Portage immobilier vs réméré : différences et points communs

Besoin de liquidités, saisie immobilière qui approche, déchéance du terme ou fichage FICP ? Deux mots reviennent : portage immobilier et vente à réméré. Beaucoup les présentent comme identiques. En réalité, ils partagent le même socle juridique — la vente avec faculté de rachat régie par le Code civil (articles 1659 à 1673) — mais diffèrent par les acteurs impliqués, les coûts, la mise en œuvre et la sécurité du rachat.
Pour ancrer le cadre : la vente avec faculté de rachat est consacrée par la loi (articles 1659 à 1673 du Code civil) et par la jurisprudence (voir par ex. Cour de cassation et cette décision en anglais). Mal pratiquée, elle peut dériver en pacte commissoire, ce que la Cour sanctionne (voir Légifrance – requalification & pacte commissoire). Pour comprendre le cadre précis, relisez notre base : vente à réméré (définition, fonctionnement, conditions, risques et alternatives).

Portage immobilier et vente à réméré : qu’est-ce qui est identique ?

Point clé : dans les deux cas, vous vendez votre bien, restez occupant via une indemnité d’occupation, et conservez un droit prioritaire de rachat à un prix fixé dès l’acte. C’est exactement la vente avec faculté de rachat — voir Code civil 1659–1673 — qui protège le vendeur par un délai légal (jusqu’à 5 ans) et interdit la hausse arbitraire du prix de rachat (voir aussi art. 1673 du Code civil – Légifrance).

Utilisations typiques :

• Stopper une saisie immobilière (maîtriser le calendrier d’orientation / adjudication) — voir notre guide Saisie immobilière : procédure et alternatives et procédure complète.
• Sortir du surendettement quand le crédit bancaire est fermé — voir surendettement : définition et solutions et la BDF sur la procédure (références Légifrance).
• Lever un fichage FICP — comprendre le FICP et la base légale du fichier (Légifrance – FICP).

Chez PraxiFinance : nous montons des opérations 6 à 36 mois, avec préparation de la sortie (rachat bancaire ou revente à un tiers au meilleur prix) dès J0, notaires spécialisés, investisseurs privés et institutionnels et décaissement en <10 jours si dossier complet à Paris.

Différences entre portage immobilier et réméré : les points qui comptent vraiment

Cadre juridique et sécurité de l’acte (mot-clé : réméré)

• Réméré : acte notarié de vente avec faculté de rachat stricto sensu (Code civil 1659–1673). Sécurité élevée, prix de rachat contractuel, délai limité à 5 ans (art. 1660).
• Portage : certains opérateurs emploient “portage” comme synonyme. D’autres en font un habillage marketing avec multi-investisseurs et baux annexes. L’essentiel : rester dans le cadre de la faculté de rachat pour éviter des frais d’actes majorés et contentieux.
• Alerte juridique : tout montage qui supprime la vraie faculté de rachat ou garantit automatiquement l’appropriation peut être requalifié (risque de pacte commissoire — voir la jurisprudence Légifrance).

À lire en complément : Vente à réméré : définition juridique (Code civil) et Vente avec faculté de rachat vs prêt hypothécaire.

Acteurs et coûts d’acquisition (marchand de biens vs particuliers)

• Investisseurs institutionnels/marchands de biens : frais d’acte réduits (~2,5 %) au lieu de ~7,5 % quand l’acquéreur est un particulier. C’est décisif pour la trésorerie nette. Chez PraxiFinance, nous privilégions ce régime marchand de biens pour maximiser le net vendeur.
• Sources : cadre légal de la faculté de rachat Légifrance.

Approfondir : Frais de notaire réméré : explications détaillées.

Durée, indemnité d’occupation et sortie

• Durée : 6–36 mois en pratique (jusqu’à 5 ans légalement). Plus c’est long, plus le coût d’occupation pèse.
• Indemnité : souvent prépayée à l’acte (chez nous : 10 %/an sur le montant investi), sans loyers mensuels pendant la période.
• Sortie : rachat (prêt hypothécaire/de trésorerie) ou revente à un tiers ; nous sécurisons la clause de revente et le prix de rachat dans l’acte, conformément au Code civil.
• Lien utile : Comment financer le rachat en fin de réméré.

