En droit français, le prêt sur gage immobilier est défini par le Code civil à l’article 2387. Il s’agit d’un crédit garanti par la dépossession du bien immobilier apporté en gage.
- Le bien est remis au créancier pendant toute la durée du prêt.
- L’emprunteur ne peut plus l’utiliser ni en percevoir directement les revenus.
- Les éventuels loyers générés par le bien gagé sont affectés au remboursement du crédit.
- L’entretien du bien est à la charge du créancier (article 2389 du Code civil).
Autrement dit, l’emprunteur se prive temporairement de la jouissance de son bien, qui ne lui est restitué qu’après remboursement intégral du capital et des intérêts.
Pourquoi le prêt sur gage immobilier n’est plus pratiqué ?
En pratique, aucun établissement bancaire ne propose aujourd’hui cette formule. Les raisons sont multiples :
- Trop risqué pour l’emprunteur : perdre la jouissance de son bien rend le mécanisme peu attractif.
- Cadre bancaire plus strict : les établissements doivent vérifier les capacités de remboursement (directive européenne MCD, Code de la consommation).
- Produits alternatifs plus modernes : le marché propose désormais des solutions patrimoniales plus protectrices, comme le crédit hypothécaire ou la vente à réméré.
En conséquence, le prêt sur gage immobilier reste une notion juridique théorique, mais n’est plus une réalité bancaire.
Quelles alternatives au prêt sur gage immobilier ?
1. Le crédit hypothécaire : la solution la plus proche
Le crédit hypothécaire est aujourd’hui l’équivalent moderne du prêt sur gage.
- Il permet d’emprunter jusqu’à 60 % de la valeur nette d’un bien.
- Le propriétaire conserve la pleine jouissance : il peut habiter son bien, le louer, ou le vendre.
- Le bien sert uniquement de garantie hypothécaire.
En septembre 2025, les conditions sont :
- Taux fixe : 5,5 % par an sur 25 ans,
- Pas d’assurance emprunteur obligatoire,
- Aucune limite d’âge,
- Frais globaux de 8,5 % du montant emprunté (honoraires, notaire, expertise, banque).
Exemple concret :
Un propriétaire parisien possède un appartement estimé à 500 000 €.
- Montant mobilisable : 250 000 € à 300 000 €.
- Mensualité sur 25 ans : ≈ 1 520 €.
- Frais annexes : ≈ 21 250 € (8,5 %).
Résultat : il obtient la trésorerie nécessaire pour financer des travaux, régler des frais de succession ou racheter une soulte, tout en conservant son bien.
2. La vente avec faculté de rachat (réméré)
La vente à réméré est un acte de vente adossé à un droit de rachat (articles 1659 et 1660 du Code civil).
- Le vendeur cède temporairement son bien à un investisseur,
- Il conserve un droit exclusif de rachat pendant 5 ans maximum,
- Il peut continuer à occuper le logement moyennant une indemnité d’occupation.
Exemple : un propriétaire cède sa maison pour 500 000 €, récupère la totalité en liquidités et peut la racheter dans les 3 ans au même prix.
3. La vente avec réserve temporaire d’usufruit
Autre alternative, la vente avec complément de prix ou la vente avec usufruit temporaire :
- Le vendeur cède la nue-propriété du bien,
- Il conserve l’usufruit pendant une durée contractuelle (jusqu’à 8 ans),
- Il touche immédiatement le prix de vente, tout en continuant d’habiter le bien.
C’est une solution utilisée notamment par les seniors qui souhaitent dégager des liquidités sans quitter leur logement.
4. Le prêt hypothécaire in fine
Le crédit hypothécaire in fine est une formule hybride :
- L’emprunteur ne paie que les intérêts chaque mois,
- Le capital est remboursé en une fois à l’échéance (10 ans maximum),
- Convient aux projets d’attente (vente d’un bien, transmission programmée, refinancement d’entreprise).
Exemple : un chef d’entreprise emprunte 500 000 € in fine sur 10 ans pour refinancer sa société. Mensualité ≈ 2 300 € (intérêts uniquement).
Le prêt sur gage mobilier : toujours en vigueur
Si le prêt sur gage immobilier a disparu des pratiques bancaires, son équivalent mobilier existe encore. Le prêt sur gage mobilier est réservé aux caisses de crédit municipal (article L514-1 du Code monétaire et financier).
- L’emprunteur apporte en gage des bijoux, œuvres d’art ou objets de valeur,
- La ville avance une somme d’argent proportionnelle,
- Le bien est restitué après remboursement.
Cette pratique subsiste dans certaines grandes villes françaises comme Paris, Lyon ou Marseille.
FAQ – Prêt sur gage immobilier et alternatives
Le prêt sur gage immobilier existe-t-il encore en France ?
Oui juridiquement, mais aucun établissement ne le pratique aujourd’hui. Voir : conditions pour obtenir un crédit hypothécaire.
Quelle est la meilleure alternative ?
Le crédit hypothécaire reste la solution la plus proche, sécurisée et flexible.
Combien coûte un crédit hypothécaire ?
Toujours environ 8,5 % du montant emprunté en frais globaux, auxquels s’ajoutent les intérêts. Voir : coût d’un crédit hypothécaire.
Peut-on emprunter à plus de 80 ans ?
Oui, car il n’y a pas de limite d’âge pour le crédit hypothécaire. Voir : crédit hypothécaire senior.
Conclusion
Le prêt sur gage immobilier, bien que prévu par le Code civil, n’a plus d’existence concrète en France. En revanche, les solutions modernes de monétisation patrimoniale offrent des alternatives puissantes : crédit hypothécaire, vente à réméré, usufruit temporaire.
Ces montages permettent de libérer la valeur d’un bien sans le brader, tout en conservant une maîtrise patrimoniale et une sécurité juridique. PraxiFinance, spécialiste du crédit hypothécaire depuis 1990, accompagne ses clients pour trouver la solution la plus adaptée à leur situation.
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