dette viendra diminuer la part transmise aux héritiers. Les règles précises sont détaillées sur Service-Public.fr.
Exemple comparatif
Prenons un bien immobilier estimé à 500 000 €.
- Avec un crédit hypothécaire, le propriétaire peut mobiliser jusqu’à 300 000 €, au taux de 5,5 % sur 25 ans. Les frais liés à l’opération (environ 8,5 %, soit 25 500 €) sont prélevés au moment du déblocage. L’emprunteur reste propriétaire et rembourse progressivement, sans limite d’âge.
- Avec un prêt viager hypothécaire, un senior de 75 ans peut obtenir environ 150 000 à 200 000 €, sans remboursement mensuel. La dette sera régularisée au décès, lors de la vente du bien. Les héritiers peuvent conserver le logement en soldant la dette, ou laisser la banque le vendre.
Avantages et limites
Le crédit hypothécaire est un levier patrimonial actif : il protège la propriété et permet de transmettre un bien intact, à condition de respecter les remboursements. Il est idéal pour financer un projet important, une succession ou un divorce avec rachat de soulte.
Le prêt viager hypothécaire est une solution de confort pour les seniors, adaptée aux personnes qui ne souhaitent pas ou ne peuvent plus supporter de mensualités. Il garantit une trésorerie immédiate, mais réduit mécaniquement l’héritage transmis.
Crédit hypothécaire vs prêt viager hypothécaire
Le crédit hypothécaire permet à un emprunteur de mobiliser un bien immobilier pour obtenir un prêt immobilier ou un crédit immobilier classique. Il implique des mensualités, un capital restant dû, une assurance de prêt et un remboursement anticipé possible. Le prêteur, via un établissement de crédit, vérifie le taux d’endettement, fixe la durée du prêt et les échéances. Le prêt viager hypothécaire, lui, offre une somme garantie par une hypothèque sans remboursement mensuel. Le débiteur conserve l’usage de sa résidence principale et le remboursement s’effectue au décès ou à la revente du bien hypothéqué. Le coût total peut réduire la valeur transmise aux héritiers, mais il évite les contraintes des crédits immobiliers classiques.
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