Éligibilité, périmètre et vitesse d’exécution

• Seuils PraxiFinance : valeur min. du bien 400 000 €, besoin/crédit restant ≤ 50 % de la valeur, grandes agglos / littoral / stations de ski, habitation et commerces (bureaux, magasin, restaurant). Opérations jusqu’à > 20 M€.
• Vitesse : < 10 jours à Paris si dossier complet.
• Investisseurs : privés et institutionnels, objectif de rentabilité 10–12 % selon dossiers.

Utile : Comment fonctionne une vente à réméré ? et Étapes exactes chez le notaire.

Quand choisir le réméré, quand opter pour le “portage” ?

Choisir la vente à réméré (cadre strict + coûts optimisés)

• Vous voulez un acte notarié ancré dans le Code civil, avec prix de rachat figé, délais maîtrisés et frais d’acte réduits via marchand de biens.
• Vos priorités : sécurité juridique, liquidités rapides, sortie préparée dès J0.
• Voir Vente à réméré : durée légale et prorogation et conditions pour racheter.
• Base : vente à réméré.
  

Utiliser un “portage”

• L’opérateur parle “portage”, mais l’acte est bien une vente avec faculté de rachat.
• Vous vérifiez : prix de rachat, délai, indemnité, frais d’acte, absence de clause abusive.
• Vous écartez les montages hors-cadre (durées >5 ans via promesses successives, marges opaques, etc.).
• Vigilance risques : Vente à réméré : conditions et risques, Arnaques possibles : comment les éviter ?.
• Liens officiels : Code civil 1659–1673 ; requalification en pacte commissoire (Cass., exemple commenté).

Storytelling : Antoine, 44 ans, saisie stoppée en 14 jours

Situation : Antoine, 44 ans, à Lyon, voit la déchéance du terme tomber. Son bien familial vaut 780 000 €, dettes 340 000 €, procédure de saisie engagée.
Action PraxiFinance : mise en place d’un réméré avec investisseur marchand de biens ; 2,5 % de frais d’acte, indemnité prépayée, trésorerie immédiate, et clause de revente sécurisée.
Résultat : saisie suspendue, FICP levé à terme, rachat 18 mois plus tard par prêt hypothécaire.
Pour comprendre la saisie : textes Légifrance (procédure d’exécution : 1, 2).
À lire : Comment stopper une saisie immobilière grâce au réméré.

Coûts d’une opération : que change l’approche PraxiFinance ?

Frais d’acte et indemnités d’occupation

• Frais d’acte : ~2,5 % (régime marchand de biens) vs ~7,5 % avec un particulier acquéreur.
• Indemnité d’occupation prépayée : 10 %/an du montant investi (pas de mensualités pendant la période).
• Honoraires d’ingénierie : 6 % TTC (pilotage, sécurisation juridique, coordination notaire/investisseur).
  

Focus : Frais de notaire réméré : explications détaillées et Quel est le coût d’une vente à réméré ?.

Exemple chiffré type (réméré PraxiFinance)

• Valeur du bien : 1 000 000 €
• Achat investisseur (60 %) : 600 000 €
• Honoraires (6 % TTC) : 36 000 €
• Frais d’acte (2,5 %) : 15 000 € (régime marchand de biens)
• Indemnité d’occupation prépayée : 10 %/an × 600 000 € = 60 000 €/an → 120 000 € pour 2 ans
• Montant net versé au vendeur : 429 000 €
• Pendant 24 mois : aucune mensualité, droit d’occupation conservé.
• Sortie : rachat à 600 000 € sans plus-value, ou revente à un tiers ; le vendeur conserve 100 % du différentiel entre le prix de vente final et les 600 000 € dus à l’investisseur.
• Important : loyers prépayés non consommés → restitués au prorata temporis si rachat/revente avant terme.

Tableau des frais d'une vente à réméré

Pour comparer : Portage immobilier : quels frais et honoraires ? et Réméré vs portage : quel choix stratégique ?.

Storytelling : Henri, 62 ans, trésorerie immédiate et rachat serein

Henri, 62 ans, chef d’entreprise en PACA, doit injecter capitaux pour sauver sa société. Banque fermée (taux d’endettement, FICP temporaire).
Solution : vente à réméré (60 %), indemnité prépayée, frais à 2,5 %, sortie préparée avec un banquier partenaire dès la signature.
18 mois plus tard, il rachète au prix fixe, a préservé son patrimoine et évitée la saisie.
Pour les cas d’usage : trésorerie immédiate, sauver une entreprise.

Risques à éviter et bonnes pratiques (indispensable)

• Ne dépassez pas 5 ans : au-delà, vous perdez l’avantage juridique de la faculté de rachat (et subissez des frais d’acte « double transaction »).
• Évitez les “plus-values de sortie” opaques : la faculté de rachat doit figer le prix.
• Anticipez la sortie dès J0 : rachat bancaire ou revente planifiée, calendrier écrit.
• Exigez le notaire et clauses claires ; fuyez les montages qui écartent le Code civil.
• Attention arnaques : voir comment les éviter et risques spécifiques en saisie.
• Références : Code civil 1659–1673, jurisprudence (ex. requalification).
  

À voir aussi : Réméré vs saisie immobilière : lequel est le plus risqué ? et dangers du portage immobilier.

Pourquoi PraxiFinance ? (réassurance forte)

• Depuis 1990, spécialiste incontesté en France des montages avec faculté de rachat.
• Réseau d’investisseurs privés & institutionnels, parmi les moins chers du marché.
• Régime marchand de biens privilégié → frais d’acte ~2,5 %.
• Notaires et avocats praticiens du réméré, sécurisation juridique (conformité au Code civil et jurisprudence).
• Éligibilité maîtrisée : biens ≥ 400 000 €, besoin ≤ 50 % de la valeur, agglos/littoral/ski, durée 6–36 mois, rentabilité 10–12 %.
• Mise en place rapide : dossier complet → décaissement < 10 jours (Paris).
• Préparation de la sortie dès J0 : rachat au prix fixé ou revente optimisée.
• Transparence totale : indemnités prépayées et restituées au prorata si sortie anticipée.
  

Rappel : fondations de l’opération ? vente à réméré.

FAQ — Portage immobilier vs réméré

1) Le portage immobilier est-il différent du réméré ?

Dans la pratique, les deux reposent sur la vente avec faculté de rachat du Code civil (1659–1673). La différence vient des acteurs (multi-investisseurs vs investisseur unique), des coûts et du respect strict du cadre juridique. Chez PraxiFinance, nous sécurisons la faculté de rachat et la sortie.

2) Jusqu’à combien de temps puis-je racheter ?

Le délai légal maximal est de 5 ans (art. 1660 C. civ.). En pratique, nous visons 6 à 36 mois pour limiter le coût d’occupation et maximiser les chances de rachat. Les durées supérieures via promesses successives sont déconseillées (risques de coûts et de requalification).

3) Les frais de notaire sont-ils vraiment plus bas avec vous ?

Oui. En régime marchand de biens, les frais d’acte tournent autour de 2,5 % contre ~7,5 % avec un acquéreur particulier. La base juridique de l’opération reste la faculté de rachat (voir Code civil), l’optimisation vient de la qualité de l’investisseur.

4) Et si je ne peux pas racheter à la fin ?

Nous anticipons la sortie dès la signature : rachat bancaire ou revente à un tiers au meilleur prix. La clause de revente est sécurisée. Même en cas d’imprévu, il est parfois possible d’envisager un protocole pour un délai complémentaire (au cas par cas, sans garantie). Passivité = perte de la faculté.

Portage immobilier vs réméré

Le portage immobilier et la vente à réméré sont deux solutions qui concernent la cession temporaire d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale ou d’un locatif, avec possibilité pour l’emprunteur de le racheter. Dans les deux cas, l’acte de vente ou l’acte authentique signé devant notaire fixe le prix d’achat, les échéances, l’apport personnel et les conditions de remboursement. Ces mécanismes permettent de solder des crédits, un prêt immobilier, un crédit immobilier ou un rachat de crédit afin de préserver le patrimoine immobilier de l’emprunteur. Le portage, plus foncière, implique souvent des investisseurs qui financent un projet immobilier avant revente, tandis que le réméré reste une véritable vente immobilière encadrée par la loi et publiée par notaires. En cas de difficultés financières ou de surendettement signalé à la Banque de France, ces deux dispositifs évitent une vente aux enchères, mais l’acquéreur ou le prêteur reste protégé par une hypothèque. Avec l’aide d’un courtier, il est possible de comparer les conditions, de formuler une demande de prêt et de sécuriser son achat immobilier ou son projet avant de revendre ou racheter le bien.